【樓盤(pán)信息】
項(xiàng)目名稱(chēng)：合生創(chuàng)展名邸
開(kāi)發(fā)商：合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司
項(xiàng)目地址：杭州市江干區(qū)德勝東路與杭海路交叉口
均價(jià)：待定
容積率：2.3
占地約4.8萬(wàn)方，
總建面約16.4萬(wàn)方
產(chǎn)品：高層、小高層以及洋房
主力戶型：建面約89-139㎡
交付時(shí)間：預(yù)計(jì)2022年
項(xiàng)目特點(diǎn)：九堡板塊為數(shù)不多的新房項(xiàng)目之一，距離地鐵1號(hào)線九堡站約500米
【跑盤(pán)背景】
九堡這幾年入市的新盤(pán)并不多，所以只要有新盤(pán)出現(xiàn)，就會(huì)受到購(gòu)房者的關(guān)注。
雖然進(jìn)入售樓部之后，置業(yè)顧問(wèn)極力地表達(dá)，合生創(chuàng)展名邸并不屬于九堡，實(shí)際上屬于艮北板塊，另外從當(dāng)初的土地出讓信息上看，項(xiàng)目土地也確實(shí)屬于艮北新區(qū)地塊。
但無(wú)論是從距離上或是認(rèn)知慣性上，個(gè)人都更加偏向于把它劃分到九堡。相信有不少人的想法會(huì)和我一樣。
當(dāng)然，通過(guò)置業(yè)顧問(wèn)的表述，也感受到目前九堡在樓市內(nèi)的地位與艮北存在一定的差距。
從位置上看，九堡大致位于金沙湖與艮北之間，與當(dāng)前熱門(mén)板塊江河匯的距離同樣不遠(yuǎn)。單從地段上而言，九堡的位置尚可。
只不過(guò)長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)，九堡一直備受爭(zhēng)議的點(diǎn)是城市界面，這一方面的確不是九堡的加分項(xiàng)。
九堡街景
實(shí)地從九堡跑盤(pán)下來(lái)的感受，整個(gè)區(qū)域內(nèi)，經(jīng)濟(jì)適用房以及安置房隨處可見(jiàn)，高架、高壓線把這里割裂的太過(guò)零散，再加上大型商業(yè)綜合體等遲遲缺席。種種因素?fù)诫s到一起，讓九堡很難給人留下好印象。
好的方面是，九堡畢竟屬于主城區(qū)，煙火氣很足，居住氛圍很濃厚，日常出行也相對(duì)便利。因此對(duì)于買(mǎi)房用于自住的人群來(lái)說(shuō)是個(gè)不錯(cuò)的選擇。
【跑盤(pán)過(guò)程】
合生創(chuàng)展名邸距離地鐵1號(hào)線九堡站約500米，從地鐵站出來(lái)后很快就能看到在建中的項(xiàng)目。
項(xiàng)目總建面約16.4萬(wàn)方，容積率2.3，規(guī)劃11幢14-17層高層、4幢小高層和2幢洋房，共904套可售住宅產(chǎn)品，另外項(xiàng)目的東北角還有2幢公租房。據(jù)了解，未來(lái)公租房與可售住宅的物業(yè)統(tǒng)一管理，中間不做分隔。
比較有特色的地方是，小區(qū)在景觀設(shè)計(jì)上下了一番功夫，不僅有水系景觀，同時(shí)綠化上引進(jìn)了多種果木花樹(shù)，以此達(dá)到每個(gè)季節(jié)都會(huì)有不一樣的景色。
置業(yè)顧問(wèn)表示，項(xiàng)目最快4月份可能會(huì)領(lǐng)出首批房源預(yù)售證，包括小高層以及高層房源，但具體價(jià)格方面，目前還沒(méi)有準(zhǔn)確的數(shù)字，粗略估計(jì)在3.8萬(wàn)/㎡左右。
