01
“物業(yè)換了一家又一家，大家還是不滿意。”
別的小區(qū)說起換物業(yè)，業(yè)主們滿臉洋溢著笑容；到了老沈他們小區(qū)，卻是一臉愁容。
“現(xiàn)在的業(yè)委會，還有部分小區(qū)業(yè)主，又在琢磨要罷免現(xiàn)任物業(yè)。”老沈以及其他鄰居百思不得其解，哪有百分百讓人滿意的物業(yè)，大面上能過得去不就得了。
可照眼下這情形，顯然部分業(yè)主并不這么認為。
老沈居住在錢塘江南岸，一本土小房企開發(fā)的小區(qū)，2016年底交付，物業(yè)也是該房企旗下。
經(jīng)驗不足、服務(wù)欠缺，于是乎，小區(qū)業(yè)委會一成立，頭一件事便是換物業(yè)。
沒想到的是，換物業(yè)這事一開啟，就像打開了潘多拉魔盒，糟心事一件接一件。
先是小區(qū)業(yè)委會被舉報有貓膩，要求更換；跟著，新上任的物業(yè)公司，又被爆出不作為，矛盾一度激烈到不得不訴諸法院。
之后，便是年復(fù)一年的換物業(yè)之旅。
去年，好不容易迎來全國TOP級物業(yè)公司，老沈想著這下總能有安生日子過了。
哪曾想，因公區(qū)維修問題，業(yè)委會對第三任物業(yè)公司，又有看法了。連帶先前細節(jié)服務(wù)上的小瑕疵，也被不斷放大，矛盾再次積聚。
老沈擔(dān)心的是：這都換了第三家了，以后哪個大牌物業(yè)還敢再來。
難不成，真像某些業(yè)主說的，索性也別找物業(yè)公司了，直接小區(qū)業(yè)主自治吧。
02
業(yè)主自治，顧名思義是小區(qū)業(yè)主按自己意愿治理小區(qū)，最高權(quán)力機構(gòu)為小區(qū)業(yè)主大會。
當(dāng)前，杭州99%的小區(qū)，由物業(yè)公司負責(zé)日常管理，業(yè)委會更多是進行監(jiān)督。
由此容易產(chǎn)生令行不達，小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司之間矛盾不斷，“換物業(yè)”也成為各大小區(qū)永難禁止的共同話題。
老沈的鄰居們之所以萌生“業(yè)主自治”的念頭，因為杭州多年前曾有過成功范例。
它就是城西的恩濟花園。小區(qū)2002年前后竣工，2009年，因物業(yè)公司臨時要漲物業(yè)費，業(yè)委會罷免了物業(yè)公司，決定業(yè)主自治。
原本，大家就是抱著試一試的心態(tài)，結(jié)果卻超乎預(yù)期。
幾年前踏進過該小區(qū)，園區(qū)干凈到完全不像是沒有物業(yè)公司做打理。不僅治理得有模有樣，還增加了健身器材、改造了信報箱、提升了綠化。
物業(yè)費更是從調(diào)價前到0.6元/㎡/月，降至0.5元/㎡/月。
不光是杭州，上海、長沙、廣州等城市，數(shù)十個小區(qū)的業(yè)委會，清退了亂收費不作為的物業(yè)，實現(xiàn)了業(yè)主自治。
有了成功的小區(qū)護航，再加上業(yè)主自治本身也有法律依據(jù)，更是讓老沈的鄰居們信心倍增。
《民法典》第二百八十四條規(guī)定，業(yè)主即可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人管理，也可自行管理建筑物及其附屬設(shè)施。
03
業(yè)主自治美則美矣，可在老沈及其他業(yè)主看來，過于理想化。
恩濟花園是成功的，卻不是所有小區(qū)都能復(fù)制的。
相反，同在城西的
景城花園，更像是業(yè)主自治的“鏡面反射”。
據(jù)報道，2011年，景城花園在沒有召開業(yè)主大會的情況下，解聘了現(xiàn)任物業(yè)，實施業(yè)主自治。
此后6年，因自治能力匱乏，小區(qū)問題頻發(fā)。綠化設(shè)施無人監(jiān)管，墻體風(fēng)化脫落，業(yè)主私拉電線等等，最嚴(yán)重的還是消防設(shè)施，電梯，以及小區(qū)安保。
據(jù)悉，小區(qū)的消防設(shè)施自2011年起便無人維護，消防栓缺水，設(shè)備形同虛設(shè)；甚至還有業(yè)主在搭乘電梯時，電梯失控從8樓直接掉到地下車庫。
