今天這篇文章，想聊聊“公寓”，一個由頭是，有個姐們兒私信我，公寓到底能不能買，其實我還挺詫異的，現(xiàn)在房子這么火，為什么不買住宅。
后來的情況大致了解了，她的情況是這樣的：
1、自己所在的城市，房地產(chǎn)市場的確比較熱，不少項目也開始搖號了，但自己房票不夠。
2、資金也不太夠，想想有沒有什么辦法能夠分享一下紅利，住宅買不了，能不能搞個公寓，保值增值。
想趕上紅利，這想法的確沒啥毛病，但公寓這種產(chǎn)品，還是不太建議碰，倒不如想想辦法買個老破小，現(xiàn)在搞資格對于一些門檻低的城市來說，并不太難。
但是公寓，真的不建議碰。
其實這方面的話題，以前也聊過一些問題了。
但是今年有一些新的動向，可以再跟大家分享一下。
今年通過的《民法典》第359條提到：
住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。續(xù)期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。
這一條，已經(jīng)完整闡釋了住宅和公寓的命運了。
我的判斷是，未來產(chǎn)權(quán)到期后，比如住宅70年，公寓40年或50年，公寓續(xù)期的成本遠(yuǎn)大于住宅。
住宅續(xù)期的方案雖然還沒有公布，但從這幾年的調(diào)性來看，尤其是2016年溫州鹿城區(qū)住宅土地到期問題，引發(fā)大家廣泛討論，隨后高層多輪釋放信號，住宅續(xù)期的成本不會很高，老百姓都是靠工資過日子的，居民杠桿率越來越高，在這個大前提下，不可能不考慮續(xù)期成本問題了，這已經(jīng)是民生問題了。
溫州鹿城那個土地只有20年，也是歷史問題，房改之初，開發(fā)商都比較弱小，也很猶豫，為了鼓勵房地產(chǎn)市場發(fā)展，允許開發(fā)商拿產(chǎn)權(quán)20年的宅地，先跑起來再說�，F(xiàn)在不會再有這種情況了。
但公寓就不一樣了。公寓本質(zhì)是商業(yè)，商業(yè)用地不僅要賣地那一下的收入，更要這塊地通過商業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造GDP，有經(jīng)營活動，就能繼續(xù)獲得稅收，這是商業(yè)用地的初衷。如果免費續(xù)期，那損失有多大，你可以想象一下？
至于蓋成公寓，本質(zhì)上是開發(fā)商的問題，你買了這種公寓來居住，也算是自己的選擇。政府只管土地的性質(zhì)。
住宅可以低成本甚至免費續(xù)期，但公寓雖然不大可能因為土地到期而直接回收，但續(xù)期的成本應(yīng)該會很高。
但對開發(fā)商來說，開發(fā)公寓，卻是利潤最大化的選擇。
一般情況，對于R2類用地來說，有住宅有商業(yè)，住宅自然很好辦，但商業(yè)處理起來就費勁了，特別是郊區(qū)的R2類用地，商業(yè)基本上很難運營，開發(fā)成公寓賣出去是最好的選擇。雖然價格便宜，但也要合算得多，要知道通常一個項目，住宅部分就能把成本全部覆蓋并且有得賺，至于公寓賣多賣少，賣高賣低，都是利潤。
這是公寓在續(xù)期方面的成本差異，產(chǎn)權(quán)的差異，對住宅和公寓的影響還表現(xiàn)在更深層次。
我們常說，城市就像是一個上市公司，買房就像是買這個公司的股票。這里的房子，一般就是特指“住宅”，公寓不包括在內(nèi)。
想象一下，買股票和買公司債的區(qū)別。買股票享受的是股價增長，而公司債只能賺利息。公寓跟后者差不多。
這表現(xiàn)在以下幾個方面：
1、住宅的價格，基本上完全體現(xiàn)了一個城市競爭力的提升所帶來的紅利，房價上漲，房租上漲，落戶，以及我們關(guān)注到的學(xué)區(qū)房的種種。
2、公寓不能上學(xué)，不能落戶，居住成本高。更別說學(xué)區(qū)了，深圳一些業(yè)主前段時間鬧的那出，差不多已經(jīng)是這種矛盾的直接體現(xiàn)了。
3、從產(chǎn)品設(shè)計來看，住宅一般就是一梯幾戶，豪宅是一梯一戶，電梯入戶，洋房一梯兩戶，超高層一般也就是兩梯四戶或者六戶的樣子，而公寓可是一梯幾十戶。就是寫字樓和酒店那種，大家都能感受得到。這種差異最終落實到居住體驗上就是公寓采光通風(fēng)不好，公攤率超高……
至于公寓在首付、貸款，再轉(zhuǎn)讓方面的資金成本，那就明顯高于住宅了，這里就不再展開了。實際上這種差異已經(jīng)越來越為買二手公寓的人關(guān)注到，最終的房價自然就非常不理想。
不過，如果你真的想考慮入手公寓，那么該怎么選呢？
由于在產(chǎn)權(quán)等諸多方面存在明顯硬傷，所以入手公寓最重要的參考指標(biāo)應(yīng)該是房租。如果房租還算理想，那么較低價格的公寓，就意味著房租回報率還算不錯。房租指標(biāo)包括房租價格和年均增長率。如果要給一個絕對參考值，那么4%的年租金回報率（年實得租金/房屋總價）可能是及格線，如果低于這個，沒有購買的必要了。
來源：樓市微觀察（loushi666）
