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更新于2022-09-11 00:27:01
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一位滬漂多年的長輩決定回杭買房——
我手上大概700萬的總價預算,我打算用來自住的房子,你看給我推薦一些市區(qū)范圍的板塊和樓盤吧?

我極力推薦:申花、濱江、奧體!

這位長輩什么也沒多說,自己回去做了幾天的功課,然后又來詢問我:為什么看好申花?

“規(guī)劃高度比不上江河匯流區(qū)、望江新城,產業(yè)拼不過未來科技城,未來幾年城建的可期程度不如奧體。申花看起來平平無奇啊!”

這一下子就把我問住了——
今天再談申花,不管是早期的東方福邸,還是這兩年交付的武林邸、錦繡之城,還是剛剛交付的首開杭州金茂府、融信公館·ARC,還是接下來的融信萬科·古翠隱秀、融創(chuàng)·宜和園,隨便拎一個出來,都讓人眼前一亮。

申花已經站住「杭州樓市新晉豪宅區(qū)」的市場設定。從產品上看,申花也有「小南星橋」的氣質,但還差點什么呢?有一次我在某申花豪宅業(yè)主群里說:與南星橋相比,申花就差一點點學區(qū)了。

今天我們再追問一下:為什么?


杭州樓市概念里的申花板塊,是由申花單元、慶隆單元組成。當年大家把它抬升為「杭州的徐家匯」。

“平平無奇”的申花,二手房站上7萬,靠的是一串好產品
申花板塊范圍圖 | 制圖 烤肉君

這個概念早在2006年就提出了。

我翻看了一下歷史記錄,當年杭州網寫了一篇文章叫作:《三大商業(yè)中心先后進駐 申花路板塊要做杭州的徐家匯》。文章里還有這么一句話:等益樂路通車后,這個區(qū)塊將與主城區(qū)實現無縫接軌,成為城西區(qū)塊中規(guī)模最大、最集中的高檔住宅新區(qū)......

對的。當年那條益樂路還沒貫通,更別提學院北路了。

2010年之后,申花算是進入了開發(fā)的第二個階段,在售的樓盤中有:東方福邸、紳華府、慧園、香檳國際.......那時申花房價還在1萬8到2萬5之間。

當年低迷的行情之下,申花很多樓盤也沒抗住,紛紛選擇降價。我很清楚記得,當時東方福邸聲稱自己必須堅守品質,不肯降價。不過賣到最后小戶型和超大戶型的時候,其實也悄悄打折了。

直到申花進入第三個階段:地價和房價開始一飛沖天.....2016年左右,杭州房價迎來風口,豬都能飛上天的那種風口來了,房價一天天往上漲,不是翻倍就是漲了三倍。

隨后我們看到錦繡之城(被濱江房產接盤)、宜和園、武林邸陸續(xù)上市,申花房價又上了一個臺階。

再往后,就是申花正式開啟5萬4限價時代:綠城建發(fā)·沁園、融信萬科·古翠隱秀、華發(fā)九龍倉·天薈、九龍倉·天璽,還有一個至今不肯開盤的杭房建發(fā)·養(yǎng)云靜舍。
“平平無奇”的申花,二手房站上7萬,靠的是一串好產品申花在售待售新盤分布 | 制圖 烤肉君


從房價上來看,申花已經僅次于武林板塊、錢江新城、望江新城。從地價上看,申花板塊出過3宗4萬+地塊,和江河匯流區(qū)并列,是杭州高價地最多的板塊之一。

本質上,申花和橋西的發(fā)展邏輯并無不同——
兩者都是城市發(fā)展的延伸區(qū)域,靠的是傳統(tǒng)市中心武林的輻射力。當然申花還承接一大部分城西改善的群體。想想看,不是市中心就是城西,這些可都是有錢人啊。

