在杭州二手房東的世界里，“雞血”無處不在！
我嚴(yán)重懷疑，任何一點(diǎn)正向的風(fēng)吹草動(dòng)，都能讓二手房東的心態(tài)分分鐘飄上天。
上周末，杭州地鐵四期的規(guī)劃環(huán)評(píng)文件披露，引爆了各大購房群。
自住購房者，最關(guān)心自家門口有沒有地鐵，以后通勤能不能變得更加方便。投資客關(guān)注哪些板塊的新房有地鐵利好，能夠成為合適的投資目標(biāo)。
開發(fā)商和中介也來推波助瀾，趕緊刷一波朋友圈，宣傳一下這項(xiàng)“重大利好”。
但看來看去，二手房東的行動(dòng)才最直接：自家小區(qū)附近有地鐵了，趕緊聯(lián)系中介，把掛牌價(jià)格上調(diào)一波！
準(zhǔn)備接盤二手房的自住剛需最苦惱，很可能一個(gè)猶豫，買房的成本又要增加不少了。
真的是“地鐵一響、黃金萬兩”啊！
在崇賢某盤的業(yè)主群里，有業(yè)主堂而皇之地搞“價(jià)格聯(lián)盟”，號(hào)召大家提高小區(qū)的二手房掛牌價(jià)格。
就連漲價(jià)幅度，鄰居都已經(jīng)幫你安排得明明白白。“總價(jià)漲幅50-80萬區(qū)間自己斟酌把握，先把集體掛牌價(jià)干上去再說。”
我有一位朋友，最近一直在關(guān)注崇賢的二手房，準(zhǔn)備買入一套當(dāng)婚房。
周末一夜睡醒以后，他的中介APP里滿屏都是漲價(jià)信息。在關(guān)注的房源里，居然有一小半都漲了價(jià)。
“少的也有三五萬，多的有幾十萬。”
“原本和一個(gè)群賢府的房東已經(jīng)談得差不多了，雙方預(yù)期價(jià)格也就差了5萬，感覺談一談年前能成。這下子房東一點(diǎn)都不肯讓步了！”
“我想著地鐵四期兌現(xiàn)起碼還得十年吧，利好是真利好，有必要漲這么快嗎？”
根據(jù)披露的地鐵四期規(guī)劃，14、15號(hào)線兩條線路都會(huì)經(jīng)過崇賢。
崇賢本來就是杭州繞城范圍的價(jià)格洼地，到市中心的距離有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，最缺的就是地鐵。這次，崇賢很有希望直接躋身雙地鐵板塊，房東的心態(tài)瞬間就變了。
來看一些典型的漲價(jià)案例：
一套翡翠半島的118㎡，今年7月首次掛牌總價(jià)310萬。9月還一度降價(jià)5萬。結(jié)果在1月15日和18日，分別上調(diào)了5萬、30萬，掛牌總價(jià)達(dá)到了340萬。
還有一套群賢府89㎡，今年12月首次掛牌均價(jià)215萬，還是比較誠心的。1月18日，直接漲價(jià)38萬，報(bào)價(jià)253萬。
最夸張的一套旭輝時(shí)代城的88㎡，5月掛牌價(jià)還在280萬，1月16日一大早，直接漲價(jià)了70萬�？們r(jià)350萬可比小區(qū)里120㎡戶型的總價(jià)還高了。
除此之外，包括錦昌年華、運(yùn)河悅章、東瀾府、恒基旭輝府、上河宸章在內(nèi)的多個(gè)小區(qū)，都有不少房源上調(diào)了掛牌價(jià)格。
元旦之前，我們剛好跑過一次崇賢市場。
當(dāng)時(shí)，崇賢二手房的成交裸價(jià)普遍在23000元/㎡，和新房均價(jià)基本持平。次新房相對(duì)會(huì)高一些，成交均價(jià)也就是在24000-25000元/㎡左右。
二手供應(yīng)量大，所以之前崇賢很多房東誠意還是比較足的，掛牌價(jià)也不會(huì)太夸張。但現(xiàn)在，房東的心態(tài)就不好琢磨了。
地鐵四期規(guī)劃線路有13條，受到影響的板塊眾多，有房東連夜上調(diào)掛牌價(jià)的，自然也不止是一個(gè)崇賢。
比如閑林板塊，有希望將迎來11號(hào)線、17號(hào)線兩條線路。尤其是17號(hào)線，將有可能直接利好天目山西路上的眾多二手房小區(qū)，周邊業(yè)主都嗨了。
就拿東海閑湖城來說，也有不少房源掛牌價(jià)格一夜上調(diào)。
