這幾年，杭州樓市的熱門地段經(jīng)常出現(xiàn)倒掛好幾萬的情況，時不時出現(xiàn)萬人搖的盛況，這就使得投資形成了一個既定模式：買入靠搖號，賣出靠二手房，賺一個豐厚的差價。
但是，有兩個大問題困擾著許多購房者：時間和金錢。
首先是時間：搖號憑運氣，意味著你要付出一個連你自己也無法預知的時間成本，假如一年沒有搖中，你就錯過了一年的漲幅，兩年沒搖中，可能就再也追不上了，時間不等人。
其次是金錢：如果不搖號，那就只能買二手房，但是，很多二手房的掛價高得離譜，尤其是一些標桿性的樓盤，比如奧體的杭州壹號院，二手房已經(jīng)站上13萬，創(chuàng)世紀、天璞和時代奧城也已突破10萬，這樣的價格，我們無法預料還有多大的升值空間，即便還有，又有多少人買得起？
有鑒于此，我想談一個我個人認為能夠兼顧二者的投資方法，也歡迎讀者指點。
外溢型投資
所謂外溢型投資，顧名思義，就是投資熱點板塊或樓盤的外溢板塊或樓盤。這樣做的好處，我認為有三點：
1、時間成本低
2、金錢成本相對較低
3、收益風險比相對較高
第1、2點好理解，買二手房不需要搖號，自然也就不需要付出時間和機會成本；只要不追逐最熱點板塊或樓盤，金錢成本相對也就低一些。那么重點談一下第3點：收益風險比。
收益風險比，顧名思義，就是預期收益和預期風險的比值。諾貝爾經(jīng)濟學家得主馬科維茨的均值方差理論對此有過專門的研究。就如同我們在消費時會看一件商品的“性價比”一樣，投資時也應當考慮投資對象的“收益風險比”。投資是一門跨越牛熊的長久藝術(shù)，而不是短跑比賽。投資的目標應該是：長久地以盡可能低的風險獲取盡可能多的回報。而不是單看誰短期內(nèi)收益高，或者單看誰長久最“穩(wěn)定”。
彩票和活期存款就是兩個典型的反例，一張彩票只需花2元，但你可能因此中獎500萬，預期收益是250萬倍，但是這2塊錢打水漂的可能性是99.99999999%，預期風險是5000萬倍，那么彩票的“收益風險比”只有1/20。銀行活期存款每年都會被通貨膨脹不斷蠶食接近5%，風險是確定的，而收益幾乎為零，因此收益風險比也是極低。
所以，讓這個比值最大化，是投資選籌時必須考慮的一件事。我認為，可以借用期權(quán)的玩法：給自己找一個緩沖帶，跟在這個緩沖帶的后面，把超出這個緩沖帶的利潤和風險都丟給市場，只吃自己能吃的部分。他強任他強，清風拂山崗，弱水三千，我只取一瓢飲。我們無需跟人比賽，讓自己獲利才是王道。而這個緩沖帶，就是那些最熱門的板塊或樓盤。
那么為什么說外溢型投資的收益風險比高？我的理由有三點：
1、方向明確。把領跑者當作我的燈塔，牛市時，領跑者先漲，等于告訴你該上車了，熊市時，也是領跑者先跌，等于告訴你先別上車。無論哪一個方向，它都能當你的燈塔，為你爭取到寶貴的“反應時間”，也為你規(guī)避了判斷錯誤的風險。
2、節(jié)奏明確。遵循市場輪動的規(guī)律，既然有了反應時間，那就讓子彈先飛一會兒，皇上要雨露均沾，但翻牌子也需要時間的，皇上的腰和投資者的腰包都需要休息。板塊和樓盤都是輪動的，領跑者先漲起來了，就如同學霸做完了作業(yè)，把作業(yè)本往你面前一攤，你該怎么做？抄唄。