所以,武林外溢,先發(fā)展了橋西;橋西飽和后,申花就順其自然地成為了一個重要的發(fā)展板塊。

當年武林門一帶的改善,最多頂級有錢人往南星橋過去,其它的改善關濱江什么事兒,更關奧體什么事。城東新城還很遠的感覺,七堡還是楊柳郡的young時代。

眼下,申花是杭州最宜居的板塊之一。

板塊內有3條地鐵線路,包括已運營的地鐵2號線、5號線,還有一條穿行整個申花板塊、直達西湖的10號線。

“平平無奇”的申花,二手房站上7萬,靠的是一串好產品
申花地鐵和商業(yè)分布 | 制圖 烤肉君

2013年8月,城西銀泰城的開業(yè),成為申花板塊商業(yè)配套上的定海神針。隨后,印象城、五洲國際廣場、藍鉆天成、中糧大悅城相繼開業(yè)。

作為一個成熟的板塊,這里無論是教育(稍弱)、醫(yī)療還是商業(yè)配套,都已經非常齊全。

不過,雖然申花看起來什么都有了,但細究下來,確實如我的這位長輩所說:表面上缺乏預期的空間。

看規(guī)劃,申花前景遠不如濱江、奧體、未來科技城這些后起之秀「高大上」?沼小负贾菪旒覅R」的名頭,卻沒有特別拿得出手的產業(yè)支撐,只能靠傍隔壁浙大紫金港的大腿。要說政府投資,這兩年全被奧體、亞運村霸占了,與申花沒半毛錢關系,當然以前也沒有半毛線。


所以申花在杭州樓市能有今天的地位,憑什么啊?

靠的不是地段、產業(yè)、政府基建,而是產品!

在申花,綠城、融創(chuàng)、天陽、萬科、融信、濱江.....開發(fā)商只能靠打磨好產品立足杭州高端改善市場,憑著一個接著一個的好樓盤,鋪排出這樣一個非常純粹的豪宅居住區(qū)。

尤其這兩三年,在申花,我們能看到什么?

我們能看到曾仕乾筆下的古翠隱秀,花錢花心思邀請SCDA。也是繼羅伯斯斯特恩的大都會79號之后,杭州萬科又一次邀請國際大師。建筑俊朗挺拔,園林茂盛蔥蘢,美得不可方物。

我們能看到在限價下的沁園,Super flat的建筑風格,原色玻璃和深空灰的鋁板,做出了創(chuàng)新的深灰色系住宅立面。也是鳳起潮鳴以后,綠城又一個配備了恒溫泳池的高層產品。

我們能看到“立面大師”的融信公館ARC,橙色搭配白色的游艇風外立面,致敬扎哈的大作。最近它交付了,口碑很不錯。

我們能看到融創(chuàng)創(chuàng)新嘗試的宜和園,高層和中式合院,中西合璧。在沉悶的杭州豪宅市場,刮起一場“高級灰”的審美風暴。

我們能看到首開杭州金茂府的科技系統(tǒng),讓申花的居民也有了體驗“四季如春”的機會。

我的同事就是純粹因為喜歡好房子,而買了一套古翠隱秀。▽
融信萬科·古翠隱秀
“平平無奇”的申花,二手房站上7萬,靠的是一串好產品“平平無奇”的申花,二手房站上7萬,靠的是一串好產品“平平無奇”的申花,二手房站上7萬,靠的是一串好產品“平平無奇”的申花,二手房站上7萬,靠的是一串好產品
樓幢體量:總建筑面積約15萬㎡,規(guī)劃11幢12-24層住宅、1幢自持公寓外立面:花崗巖+鋁板+玻璃,打破了強對稱的軸線結構主力戶型:125—200㎡
層高:3-3.15m
精裝標準:6000元/㎡
內部配套:約4.8萬方的公共空間、超2000㎡會所、下沉式的庭院、恒溫泳池、健身房、兒童活動區(qū)、跑道、運動器械區(qū)、大草坪、人造瀑布等。
物業(yè):萬科物業(yè)
其它亮點:全高層規(guī)劃、世界建筑大師scda建筑事務所曾仕乾親自操刀設計

