在亞運(yùn)會未開之前，奧體永遠(yuǎn)是杭州最有潛力的板塊。
特別是在越來越靠近2022年的如今，君不見澄品最后一次開盤登記人數(shù)4954，君品首開中簽率5.11%。
最近剛剛結(jié)束搖號的嘉品，純正的奧體核心區(qū)，起步戶型在120㎡，意味著，想要拿下一套嘉品的房子，至少564萬起步。
但首開登記人數(shù)達(dá)到5400多戶，127分鐘295套房源售罄，著實(shí)令人咋舌。
妄想蹲點(diǎn)撿漏的人，由于項目極低的棄選率，也只能失望而歸。
轉(zhuǎn)而一想，這樣的成績固然令人嘆服，但若放在奧體板塊，似乎也沒什么好驚訝的。畢竟，奧體的每一個新盤都能在樓市引發(fā)熱烈討論。
而這背后的底氣，則來源于板塊的前景催生而出的一二手房之間的巨大價差。
目前奧體的限價被牢牢摁在在47000元/㎡，而周邊的二手房均價在5、6萬/㎡，倒掛明顯。
但前幾天，同事給我發(fā)來一張好找房的截圖，再次刷新了我對奧體的認(rèn)知。
時代奧城的一套高層房源赫然掛出了近8.4萬元/㎡的天價。
想當(dāng)初項目高層均價僅3.5萬元/㎡，算下來，如今已暴漲近5萬元/㎡。
奧體二手房已經(jīng)漲到如此地步了嗎？
帶著疑惑，我選擇了奧體盈豐路上的4個熱門小區(qū)，進(jìn)行實(shí)地探訪。
跟隨中介，第一站直接來到了融創(chuàng)時代奧城。
與侯潮府一脈相承的大面積玻璃、高級灰，融創(chuàng)在產(chǎn)品打造上花費(fèi)的心血，從外立面就可窺得一二。
“L形”轉(zhuǎn)角陽臺、南北面大開窗，保證了室內(nèi)的采光和通透性。
時代奧城由15幢純高層組成，樓間距比較開闊，因此，高層和高層之間布置了大量的功能空間。
項目于今年1月份交付。作為“奧體三兄弟”中第二個交付項目，小區(qū)內(nèi)已經(jīng)有了些許生活氣息，不少陽臺晾了衣服。
憑著融創(chuàng)品牌、奧體核心地段、產(chǎn)品質(zhì)量，時代奧城可以說占據(jù)奧體二手房市場中的C位。
從好找房的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，目前時代奧城的二手房掛牌量已有86套，掛牌均價62635元/㎡，成交均價50330元/㎡，7月23日剛有一套107㎡的低層房源成交。
中介帶我們看了一套108㎡的三房兩衛(wèi)戶型，總價643萬。
大面積落地窗+大飄窗，室內(nèi)空間比較敞亮。
據(jù)他透露，這個戶型看的人很多，實(shí)際成交價會低一些，在57000元/㎡上下，不過倒掛依舊明顯。
從陽臺看出去，對面是大片安置房。
目前，時代奧城的底商幾乎都還是空置狀態(tài)，一路上倒是看到了不少中介門店，再次印證著奧體板塊二手房市場的活躍程度。
一路之隔，就是旭輝和昌都會山。
都會山的建筑風(fēng)格與時代奧城很像，灰色冷峻色調(diào)、現(xiàn)代簡約線條，緊挨著大體量的時代奧城，若不走近看，我差點(diǎn)以為它是時代奧城的一部分。
不過，從好找房數(shù)據(jù)來看，目前都會山掛牌均價在52668元/㎡，與隔壁的時代奧城相比，單價低了近1萬元，當(dāng)然簽約均價卻比時代奧城還高。
深入小區(qū)觀察一番后，我便知道為何掛牌和簽約有如此價差。
項目體量很小，僅規(guī)劃三幢住宅，另有幾幢公寓樓，沒有做隔離，小區(qū)人員流動復(fù)雜是個問題。
中介帶看了一套89㎡的中間套。
這個戶型做到了三房兩衛(wèi)，看似誠意滿滿，但實(shí)際上，北向的房間建面只有5、6㎡，即使用作書房都也顯得有些局促。
室內(nèi)雖然配備了新風(fēng)系統(tǒng)、地暖、中央空調(diào)，背景墻和太陽柜也已經(jīng)做好，但是從做工來看略顯“粗糙”，當(dāng)然3500元/㎡的裝修標(biāo)準(zhǔn)，這已經(jīng)非常良心了。