3、規(guī)避政策風險。槍打出頭鳥，調(diào)控越嚴格，領跑者就越容易被針對。比如中國樓市的燈塔：深圳，連房價都被隱藏了。這時候，領跑者等于是給你當了肉盾，而你跟在后面猥瑣發(fā)育，燈塔一旦被針對，資金一定會被擠到后面來，水往低處流，而你只需端好水桶接水。
所以，外溢型投資法盡管收益可能小于核心地段，但風險同樣小于核心地段，我認為其收益風險的比值與核心地段差不多。
那么問題來了，哪些才是外溢型樓盤？下面談一談我心中的外溢型投資的選籌細則
1、熱點區(qū)塊、熱點樓盤的外溢選籌
熱點區(qū)塊、熱點樓盤的外溢一定不能離核心區(qū)塊太遠，盡可能在10-15分鐘的距離以內(nèi)，如果太遠了，很可能就像風箏斷了線、飛不進你的世界。以未來科技城為例：
三年前，未科的投資核心在阿里巴巴附近，那時，EFC只能算阿里巴巴的外溢；
去年，未科的投資核心轉(zhuǎn)移到EFC，房價也追平甚至反超了阿里巴巴，還在放羊的綠汀路就成了EFC的外溢；
今年，未科的投資核心轉(zhuǎn)移到了綠汀路，大家都在等著5月8日的大新聞，而未科三兄弟的房價也已經(jīng)對EFC形成了反超，預計未來湖鏡云廬和鏡溪綠汀的二手房價還將進一步超過三兄弟，成為未科的天花板。
而這幾個地段之間的距離都不遠，都在我上面說的10-15分鐘距離內(nèi)。
那么綠汀路的外溢又在哪里？以綠汀路地鐵站為核心，10分鐘距離的樓盤如溫莎郡、英特學府、未來海、西溪海、翡翠城都屬于外溢樓盤。
2、學區(qū)房的外溢選籌
這里有一個前提，學區(qū)房的外溢也必須是學區(qū)房，這里指的外溢，是指離學校距離相對遠一些的學區(qū)房。因為，學區(qū)房本就是按“就近原則”劃片的，即使遠一些，也遠不到哪里去，學區(qū)房的核心價值在于“學籍”，距離是微不足道的次要因素。然而，在學區(qū)房的上漲過程中，往往離學校最近的小區(qū)會先漲，這時，燈塔就出現(xiàn)了，可以果斷跟進。既然漲潮了，外溢也只是時間問題。
3、地鐵沿線的外溢選籌
我在過去的帖子中，也多次談過這個觀點：真正的距離是時間距離，而不是空間距離。在杭州，無論是開車、地鐵或是任何其他交通工具，10分鐘內(nèi)的距離，都可以算很近。20分鐘內(nèi)的交通時間，都可以算近。在杭州這個堵城，有時候空間距離遠的地方，時間距離卻未必遠，而空間距離近的，時間距離也未必近；比如上面舉例過的英特學府和西溪海，一個在地鐵口，一個沒地鐵，到綠汀路TOD的空間距離，前者遠，后者近，但時間距離卻相反，所以在杭州，地鐵永遠是王道。
而明年開通的機場快線會把這個差距拉得更大，眾所周知，機場快線是一條快鐵，從火車西站到蕭山機場全程總共只需45分鐘，從西湖文化廣場到阿里巴巴只隔了4站路，15分鐘即可到達，這大大地拉近了主城區(qū)和未科之間的空間距離，以后，未科碼農(nóng)們甚至可以考慮西湖文化廣場、武林廣場等市中心作為置業(yè)選擇，而不影響其上班，這就是外溢的價值。
4、壓艙石選籌
這一條的主要功能是提高抗擊打能力，降低風險，以免在退潮時被沖得太遠。選擇小區(qū)時，要選擇壓艙石小區(qū)，所謂壓艙石，就是指樓盤本身過硬，底氣十足，這樣的小區(qū)抗跌能力強。比如大品牌、高品質(zhì)、得房率高、容積率低等等，每一項優(yōu)點都為壓艙石增加了一個砝碼。當然了，學區(qū)房老破小除外，反正大家都是老破小，戶型和樓層才是王道。
以上是我個人的淺薄思考，歡迎討論。
