任何一個樓盤的業(yè)主當中，一定有部分是自住，部分是投資，還有更多人是半自住半投資，另一方面，在這些投資客當中，也一定有部分認為房價要漲，有部分認為房價要跌。看漲的人多，自然有利于房價上漲，這很容易理解，但是，對于房價而言，到底是投資比例高有利于上漲還是自住比例高有利于上漲？我認為這一點也毫無疑問是后者，因為，一個樓盤當中投放市場的二手房源越少，供不應求，推高這些房源所需的資金就越少，難度就越小，房價就越容易上漲。相反，投放市場的二手房越多，供大于求，房價就容易跌。所以，物以稀為貴，物以惜為貴。那么我們怎么判斷一個樓盤當中，是投資的比例高還是自住的比例高，又怎么判斷是看漲的人多還是看跌的人多？我認為這些都可以通過一個指標看出來：
惜售度
一般情況下，用“惜售度=未掛牌戶數(shù)÷總戶數(shù)”這個公式就可以算出來，但是因為無論哪個樓盤，自住的比例都遠遠大于投資，那么這個計算結(jié)果的變化幅度會非常小，為了能更直觀的看出各個樓盤之間的對比，我把這個公式做了一下改進，把每一個樓盤的分母總戶數(shù)乘以0.1，這樣就涇渭分明了。那么公式就變成了：
惜售度=未掛牌戶數(shù)÷(總戶數(shù)×0.1)
為什么這個指標可以看出上面這兩點？理由是：
如果你認為自己的房子會漲，你就不會賣；如果是自住房，你也不會賣；只有那些投資屬性的房源在看跌的情況下才會掛出來賣。所以，這個指標既能看出一個樓盤是自住比例高還是投資比例高，還能看出投資客當中是看漲比例高還是看跌比例高。當然了，也有一些急售的、騰房票的，這些情況不在我們的考慮范圍之內(nèi)，因為這些情況是隨機分布的，雨露均沾，對所有樓盤都公平，所以不會對這個指標的準確性產(chǎn)生影響。
有鑒于此，我對未來科技城所有樓盤的惜售度做了一個統(tǒng)計。我認為，從中不但可以看出各個樓盤的端倪，甚至還可以看出資金的整體走向和城市發(fā)展的方向，對投資有一定幫助。
上表統(tǒng)計了未來科技城和閑林一共75個樓盤的惜售度，樓盤數(shù)量眾多，我們就不一一比較。我們各選取前10位和后10位的樓盤，分析一下各個樓盤的區(qū)位優(yōu)勢和劣勢，看看為什么他們的惜售度那么高或者那么低。
在前10位當中，有7個樓盤屬于未來科技城2.0板塊，3個屬于未來科技城1.0板塊，0個屬于閑林板塊；
在后10位當中，有7個樓盤屬于閑林板塊，3個屬于未來科技城1.0板塊，0個屬于未來科技城2.0板塊。
因此從這張表我們可以很明顯看出目前市場對于各個板塊投資前景的看法，即：
未科2.0>未科1.0>閑林
那么，資本流向是否也符合這個方向？我們通過地圖來分析一下20個樓盤的地理位置，下圖中紅點是惜售度前10位的樓盤，綠點是惜售度后10位的樓盤：
從上圖可以看出，除了綠城桃源小鎮(zhèn)品霞苑比較孤立，其他無論是惜售度高的樓盤，還是惜售度低的樓盤，基本都是集中分布在一個區(qū)塊范圍之內(nèi)。
先看惜售度較高的10個盤，未科2.0主要集中在南湖周邊；未科1.0則主要是阿里巴巴西側(cè)。
再看惜售度較低的10個盤，閑林主要集中在閑林東側(cè)的高架兩側(cè)；未科1.0則主要是位于阿里巴巴東邊，靠近繞城高速和西溪濕地的一帶。
在市場的普遍認知中，閑林和未科2.0是未來科技城的投資外溢。
那么，從未來科技城的核心區(qū)域來看，資本是從阿里巴巴東側(cè)向西側(cè)走，從外溢區(qū)域來看，則是從閑林東側(cè)向南湖走，有沒有可能是巧合？那我們就再看一下中間段，我們?nèi)サ羟?2位和后32位，只取最中間的11個樓盤，我們會發(fā)現(xiàn)有7個位于萬金山周邊，也就是閑林東和未來科技城2.0中間的位置，分別是：樂山紅葉（33）、竹海水韻（34）、新湖果嶺（35）、保億麗景山（38）、復地上城（39）、溫莎郡（41）以及未來海（43），所以市場上資金的走向已經(jīng)很清晰了，不存在巧合，那就是：
一路向西
這里必須提一下未科1.0的6個樓盤，從這6個分別位于阿里巴巴東西兩側(cè)的樓盤來看，資本也全部傾向于西側(cè)，而不是東側(cè)，盡管東側(cè)更靠近西溪濕地和主城區(qū)。
我認為從這里可以看出兩點：
1、未來科技城本身的吸引力大于主城區(qū)，它根本不把主城區(qū)放在眼里，而是自立為王。這讓我想起范冰冰的一句話“我不用嫁入豪門，因為我就是豪門。”
2、未來科技城2.0，即南湖科學中心的吸引力，遠遠超乎想象。
意外嗎？其實一點也不意外，因為未來科技城的三大中心早已是公開的信息，即：
火車西站
公共中心
南湖科學中心
所以，投資必須緊跟政策，有產(chǎn)業(yè)就有人口，有人口就有需求。今天你因為“太遠”而愛答不理的地方，明天就可能讓你高攀不起，就如同5年前仍是一片工地的未來科技城1.0那樣。