此外，都會山的中間套北向都是通風(fēng)天井和過道，采光和隱私度上來看，都要扣去不少分。
中介告知這套房子目前掛牌價是56000元/㎡，以這個價格成交難度不大，因?yàn)槎紩降?9㎡戶型得房率較高，而且建面小，總價也會低一點(diǎn)，因此在市場上非常搶手。
據(jù)悉，最近都會山剛剛成交了一套89㎡的房子，成交均價達(dá)到了54500元/㎡。
出了都會山，繼續(xù)向東北步行800米，就到了龍湖天璞。
龍湖物業(yè)的工作人員管理十分嚴(yán)格，除了一同前去的中介，還必須要龍湖的物業(yè)人員陪同，為此，我們在小區(qū)門外足足等待了20分鐘。
與時代奧城相比，天璞由于采取了高低配，樓幢之間排布緊密，部分樓層采光會受到一定影響。
小區(qū)內(nèi)環(huán)境不錯，沿途可以看見不少休憩場所和兒童游玩區(qū)，很多家長帶著孩子在樓下活動，人氣較前兩個小區(qū)都要更旺。
中介帶我們看了一套頂樓113㎡的四房戶型，這個面積做四房比較少，因此也是小區(qū)成交量最多的戶型。
“這套房源在網(wǎng)上掛57000元/㎡，對頂樓來說，確實(shí)是偏貴了。”中介小哥說道。
從好找房平臺上的數(shù)據(jù)來看，龍湖天璞掛牌房源已達(dá)60套，簽約均價在47390元/㎡。
不過中介透露，這個價格明顯做低了，目前小區(qū)二三層不滿兩年的房源成交價都在52000元/㎡左右。
以此為錨，對比2017年天璞開盤時35000元/㎡的高層銷售均價，已產(chǎn)生了17000元/㎡的價差。
離開天璞時，順帶看了一眼它還未交付的“好基友”保利融信創(chuàng)世紀(jì)，白色幕墻鋁板配金色壓邊，在奧體一眾樓盤中獨(dú)樹一幟。
但是貌美如創(chuàng)世紀(jì)，還是因維權(quán)糾紛而延遲交付。
時代奧城、龍湖天璞、創(chuàng)世紀(jì)昔日是新房市場大熱的“奧體三兄弟”，看中奧體紅利的投資客一窩蜂涌入，不吝付出昂貴的茶水費(fèi)、號子費(fèi)，依舊一房難求。
其中，創(chuàng)世紀(jì)在當(dāng)年以34700元/㎡的價格斬獲“兩萬人搖”，是杭州目前萬人搖隊列中價格最高的項目。
如今，時代奧城和龍湖天璞都已經(jīng)交付，據(jù)中介透露，由于靠近地鐵，得房率高，天璞是這一帶小區(qū)中成交最好的。
待到明年創(chuàng)世紀(jì)交付，“三兄弟”又將齊聚二手房的角斗場，一較高下。
臨走前，中介小哥告訴我，之前奧體的二手房整體成交量都比較低，但等交付滿兩年，加上板塊內(nèi)新房的刺激，二手房成交量將有一個明顯的抬升。
二手房有樓層、朝向、戶型等因素影響，單套價格波動較大。
但幾個樓盤看下來，文章開頭提到的8.4萬元/㎡明顯不符合市場預(yù)期。事后咨詢中介，得到的回答是，房東并不著急賣，掛高價就是為了試探市場。
說到底，還是奧體房源太過稀缺，從而導(dǎo)致房東對房價預(yù)期的抬高。
據(jù)樓市動態(tài)統(tǒng)計，目前整個奧體的新房庫存只有千來套，對比板塊的購房需求，這個數(shù)量遠(yuǎn)不能夠。
盡管這兩年奧體出讓的地塊也不少，但遠(yuǎn)水解不了近渴，奧體新房的庫存危機(jī)暫時是無法緩解了。
新房市場的火熱，必將傳導(dǎo)到二手房市場。只不過，即便是性價比不高的二手房，也面臨著斷供危險。
從好找房數(shù)據(jù)來看，奧體板塊的二手房數(shù)量近3000套左右，以目前的去化速度來算，堅持不了多久了。
價格受供求關(guān)系影響，圍繞價值上下波動。在當(dāng)前供需極度失衡的奧體板塊，新房雖然被限價所束縛，但二手房價格上漲只是時間問題。
待到47000元/㎡的澄品和嘉品入市，屆時，整個奧體板塊的二手房價格體系或?qū)⒂瓉碓僖惠喯磁啤?/div>
8.4萬元/㎡或許就不只是個例掛牌價了。
