01時(shí)代奧城評(píng)估價(jià)4.4萬元/㎡時(shí)代奧城上架了第一套法拍房:13幢3單元2601室,面積138.83㎡,還帶一個(gè)價(jià)值40萬元的車位。
阿里法拍上顯示,
這套房源將以455萬起拍,扣掉車位以后,起拍單價(jià)只有2.98萬元/㎡。
看著奧體滿屏的八萬、九萬,沖擊10萬的朋友圈截圖,這2.98萬的起拍單價(jià)簡(jiǎn)直就像不要錢一樣。
相比起拍價(jià),更引起我注意的是,拍賣頁面上顯示的評(píng)估價(jià)。
居然只有649萬?扣掉評(píng)估價(jià)40萬的車位,光房子的市場(chǎng)價(jià)只給到了609萬。算下來,評(píng)估單價(jià)居然只有4.4萬元/㎡。當(dāng)年這套房子新房賣時(shí)494萬,單價(jià)35612元/㎡
。時(shí)代奧城現(xiàn)在真實(shí)二手房市場(chǎng)價(jià)大概多少錢?
手邊買房數(shù)據(jù)顯示,
時(shí)代奧城近期網(wǎng)簽均價(jià)為65088元/㎡。而透明售房網(wǎng)顯示的網(wǎng)簽價(jià)格則是60470元/㎡。
網(wǎng)簽價(jià)肯定會(huì)做低,但即使是按照網(wǎng)簽均價(jià)定價(jià),評(píng)估價(jià)總也應(yīng)該給到6萬元/㎡吧?
怎么突然給的評(píng)估價(jià)這么低?
今年2月法拍的一套景瑞天賦170㎡,評(píng)估價(jià)還給到了5.7萬元/㎡。
這一次,4.4萬元/㎡的數(shù)字到底是怎么來的? 02法院答復(fù):稅務(wù)定向詢價(jià)結(jié)果
一般情況下,法拍房的定價(jià)有四種形式。
1、跟雙方當(dāng)事人議價(jià),商量一個(gè)兩方都能接受的價(jià)格;2、找專業(yè)的第三方評(píng)估公司給出評(píng)估價(jià);3、網(wǎng)絡(luò)詢價(jià),法院認(rèn)可的詢價(jià)平臺(tái)有阿里、京東、工商銀行融e購三家。在這些平臺(tái)能夠查詢到對(duì)應(yīng)小區(qū)的參考價(jià),最后取平均數(shù);4、定向詢價(jià),房管局或者其他政府機(jī)構(gòu)直接發(fā)函詢價(jià)。
我聯(lián)系了法院相關(guān)負(fù)責(zé)人,他告訴我,這套房源的價(jià)格是定向詢價(jià)定的,直接由稅務(wù)部門給出。
雖然稅務(wù)部門系統(tǒng)確實(shí)會(huì)有一定的數(shù)據(jù)延遲。但時(shí)代奧城迄今為止已經(jīng)有了140余套二手房成交記錄,有大量網(wǎng)簽價(jià)格可以參考。
正常情況下,二手房交易稅費(fèi)都是按照網(wǎng)簽價(jià)格來計(jì)算的。
我算了一下,低于4.4萬元/㎡網(wǎng)簽的房源,還不到全部成交的六分之一。
再加上時(shí)代奧城網(wǎng)簽基本上都是高價(jià)和低價(jià)交錯(cuò)成交的,怎么也不會(huì)取到一個(gè)4.4萬元/㎡的平均價(jià)吧?
但仔細(xì)思考一下,稅務(wù)部門給到的4.4萬元/㎡,你是不是也覺得蹊蹺?
比如同期上線的一套美哉美城法拍房,就是通過當(dāng)事人議價(jià)定價(jià)的:98㎡躍層,市場(chǎng)價(jià)1100萬,770萬起拍。這就顯然要正常得多了。
我第一感覺是,錢江世紀(jì)城目前新房限價(jià)4.7萬元/㎡。時(shí)代奧城4.4萬元/㎡的評(píng)估價(jià),你看像不像二手房指導(dǎo)價(jià)?
03二手房指導(dǎo)價(jià)≈新房限價(jià)?
杭州還沒見到“二手房指導(dǎo)價(jià)”,但這一次時(shí)代奧城法拍房評(píng)估價(jià),卻引申出了一個(gè)更值得我們思考的問題:
如果杭州真的出了二手房指導(dǎo)價(jià),會(huì)按照什么標(biāo)準(zhǔn)定價(jià)?跟執(zhí)行了好幾年的新房限價(jià),會(huì)是什么關(guān)系?
目前為止,深圳、無錫、東莞、寧波、成都、西安、上海、紹興等城市都針對(duì)二手房指導(dǎo)價(jià)相關(guān)的政策。
這些城市的二手房指導(dǎo)價(jià),基本上也沒有突破這一基本原則。
以深圳為例,自從今年2月開始,公布全市3595個(gè)住宅小區(qū)市場(chǎng)價(jià)。雖然深圳新房住宅供應(yīng)量不大,但基本上都遵循了這一原則。
就拿去年最紅的萬人搖華潤(rùn)城潤(rùn)璽1期為例,新房備案均價(jià)131000元/㎡。
隔壁的大沖城市花園,二手房指導(dǎo)價(jià)恰好為130000元/㎡,剛好低1000元/㎡。南山區(qū)粵海其他小區(qū)的指導(dǎo)價(jià),最高的也只有132000元/㎡。
羅湖翠竹新房住宅限價(jià)98000元/㎡。周邊二手房小區(qū)指導(dǎo)價(jià)最高的為98800元/㎡,只差800元/㎡。
如果杭州版的二手房指導(dǎo)價(jià),確實(shí)與新房限價(jià)接近,我的腦海里一下子就浮現(xiàn)出了杭州二手房指導(dǎo)價(jià)地圖了:
江河匯7萬左右、奧體4萬7左右、城東新城4萬6左右、申花5萬4左右、未來科技城3萬5左右、勾莊3萬左右、大江東2萬左右......
04政策不可能背離房住不炒
新房限價(jià)的背后邏輯是,官方認(rèn)定這個(gè)板塊值多少錢,比如奧體在官方眼里就值4萬7,未來科技城只值3萬5。
至于目前到處都是的一二手房倒掛,那官方管不著,就算奧體賣到9萬,未科賣到7萬,二手房定價(jià)市場(chǎng)說了算,你多少錢賣或多少錢買,都是市場(chǎng)行為。
到時(shí)站崗了,這個(gè)鍋,官方可不背。
所以我認(rèn)為,合理的二手房指導(dǎo)價(jià),就是貼近目前的新房限價(jià)。只有這樣,在官方政策語境里,才不會(huì)出現(xiàn)蓋章簽字的、鼓勵(lì)大家投機(jī)打新的“利益空間”。
我們假設(shè)一下:如果奧體一帶給出的二手房指導(dǎo)價(jià)是6萬,而新房限價(jià)4萬7,相當(dāng)于由政府坐實(shí)了13000元/㎡的倒掛。這就是,官宣新房搖號(hào)能賺錢了嗎?
想想就知道,這與中央一再強(qiáng)調(diào)的房住不炒,完全背道而馳,更不符合樓市調(diào)控的正常邏輯。
所以,如果杭州要出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià),大概率會(huì)像深圳等城市一樣,和新房限價(jià)相差不大。
順著這個(gè)邏輯推演下去,稅務(wù)系統(tǒng)給出時(shí)代奧城4.4萬元/㎡的評(píng)估價(jià),也就不那么奇怪了。
一切皆以最終文件為準(zhǔn)。