融信公館·ARC
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樓幢體量:總建筑面積11.8萬㎡,規(guī)劃5幢高層、6棟洋房
外立面:大面積鋁板,墻體做了弧形轉角
主力戶型:高層121-223㎡,洋房116-262㎡;特點在于面寬大
層高:3.05m
梯戶比:兩梯兩戶(過道中間做了門,相當于一梯一戶)
精裝標準:6000元/㎡
內部配套:架空層空間做泛會所、200㎡的下沉式景觀庭院、會所、恒溫泳池、瑜伽館、健身房等
物業(yè):融信服務
其它亮點:超級游艇風格

融創(chuàng)·宜和園
“平平無奇”的申花,二手房站上7萬,靠的是一串好產品

宜和園示范區(qū)實景圖“平平無奇”的申花,二手房站上7萬,靠的是一串好產品“平平無奇”的申花,二手房站上7萬,靠的是一串好產品“平平無奇”的申花,二手房站上7萬,靠的是一串好產品
樓幢體量:總建筑面積約14.7萬㎡,規(guī)劃6幢21-24層高層、59套中式合院
主力戶型:高層建筑面積約139-192㎡,合院建筑面積約210-270㎡;高層建筑面積約139㎡、建筑面積約152㎡三房和建筑面積約192㎡四房
層高:高層約3.05m
梯戶比:兩梯兩戶
精裝標準:6000元/㎡
內部配套:主軸鏡面水景、幾何式地形草坪、星光跑道青中年、歸心空間
物業(yè):融創(chuàng)物業(yè)
其它亮點:建筑面積約192戶型主衛(wèi)卡是德維浴缸

首開杭州金茂府
“平平無奇”的申花,二手房站上7萬,靠的是一串好產品“平平無奇”的申花,二手房站上7萬,靠的是一串好產品“平平無奇”的申花,二手房站上7萬,靠的是一串好產品“平平無奇”的申花,二手房站上7萬,靠的是一串好產品“平平無奇”的申花,二手房站上7萬,靠的是一串好產品
樓幢體量:總建筑面積30萬㎡,地上面積19.36萬㎡,規(guī)劃14幢高層、7幢疊墅
主力戶型:高層125-168㎡,疊墅195-230㎡
層高:高層3.05/3.15m,疊墅3.2m梯戶比:高層兩梯兩戶
精裝標準:6000元/㎡
內部配套:約200m的迎賓樹陣大道、中心水景區(qū)、大面積草坪、會所等
物業(yè):金茂物業(yè)
其它亮點:12大科技系統(tǒng)、室內恒濕恒氧恒溫、小區(qū)采用成品綠植



在申花有一條很明顯的產品路徑:大家拿了申花的高價地,都是在雙限之前,在產品規(guī)劃定位的時候,大家興奮得不得了,鉚足勁做加法——幾乎都拿出了自家最好的產品系。

那時,一方面對限價嚴重性認知不足,認為政府不至一棍子全部打死,像沁園和古翠隱秀4萬+的地塊,總以為會「網開一面」。另一方面,地價擺在那,真要做一個偽豪宅,上對集團無法交代,下對市場敷衍了事。

最終,我們見到申花冒出一個又一個好樓盤好產品。

我們常說,看一個樓盤好不好,要看出身。這個「出身」指的就是最初的規(guī)劃定位。

過去3年里,申花幾乎是杭州最具產品力的板塊。幾乎很少有復制品,開發(fā)商注重創(chuàng)新,也愿意花錢邀請大師來做設計。高端精裝品牌、泳池、會所、3米以上層高、優(yōu)質物業(yè)等,在申花的樓盤中也都是基本配置。

反觀土拍雙限之后,開發(fā)商在舉牌拿到地的那一刻,就大致知道開發(fā)商會花多少成本,會多少用心,最后會做成什么產品——基本上不要太期待就好了。

我之前說過,最近幾年,我對杭州樓市不少豪宅樓盤感覺失望。

因為,不少開發(fā)商同時期不同項目的戶型、精裝細節(jié)、樣板間風格都差不多,復制粘貼。有些是直接拷貝別家樓盤,全盤照抄。原來有一些我非常期待的開發(fā)商,也在復制自家前幾年的房子。

