探店高德置地，一鴿再鴿的錢新核心區(qū)最后一個大型商業(yè)成色幾何？

十一期間，有消息說位于錢江新城的高德置地廣場商業(yè)部分正式開業(yè)了。作為重度商場愛好者、“只逛不買”型客戶代表，我第一時間去了實地探訪。

說起高德置地，可以說是“高開低走”的典型。10年前，在廣州珠江新城成功運營了包含購物中心、寫字樓、酒店和服務(wù)式公寓在內(nèi)多業(yè)態(tài)綜合體的高德置地集團在錢江新城中軸線拿地，雄心勃勃的要在杭州為它的CBD城市綜合體系列再下一城。

廣州高德置地

這個被命名為杭州高德置地廣場的項目，地處錢江新城CBD正中心，位于地鐵四號線“市民中心”和“江錦路”站之間，總建筑面積約41萬平方米，初期規(guī)劃頗為令人心潮澎湃，集結(jié)了Icon Office寫字樓、Icon Residences私邸、卓美亞酒店、大型購物中心、飄美術(shù)館、公爵會等業(yè)態(tài)。

高德置地業(yè)態(tài)分布

綜合體由曾經(jīng)設(shè)計過迪拜哈利法塔等國際標(biāo)志性建筑的世界級設(shè)計公司SOM擔(dān)綱，在建筑立面上將現(xiàn)代與城市特色融合，創(chuàng)新性的提出了“站立的西湖”理念。光看那大面積藍色玻璃幕墻經(jīng)過精心切面處理后營造出的宛若西湖水面波光粼粼的效果圖，就已經(jīng)讓人滿懷期待。

高德置地效果圖

經(jīng)歷了大約五年建設(shè)期后，14年高德置地首次發(fā)聲。在發(fā)布會上，除了正式啟動公寓產(chǎn)品ICON私邸銷售和寫字樓推廣之外，購物中心也揭開了部分神秘面紗。

根據(jù)媒體報道，高德置地當(dāng)時重金禮聘了曾操作過成都遠洋太古里和北京三里屯太古里等商業(yè)綜合體項目的MIKE HUNG先生及團隊加盟杭州項目，成為高德置地廣場內(nèi)11萬方超級購物中心的一大吸睛點。高德置地內(nèi)部對項目期望頗高，定位頂奢，甚至要超過萬象城，并預(yù)計最早將在15年底面世。

誰曾想，這場發(fā)布會卻成了項目的“高光時刻”。在這之后，商場開業(yè)時間一延再延，每年都登上“即將開業(yè)的購物中心”榜單，卻始終只聞樓梯響，不見人下來。連同期拿地，經(jīng)常被用來比較的來福士都在17年上半年順利開業(yè)了，高德置地依然沒有動靜。

伴隨著城市能級的提升，從18年開始，以恒隆、新世界、新鴻基為代表的頂級港資商業(yè)紛紛落子杭州，重磅打造標(biāo)桿項目。

江河匯效果圖

這一批早已名聲在外的地產(chǎn)商成為了杭州商業(yè)頂流，吸引了所有市民關(guān)注的目光。“狼來了”太多次的高德置地廣場，光環(huán)卻在逐漸消失，以至很多人都忘記了這個購物中心的存在。

進入商場內(nèi)部，單層空間布局呈L型，兩排電梯沿東西方向前后排布，其中一排是當(dāng)下很流行的長梯，跨越兩層直通三樓。

各樓層的中庭扶手外布滿了綠植，每層的天花板采用金色鋁板搭配明亮燈泡，營造“星空頂”觀感。商場頂部采用透明玻璃設(shè)計，將自然光與燈光融合，營造舒適溫馨的購物環(huán)境。光看硬裝，與廣州K11頗有幾分相似，品質(zhì)在杭州目前商業(yè)綜合體中屬于上乘，與300米外的來福士相比也毫不遜色。

