2021年上半年，杭州樓市錄得成績單如下：
6個月成交量達到179789套，其中新房約12.5萬套，二手房約5.5萬套，最低中簽率低至1%出頭，千萬豪宅的中簽率也低至2%出頭，房子越來越難買。
新房、二手房均創(chuàng)下過去5年成交量的最高記錄，中簽率也創(chuàng)下新低。
這大約等于2020年全年的7成。而如果看成交金額，則更是離譜，2021年上半年的成交金額為4231億，相當(dāng)于2020年全年4586億的92.2%！
這是僅僅半年的成績單。
以70%的成交量創(chuàng)造92%的成交金額，這意味著什么？很明顯，房價上漲了，否則的話，70%的成交量應(yīng)該只能創(chuàng)造70%的成交金額，而不是92%。
目前由于貝殼下架了價格數(shù)據(jù)，網(wǎng)上能看到杭州整體房價數(shù)據(jù)的，只有安居客和聚匯數(shù)據(jù)兩個來源，兩者可能由于統(tǒng)計口徑不同，有些許差異，但兩者都顯示了房價上漲的趨勢。
安居客（2021年上半年杭州房價走勢）：
聚匯數(shù)據(jù)（2021年上半年杭州房價走勢）：
但與此同時，調(diào)控的力度也加大了，道高一尺魔高一丈，而最強的調(diào)控手段，無疑是掐住銀行貸款，這是控制資金流入樓市的一道殺手锏，直接導(dǎo)致了6月成交量驟降，并且往后幾個月接連萎縮，這是顯而易見的，說白了就是一句話：
不讓買
但，這是否意味著樓市萎靡了呢？這就要說到什么是有效市場。
市場有效性的原則：自愿自由
其實，正如我之前多次論證過，所有的調(diào)控，都只能暫時擋住需求，調(diào)控不能減少需求，反而會推高需求。
“不讓買”和“不想買”是完全不同的兩個概念。市場有效性的原則是：自愿自由。一旦背離了這個原則，市場就不再有效，現(xiàn)象就成了假象。
例如，去年疫情剛開始時，2020年2月份的成交量幾乎為0，但這是自愿自由的市場情緒導(dǎo)致的嗎？不是，這是因為需求被疫情擋住了，而不是需求本身減少了。所以，2月份成交量低迷，什么也說明不了。
這次的銀根收緊也是一樣的道理，需求被銀行擋住了，而不是需求本身減少了。我認為，這種一刀切的做法，其實是在飲鴆止渴。因為，“得不到的永遠在騷動”。你越是“不讓買”，就越是給所有人一種“奇貨可居”的印象。一旦銀根放松，前面積聚的需求就會集中爆發(fā)，彈簧壓得越狠，反彈也就越狠，堰塞湖決堤，帶來的是洪水。
打個比方，某女明星剛開始是個小明星，各種歌舞廳駐場，你花點咖啡錢，就能跟她握手。后來，她名氣大了，你得買票才能聽她的演唱會，握手就更難了，得搖號。再后來，她的腕兒更大了，只上春晚，別的什么活動都不參加，你得花上百萬去春晚后臺才有機會跟她握手。那么，這說明這個女明星過氣了嗎？我想正常人都知道，她不但沒有過氣，反而身價越來越高。
那什么是過氣？就是她湊到你跟前，你連瞅都懶得瞅一眼，這才叫過氣。
杭州樓市也是一樣的道理，從大家有錢隨便買，到需要搖號，再到搖號中了還得等銀行放款，越來越難買，這個過程能證明杭州樓市過氣了嗎？根本不能，非但不是過氣，反而是身價越來越高的表現(xiàn)，這就是市場心理。下面講一講我眼中的成交量和價格的關(guān)系。
成交量和價格的關(guān)系
網(wǎng)上普遍有這樣一種認知：量和價是正相關(guān)關(guān)系，成交量增加，就意味著價格上漲，成交量下降，就意味著價格下跌。但我認為這實在是一個巨大的誤區(qū)，我們先分析一下，成交量到底是個什么東西？
成交量由什么構(gòu)成？一是誠心出售的供給方，二是誠心購買的需求方。兩者達成的交易越多，成交量就越大。所以，成交量大，就意味著達成的交易多，成交量小，就意味著達成的交易少。與之相匹配，市場上也有四種量價關(guān)系：放量上漲、放量下跌、縮量上漲、縮量下跌。
你能從中看出量跟價之間的關(guān)系嗎？恕我才疏學(xué)淺，看不出來。
但我認為，達成交易的多少并不決定價格，真正決定價格的，不是達成的交易，而是“達不成的交易”
也就是“賣不掉”和“買不到”，這兩者才是決定價格走勢的關(guān)鍵，而這兩者，都不體現(xiàn)在成交量里！
因為賣不掉，所以才會有人降價賣，價格才會降；
因為買不到，所以才會有人加價買，價格才會漲。
同樣，“賣不掉”和“買不到”也必須建立在自愿自由的基礎(chǔ)上，而不是被諸如“疫情”“銀根”等客觀因素制約的情況下，才是真實有效的。
那么在無制約的真實有效的前提下，目前杭州的樓市是“賣不掉”的多，還是“買不到”的多？我想，每個人心里都有一桿秤。
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