一個300余戶的小區(qū)，僅配有3名保安、2名保潔，不僅日常衛(wèi)生難以達標(biāo)，小區(qū)盜竊案更是頻發(fā)。
“這還僅是小幾百戶的小社區(qū)，都搞成這樣。我們小區(qū)有上千戶業(yè)主，光是日常保潔、安保，工作量都不輕。”老沈感嘆。
04
老沈雖然沒在小區(qū)任職，但作為公司的管理層，他太清楚管理一個小區(qū)有多難。
比如，業(yè)主最關(guān)心的小區(qū)保安、保潔、綠化等問題，該由誰來值勤？誰來打掃？誰來維護？
雖然這些工作可以雇傭給外包公司，可由誰簽訂？對外簽署的合同如何保證其合法性？雇傭的費用從哪個賬戶里出？賬戶的安全性誰來把控？
這些瑣碎、細節(jié)的工作，可不是一句“我熱心、我無私”就能完成的。光是每年的物業(yè)費，就能萌生無數(shù)遐想。
業(yè)主自治并不代表業(yè)主可免費享受服務(wù)，恰恰相反，該繳納的物業(yè)費一分不少還得交。
可別小瞧了一年小幾千的物業(yè)費，一個上千戶小區(qū)一年的物業(yè)費，高達幾百、甚至上千萬，還不包括其他經(jīng)營性收入。
這也是為何，各大物業(yè)公司紛紛搶占市場，而小區(qū)業(yè)委會一成立就要對過往幾年的小區(qū)經(jīng)營性支出進行徹查。
但凡涉及到資金，人的敏感點會被無限放大。如果說，業(yè)主與物業(yè)公司之間有矛盾，還能通過換物業(yè)解決；可若是業(yè)主與業(yè)主間相互猜忌，只會讓小區(qū)更分崩離析。
更何況，很多小區(qū)的先天配置，就不具備業(yè)主自治的條件。
恩濟花園之所以能成功，除了業(yè)委會成員盡心盡責(zé)外，與小區(qū)規(guī)模小（不到500戶）、多層建筑（無電梯）等先天條件，不無關(guān)系。
小區(qū)規(guī)模小，業(yè)主意見更容易統(tǒng)一，管理起來更方便；多層建筑，沒有電梯、水泵、消防、智能化設(shè)備等，維護維保的壓力也更輕，相應(yīng)的支出也更少。
只要業(yè)委會負責(zé)人踏實肯干，個人品行得到業(yè)主們認可，屆時有何主張，業(yè)主們自然舉雙手贊成。
05
“相比純業(yè)主自治，‘自治+酬金制’的模式更貼合實際。”杭州第三方物業(yè)專家婁云林表示。
當(dāng)下絕大多數(shù)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)，均為包干制。既業(yè)主向物業(yè)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)企業(yè)享有或者承擔(dān)。
酬金制是在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中，按約定比例或約定數(shù)額，提取酬金支付給物業(yè)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或不足均由業(yè)主享有或承擔(dān)。
用大白話說，物業(yè)約等于業(yè)主聘請的“管家”。不但主動權(quán)在業(yè)主，還更大程度維護了業(yè)主利益。
“酬金制”在國外成熟小區(qū)，十分普遍；國內(nèi)最早也是從香港傳入深圳。
現(xiàn)實的難點是：更換物業(yè)服務(wù)模式需全體業(yè)主大會同意，對于大體量小區(qū)而言，召開一次業(yè)主大會并非易事；再加上，大牌物業(yè)公司普遍不愿接受這一模式。
“杭州先前就有過成功范例，業(yè)主自治的同時，用酬金制聘請專業(yè)人士負責(zé)小區(qū)日常運營。”婁云林指出。
該小區(qū)以業(yè)委會成員的名義成立物業(yè)公司，并聘請職業(yè)經(jīng)理人負責(zé)管理。相關(guān)人員的工資，從業(yè)主繳納的物業(yè)費中支出。
只不過，這一新模式僅在部分小區(qū)有施行，并未廣泛推廣開來。畢竟，絕大多數(shù)小區(qū)業(yè)主，更愿意引入專業(yè)大牌的物業(yè)公司。
但不論哪一種，都少不了熱心業(yè)主。
來源：層樓