在周邊配套方面，已經(jīng)十分純熟。交通上不僅有上面提到的地鐵站，臨近德勝快速路，同時(shí)附近與汽車(chē)客運(yùn)中心、火車(chē)東站的距離也不遠(yuǎn)。
教育方面，項(xiàng)目西側(cè)規(guī)劃了9班制幼兒園、36班制九年一貫制學(xué)校；醫(yī)療方面。距離杭州九和醫(yī)院直線距離約340米。
美中不足的地方是，周邊缺少大型商業(yè)綜合體。國(guó)芳購(gòu)物中心雖然與項(xiàng)目相距不遠(yuǎn)，但是遲遲未開(kāi)業(yè)。好在附近有金海城等小型商業(yè)中心，也能夠滿足周邊局面日常生活所需。
還需要說(shuō)明的一點(diǎn)是，項(xiàng)目西北側(cè)樓幢與德勝快速路距離很近，日后生活可能會(huì)受到一點(diǎn)影響。
二手房?jī)r(jià)格方面，九堡近月二手房成交價(jià)比較高的價(jià)位是在3.5-3.8萬(wàn)/㎡之間。大概率項(xiàng)目的房?jī)r(jià)會(huì)高于周邊二手房的價(jià)格或者持平。
【樣板房、戶型】
合生創(chuàng)展名邸戶型面積段分為5種，分別為建面約89、100、105方，該面積段為三房戶型；另外還有建面約128、139方戶型，為四房戶型。目前售樓處還未開(kāi)發(fā)樣板間。
建面約89㎡戶型
三室兩廳一衛(wèi)。僅從功能區(qū)上看，一個(gè)衛(wèi)生間的設(shè)計(jì)并非當(dāng)下杭州主流戶型，但個(gè)人認(rèn)為也并非完全是缺點(diǎn)。作為約89方的戶型，如果過(guò)分追求兩衛(wèi)的話，在戶型沒(méi)有過(guò)多拓展的情況下，反倒會(huì)擠壓到其他功能區(qū)的使用面積。
其他方面，戶型設(shè)計(jì)比較中規(guī)中矩，陽(yáng)臺(tái)與客廳相連，兩個(gè)朝南臥室?guī)в酗h窗。稍有不足的地方，過(guò)道比較長(zhǎng)，造成一點(diǎn)點(diǎn)浪費(fèi)。
建面約100㎡戶型
與89㎡相比，居住上更加舒適。主臥帶有衛(wèi)生間，客衛(wèi)干濕分離設(shè)計(jì)；陽(yáng)臺(tái)長(zhǎng)約6.4米，連通次臥和客廳，視野開(kāi)闊。
不足之處，北向臥室以及客衛(wèi)的面積略小。
建面約105㎡戶型
邊套戶型，采光方面自然不錯(cuò)，入門(mén)后就是客廳，超大飄窗拉伸視野，偏改善風(fēng)。陽(yáng)臺(tái)設(shè)于次臥，日常晾曬會(huì)有一些不方便，隱私性不夠強(qiáng)。
建面約128、139㎡戶型
兩個(gè)戶型大致相似，只是在使用空間上稍有大小之分。不足之處在于，北向兩個(gè)臥室的房間面積均不是很大，日常使用體驗(yàn)會(huì)受到影響。
【綜合評(píng)價(jià)】
九堡雖然這幾面在樓市內(nèi)的聲音不高，二手房方面也一直備受詬病，但板塊在位置上還是有一定的優(yōu)勢(shì)性。
合生創(chuàng)展名邸作為板塊內(nèi)為數(shù)不多的新房項(xiàng)目之一，周邊配套成熟，日后生活便利。不足之處是距離德勝快速路比較近，附近的城市界面不是很好，另外板塊前景目前并不明朗，以及項(xiàng)目有嚴(yán)重的“開(kāi)盤(pán)拖延癥”，建議選擇自住的購(gòu)房群體多加留意。
