一個(gè)好消息：明年，杭州小戶型可能要多起來(lái)了。
2015年年初，杭州“7090”政策正式取消。之后，市面上小戶型占比就逐漸縮小了。尤其是在主城區(qū)的改善板塊，不用說(shuō)90㎡，就連110㎡都幾乎絕跡。
其實(shí)，從2016年杭州地價(jià)“飛漲”開始，開發(fā)商也陷入了一種誤區(qū)：
拿了高地價(jià)，必須定位“豪宅”，為了創(chuàng)造更高的溢價(jià)，必須做大戶型。不過(guò)，這種情況要改變了。
一個(gè)很好的例子，是城東新城。前幾年的純新盤當(dāng)中，也就只有森林海尚做了一批89㎡。其他樓盤清一色都是大戶型，最大面積直接做到了200㎡，還出了一堆大面積的洋房、疊墅。
但是明年城東新城的新盤中，有不少又要拿出小戶型。比如信達(dá)東萊府，就做了一批89㎡三房?jī)尚l(wèi)，占比大約三四成。而且東萊府的最大戶型，也就只到132㎡。要知道，在城東新城不少在售的樓盤當(dāng)中，130-140㎡的很有可能是起步戶型。
還有暫時(shí)沒(méi)有公布案名的港中旅城東新城項(xiàng)目，最小戶型也重新拉到了95㎡。
不光是個(gè)別項(xiàng)目、個(gè)別板塊，有些企業(yè)甚至下了“鐵命令”。比如，濱江集團(tuán)。內(nèi)部已經(jīng)明確，明年除了極個(gè)別的頂豪，自家操盤的項(xiàng)目，戶型要控制在140㎡以內(nèi)。所以我們看到，錢江世紀(jì)城的御虹府，戶型103-139㎡。其中，103㎡戶型有552套，將近全盤套數(shù)的一半。
按照御虹府精裝限價(jià)45000元/㎡，奧體的起步門檻，一下子就從七八百萬(wàn)，直接降到了不到500萬(wàn)。再加上頂?shù)讟呛蜆谴眱r(jià)差，最低400多萬(wàn)就可以搞定。
如果按照前幾年的操盤邏輯，奧體板塊+濱江房產(chǎn)+4萬(wàn)5單價(jià)，肯定就直接做成純改善大戶型。
也有一些開發(fā)商，拿地前期就開始想要增加一些小戶型。比如，前段時(shí)間掛牌的富陽(yáng)秦望宅地，位置是富陽(yáng)城市核心，又是地標(biāo)建筑，精裝限價(jià)高達(dá)29800元/㎡。
身邊一位有拿地意向的開發(fā)商，已經(jīng)開始做強(qiáng)排方案，私底下跟我聊起：看地塊指標(biāo)，很對(duì)富陽(yáng)本地富豪的胃口。按照本地人的偏好，做成他們喜歡的大戶型應(yīng)該更好賣，溢價(jià)也比小戶型高。但是，為求穩(wěn)妥，公司決定從95㎡左右的小戶型開始做方案。
做回小戶型，尤其是在一些改善板塊，可能會(huì)有“奇效”。城東新城為什么大小戶型的矛盾突出？
原本在大城東的競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中，城東新城相比艮北新城、筧橋、九堡等周邊板塊，價(jià)格就偏高。再加上前兩年起步面積大，入門門檻總價(jià)高。城東新城走量就遠(yuǎn)比艮北新城吃力。
明年城東新城把起步面積做“輕盈”一點(diǎn)，控制住總價(jià)。面對(duì)艮北新城起步110㎡左右的產(chǎn)品，才能有更多拼一拼的可能。同時(shí)，也能夠避免板塊內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)，和城東新城目前續(xù)銷的樓盤形成差異。
杭州最不缺剛需和頂豪的購(gòu)買力，前者是因?yàn)榛鶖?shù)大，后者是因?yàn)閷?shí)力強(qiáng)。反而，市場(chǎng)上改善客戶的購(gòu)買力是最有限的。把面積做小，能圈到的改善客戶數(shù)量就越多。
同時(shí)，我們也要知道，多做小戶型，也不代表開發(fā)商看空杭州樓市。只能說(shuō)，“雙限”市場(chǎng)，開發(fā)商們更謹(jǐn)慎了。
萬(wàn)一行情出現(xiàn)變化，對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，小戶型的抗風(fēng)險(xiǎn)能力要比大戶型更好。所以寧可讓渡一部分大戶型的溢價(jià)，也要增加小戶型的占比。對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，也挺好。
畢竟，住到好地段的可能性，更大了。
未來(lái)幾年杭州新房市場(chǎng)，大勢(shì)“穩(wěn)”字當(dāng)天，價(jià)格不可能出現(xiàn)大的波動(dòng)。大戶型帶來(lái)的高總價(jià)，很容易把購(gòu)房者趕出市中心或者原本熟悉的生活區(qū)域。
所以，重做小戶型，我們喜聞樂(lè)見(jiàn)。
歡迎大家來(lái)來(lái)說(shuō)一說(shuō)
相比于大戶型來(lái)講
小戶型好在哪里？