唯獨只有申花,有這么多讓我眼前一亮的豪宅,出現頻率如此之高。這樣百花齊放的盛景,或許以后都很難有了。

所以,感謝這些在申花認真耕耘過開發(fā)商吧,是他們用一個個好產品成就了申花。希望申花房價越來越高。

讓高房價犒賞好產品。

申花其他樓盤實景
綠城建發(fā)·沁園▼
“平平無奇”的申花,二手房站上7萬,靠的是一串好產品

“平平無奇”的申花,二手房站上7萬,靠的是一串好產品

“平平無奇”的申花,二手房站上7萬,靠的是一串好產品

天陽·武林邸

“平平無奇”的申花,二手房站上7萬,靠的是一串好產品“平平無奇”的申花,二手房站上7萬,靠的是一串好產品
濱江·錦繡之城▼“平平無奇”的申花,二手房站上7萬,靠的是一串好產品“平平無奇”的申花,二手房站上7萬,靠的是一串好產品“平平無奇”的申花,二手房站上7萬,靠的是一串好產品

欣盛·東方福邸▼“平平無奇”的申花,二手房站上7萬,靠的是一串好產品“平平無奇”的申花,二手房站上7萬,靠的是一串好產品“平平無奇”的申花,二手房站上7萬,靠的是一串好產品

賽麗綠城·慧園▼“平平無奇”的申花,二手房站上7萬,靠的是一串好產品“平平無奇”的申花,二手房站上7萬,靠的是一串好產品“平平無奇”的申花,二手房站上7萬,靠的是一串好產品“平平無奇”的申花,二手房站上7萬,靠的是一串好產品
萊德·紳華府▼
“平平無奇”的申花,二手房站上7萬,靠的是一串好產品

申花板塊·航拍視角
“平平無奇”的申花,二手房站上7萬,靠的是一串好產品

當年的慶隆 | 錦繡之城和大悅城地基狀態(tài)

“平平無奇”的申花,二手房站上7萬,靠的是一串好產品現在的大悅城 | 慶隆重要商業(yè)中心“平平無奇”的申花,二手房站上7萬,靠的是一串好產品“平平無奇”的申花,二手房站上7萬,靠的是一串好產品“平平無奇”的申花,二手房站上7萬,靠的是一串好產品


來源:層樓
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回復(18)
V8 發(fā)表于2020-07-22 11:26:42

買了古翠,交房真的是晚
V10
勛章
發(fā)表于2020-07-23 17:38

古翠隱秀?
V10
勛章
發(fā)表于2020-07-24 14:05

回復@14745679 感覺進度很快啊,都在弄外立面了
V10
勛章
發(fā)表于2020-07-24 14:23

回復@14745679 我買了對面的古翠,交房比你晚
禁止訪問
發(fā)表于2022-02-14 15:05

該用戶的發(fā)言被禁止!

禁止訪問
發(fā)表于2022-02-14 15:06

該用戶的發(fā)言被禁止!

V14 發(fā)表于2020-07-22 14:33:40

申花業(yè)主露出微笑,申花的產品確實百花齊放。
V14 發(fā)表于2020-07-22 14:34:22

申花剩下地也不多了,希望在限價之下,接下來的產品也能跟上區(qū)域的品質。
V14 發(fā)表于2020-07-22 14:35:08
1#

螞蟻集團上市后的千萬富翁,會選擇哪些板塊置業(yè)?申花會是第一選擇嗎?
V14 發(fā)表于2020-07-22 14:35:38
2#

這扎堆的高端改善,確實僅次于南星橋
V14 發(fā)表于2020-07-22 14:35:47
3#

emmmmm
V14 發(fā)表于2020-07-22 14:36:14
4#

東方府邸這么垃圾的盤還好意思說產品好
V15
勛章
發(fā)表于2020-07-22 23:17:58
5#

收到
V9 發(fā)表于2020-07-24 19:07:16
6#

為啥叫申花
V15 發(fā)表于2020-07-30 18:24:20
7#

周圍是啥學區(qū)啊

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