近日，有網(wǎng)友發(fā)帖表示，幾年前在杭州市中心地鐵附近全款買(mǎi)了三套老破小，總價(jià)200多萬(wàn)元，專門(mén)用來(lái)投資、出租，平均年化有6%左右，一年租金收入約14萬(wàn)元。不得不說(shuō)，看到這樣的租金收入，確實(shí)會(huì)讓很多人羨慕。但同時(shí)也有很多人持懷疑態(tài)度，并表示，按照現(xiàn)在的市場(chǎng)情況，根本不可能實(shí)現(xiàn)。杭州市區(qū)老破小租金情況到底如何？我們實(shí)地對(duì)部分區(qū)域情況做了了解。
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“像這樣的租售比，綜合下來(lái)年化能達(dá)到6%是相當(dāng)理想的，比一般的理財(cái)高出太多了。但是只存在于極個(gè)別情況。”從事多年房產(chǎn)行業(yè)的中介小王表示，200多萬(wàn)元在杭州市中心買(mǎi)下三套老破小，最起碼得在G20之前，近幾年買(mǎi)入的都不可能實(shí)現(xiàn)。
皮市巷
“在G20之后，杭州房?jī)r(jià)經(jīng)歷過(guò)大漲，尤其是2019年-2021年這幾年期間，只要在高峰期賣(mài)出去，在G20之前買(mǎi)入什么樣的房子都是賺的，房?jī)r(jià)上漲的幅度比租金高多了。很少有投資人能經(jīng)得住高房?jī)r(jià)的誘惑，把老破小留在手上出租那么久。”
馬市街附近門(mén)店租房經(jīng)紀(jì)人老高介紹，杭州市區(qū)的老破小相對(duì)來(lái)說(shuō)租金水平比較高，尤其裝修好、戶型好的房子租售比確實(shí)不錯(cuò)。“馬市街附近房?jī)r(jià)目前在3.5-4萬(wàn)元/㎡左右，而租金兩房戶型普遍在4000元/月左右，一房的租金約3000元/月，裝修好的會(huì)高一點(diǎn)。”
不過(guò)租金也會(huì)隨著市場(chǎng)行情、淡旺季等價(jià)格出現(xiàn)波動(dòng)，淡旺季會(huì)相差300-500元/月。“像現(xiàn)在就是租房淡季，價(jià)格整體有所回落，但影響租金更多的是房子本身，如戶型、裝修等。”
走破戶型
老高說(shuō)，差不多的地段，同等裝修、樓層、面積的情況下，正常戶型要比走破的戶型高出200-500元/月。比如皮市巷一套58㎡的兩房朝南戶型，裝修較好的低樓層走破戶型，廚房和衛(wèi)生間在房子外面，租金4600元/月左右。而同小區(qū)差不多裝修且正常戶型的租金，要5000元/月往上。
十五家園有一套面積62㎡左右的中間樓層兩室，租金在4200元/月。一套低樓層的54㎡兩室，租金在4600元/月。“按照正常情況，面積大的一般比面積小的租金要貴，但因裝修不一樣，這兩套剛好反過(guò)來(lái)了，面積大的這套裝修更偏老式，喜歡的人不多，掛久了沒(méi)租出去就得降價(jià)。”
十五家園實(shí)景
其他小區(qū)如潮鳴苑一套50㎡左右的小兩室戶型，中間樓層，租金大概在4000元/月；觀巷一套51㎡的兩室戶型，租金在4600元/月左右。老高介紹，“還有的極個(gè)別情況，房東心理預(yù)期高，導(dǎo)致房子降價(jià)了也租不出去”。
一位皮市巷的房東，手里有一套60㎡的兩室，2021年的時(shí)候，市場(chǎng)價(jià)在5000元/月，房東當(dāng)時(shí)報(bào)價(jià)5800元/月，沒(méi)想到租客根本沒(méi)還價(jià)，直接就租下來(lái)了。今年3月份，租客搬走了。這個(gè)時(shí)候附近很多畢業(yè)生以及護(hù)士在醫(yī)院實(shí)習(xí)，區(qū)域內(nèi)租房需求旺盛，租金會(huì)相對(duì)高一點(diǎn)。該房東預(yù)期很高，還是想以同樣的價(jià)格租出去，并且對(duì)租客還有各種各樣的要求。結(jié)果一直空置到現(xiàn)在，價(jià)格降至4500元/月，還沒(méi)租出去。