商場號稱的十月開業(yè)堪稱杭城最“趕鴨子上架”的營業(yè)，這也解釋了此前商家為何沒有進行大規(guī)模宣傳�，F(xiàn)場所見，目前已經(jīng)開業(yè)的店鋪大概只占全部樓面的四成，一二樓開業(yè)率相對較高，但依然有不少工作人員在推著拖車運送貨品和布置現(xiàn)場，環(huán)境頗為混亂；三至五樓則只有外圍一圈零星開張，中心部分依然處于圍檔之中。

商場一樓主打美妝和服飾業(yè)態(tài)。與別家美妝引入大牌專賣店不同，這里開設(shè)了一家叫做Liber beauty的時尚美妝品牌集合店，類似香港的連卡佛和美美百貨，匯聚各類美容護膚產(chǎn)品。另外讓人眼前一亮的是風(fēng)靡一時的KAWS公仔店已經(jīng)圍檔，而且面積看起來很大，相信未來會是潮人打卡地。

除此之外，就是一些常規(guī)的服飾店。不過恕我孤陋寡聞，一圈走下來居然沒有一家品牌聽說過。

二樓同樣是服裝和飾品為主。主力店有三家，其中整個中心部分被Joy’ Library占據(jù)，銷售箱包、雨傘等小飾物，可能就是現(xiàn)在流行的“生活方式店”。不過雖然店里銷售的產(chǎn)品平平無奇，店面的設(shè)計卻別具一格，斑駁不平的柱子、深灰色的天花板和時光隧道般的溶洞，讓人仿佛置身于埃及金字塔。

另一家主力店則是LiberFasion，與一樓的LiberBeauty是兄弟店，一家主營美妝，一家銷售潮流服飾。

最后一家是叫“活力基地”的服裝店，產(chǎn)品稀稀拉拉，品牌也不強勢，卻洋洋灑灑至少占地2000平，不知道如何做到盈虧平衡。

三樓及以上多數(shù)店面處于圍檔狀態(tài)，大致逛了一圈，發(fā)現(xiàn)三樓以親子、教育為主，四樓和五樓則以餐飲、美容為主業(yè)態(tài)，同樣尷尬的是，大部分品牌依然陌生。

事后，我翻查了一下資料，曾經(jīng)重金邀請的招商團隊因為理念不合，早已掛冠而去，此后操盤權(quán)重回內(nèi)部團隊。高德置地最早確定合作意向的4家主力店（天為食、LiberFashion、美居生活、小Q親子樂園）中，除了LiberFashion外，其他竟全部為高德置地自營品牌。這4家店承租面積高達4.1萬方，占了項目40%樓面。

而“活力基地”等品牌，之前也僅在廣州高德置地廣場開設(shè)過店鋪。或許可以這樣理解，對于這家購物中心，高德只是將自家廣州的部分門店搬到杭州開了一個分號，僅此而已。

坦白說，這個十年磨一劍的購物中心，僅從硬件上來說，設(shè)計華麗，動線清晰，用料考究，施工細致，即使與港資商業(yè)相比，也未必落於下風(fēng)。

但就是這樣一個頂級地段的優(yōu)質(zhì)綜合體，暌違十年后，依然難以開業(yè)，最終只能拉來一幫“老朋友”湊數(shù)。

這也側(cè)面反映了當(dāng)下的商業(yè)地產(chǎn)市場，資金和建設(shè)只是構(gòu)成項目成敗的很小一方面，開發(fā)商對品牌的調(diào)動能力和運營水平才是最大考驗。商業(yè)也因此成為了一種稀缺資源。

優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)對城市面貌的提升立竿見影。上海作為改革開放的橋頭堡，承接了最多的港資青睞，成就了如今的商業(yè)高地，南京西路、淮海路搖身一變成為令所有女生尖叫的購物天堂；偏居西南的成都，則憑借“九龍倉IFS+太古里”兩大地標(biāo)，從一眾新一線城市中脫穎而出，打造出“消費之都”的金名片……

靜安恒隆

幸運的是，快速崛起的杭州讓商業(yè)地產(chǎn)商“不想錯過新一輪城市發(fā)展契機”，新鴻基、恒隆、新世界帶著旗艦作品先后落子新舊核心區(qū)。在2024年分階段落成后，杭州被人詬病的商業(yè)短板，將被徹底補足。