“無(wú)論是房?jī)r(jià)還是房租，其實(shí)都是跟著市場(chǎng)走，今年市中心的老房子租金比疫情時(shí)還要低。其實(shí)只要房東不瞎搞，像這個(gè)地段的房子，一個(gè)月內(nèi)肯定租出去了。”
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“需求是兩室的客戶，一般都會(huì)優(yōu)先選擇租房。而如果只要求租一室的，很多人最后往往會(huì)考慮買(mǎi)房。”中介小慧表示，她就碰到過(guò)好幾組這樣的客戶，本來(lái)是來(lái)租房的，自己一個(gè)人住，想找一個(gè)一室的，但沒(méi)想到一室的租金還挺高，裝修好的要3500元/月，一般的也要3000元/月，于是最后選擇買(mǎi)一套低總價(jià)的。
“市區(qū)低總價(jià)的房子淘一淘還是能找到，只不過(guò)房齡老。”小慧隨即推薦了幾套，比如
醋坊新村的小兩室戶型，約34㎡，頂樓，總價(jià)102萬(wàn)元，房東誠(chéng)心賣(mài)，還能再議價(jià)；
遙祥寺巷約34㎡的一室，可以隔成小兩房，高樓層，掛牌總價(jià)110萬(wàn)元；
華藏寺巷約37㎡的一室朝南小套，掛牌總價(jià)108萬(wàn)元。
華藏寺巷實(shí)景
“小區(qū)同戶型房子的租金在3400元/月，樓層、裝修不同價(jià)格會(huì)有所相差，但也基本在3000元/月以上。像這樣的房子，買(mǎi)下來(lái)，最低首付，月供也才3000多元，所以很多人想著，與其把租金給房東，不如自己每月貼補(bǔ)一點(diǎn)還月供。”一位朝暉的中介小李也表示深深地認(rèn)同，前段時(shí)間，朝暉有一套面積30多㎡的房子，總價(jià)106萬(wàn)元，租金可以達(dá)到3000元/月，當(dāng)時(shí)小李自己也想買(mǎi)，但沒(méi)搶到，被別的中介先一步成交了。
小慧說(shuō)，基于老房子租金還可以，這兩年低價(jià)買(mǎi)入用于出租的人還不少，租金高一點(diǎn)還能以租養(yǎng)貸。“上個(gè)月，杭州限購(gòu)放松，市區(qū)只需要一個(gè)月社�；騻�(gè)稅記錄即可買(mǎi)房，不少外地尤其是來(lái)自溫州、臺(tái)州的客戶買(mǎi)了老破小或者市中心的公寓。他們買(mǎi)來(lái)不住，專門(mén)用于出租，老破小地段好，符合市場(chǎng)價(jià)一般都不愁租不出去。而市中心的公寓，裝修好，很多年輕人會(huì)買(mǎi)單。”
還有一類(lèi)人也會(huì)在杭州買(mǎi)老房子，那就是大學(xué)生的家長(zhǎng)。小慧說(shuō)，“我之前成交的一位客戶就是這樣，女兒剛考上浙江工業(yè)大學(xué)，就在市區(qū)給她買(mǎi)了一套老房子，大學(xué)期間先用于出租，等畢業(yè)后或重新裝修自住，或賣(mài)了置換更好的。”
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市中心老破小的租售比可能達(dá)不到網(wǎng)友說(shuō)的年化6%，但相對(duì)來(lái)說(shuō)在目前的市場(chǎng)行情下收益是比較穩(wěn)定的。一是地段不錯(cuò)，周邊配套齊全，生活便利，且有穩(wěn)定的租客來(lái)源；二是低總價(jià)，投入的成本不高，即使貸款買(mǎi)入，也能和銀行理財(cái)幾乎持平，況且房子還有升值的希望。在當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境下，靠短期的買(mǎi)賣(mài)投資房產(chǎn)收益甚微，甚至還可能虧本。而靠長(zhǎng)期投入，壓力又大，資金沉淀太久，一不小心還可能入坑。并不是房子越新越有價(jià)值，也不是地段越好就越能賺到錢(qián)。
買(mǎi)房尤其是投資這件事真的很復(fù)雜，要看能不能踩準(zhǔn)時(shí)間點(diǎn)，有些可以靠對(duì)規(guī)劃的認(rèn)知去判斷去前瞻，有些就只能看運(yùn)氣。每個(gè)人心里都有一筆賬，更穩(wěn)妥使用手上的資金實(shí)現(xiàn)保值增值才是贏家。
來(lái)源：杭報(bào)房產(chǎn)