一套88方，12月28日剛剛漲了20萬，1月19日又追漲了30萬，最新報(bào)價(jià)312萬。另一套88㎡，1月19日漲價(jià)16萬，報(bào)價(jià)285萬。
這張小區(qū)漲價(jià)房源信息，也暴露了很多信息點(diǎn)。閑湖城最新上調(diào)的房源當(dāng)中，有不少掛牌時(shí)間都已經(jīng)超過了1年，最長的很快就要滿2年了。
說實(shí)話，這類房東明顯不是誠心要賣房的，否則不會(huì)掛牌如此長時(shí)間沒有成交，還在一味漲價(jià)。
除了東海閑湖城之外，桃源小鎮(zhèn)、岸上藍(lán)山、竹海水韻、閑林山水等小區(qū)，也有不少房源都上調(diào)了掛牌價(jià)格。
一套桃源小鎮(zhèn)87㎡，1月18日從270萬直接漲到380萬，漲價(jià)110萬。另外一套87㎡從280萬直接漲到350萬。
一套竹海水韻119㎡，1月18日跳漲83萬，最新報(bào)價(jià)368萬。
一套閑林山水89㎡，漲價(jià)30萬。一套岸上藍(lán)山139㎡，漲價(jià)30萬。
其他板塊的案例也還有很多，比如即將迎來南北快線的義橋和聞堰。
義橋江灣城的一套101㎡，漲價(jià)20萬元，從250萬調(diào)整到270萬。
聞堰郁金香岸的一套132㎡，漲價(jià)20萬；隱龍灣的一套64㎡，漲價(jià)20萬。
地鐵四期規(guī)劃環(huán)評(píng)公示一出，杭州的二手房掛牌價(jià)格上調(diào)如此之多，真的合理嗎？
說實(shí)話，現(xiàn)在因?yàn)榈罔F四期的規(guī)劃追漲二手房，是很不理智的行為。
首先，地鐵四期什么時(shí)候能兌現(xiàn)，要打個(gè)問號(hào)。
以三期為例，2016年發(fā)改委首次批復(fù)，到2018年又進(jìn)行了一次批復(fù)調(diào)整。而地鐵三期至少要在2022年才能夠基本兌現(xiàn)，算下來，從批復(fù)到建成起碼要6-7年的時(shí)間。
這還是在杭州要承辦亞運(yùn)會(huì)等許多重要活動(dòng)的前提下，加速完成的。亞運(yùn)會(huì)以后，杭州城建發(fā)展速度很難繼續(xù)保持現(xiàn)在的速度。
而目前地鐵四期還在環(huán)評(píng)階段，等到批復(fù)、開工、建設(shè)，很有可能要以10年計(jì)。
其次，批復(fù)下來的地鐵線，很有可能會(huì)砍掉部分線路。
根據(jù)以前的經(jīng)驗(yàn)，多多少少都會(huì)有一些線路調(diào)整。這兩天官方又刪除了相應(yīng)的文件，很有可能就是因?yàn)榫�路要進(jìn)行調(diào)整。
現(xiàn)在看準(zhǔn)了的板塊，之后也很有可能有變化。
第三，地鐵只有到了真正開通的那一天，二手地鐵房的自住價(jià)值才能拉滿。
畢竟，大部分二手房買家都是自住需求出發(fā)的，所以開通了的地鐵，對(duì)他們來說意義更大。就看臨安和富陽的例子，地鐵線路走向早已決定，但地鐵通車前后，市場狀況明顯不同。
第四，利好剛剛出現(xiàn)的時(shí)候，是買賣雙方心態(tài)最不穩(wěn)定的時(shí)候。
對(duì)買家來說，抄底地鐵四期二手房的最佳時(shí)機(jī)，一定不是現(xiàn)在。消息靈通的購房者，早在官方文件蓋棺定論之前，就已經(jīng)出手買好了。
消息大肆宣揚(yáng)以后，全世界都知道了，房東的心態(tài)肯定就變了。所以，不要著急去接盤地鐵四期規(guī)劃的二手房，先等一等，讓市場里的浮躁情緒回到正常范圍，才好談價(jià)格。
為了一條利好，腦子一熱就追漲了二手房，然后套牢的故事，在杭州樓市也是一抓一大把的。
一陣風(fēng)吹草動(dòng)，瞬間拉高了二手房東預(yù)期。類似的故事，今年的杭州樓市已經(jīng)出現(xiàn)過太多次了。
先是青楓墅園，傳聞將被學(xué)軍小學(xué)托管以后，房價(jià)一夜上天。
目前貝殼上的掛牌65套青楓墅園，高層最高一套掛牌57339元/㎡，87㎡總價(jià)500萬。而在此之前，青楓墅園有出現(xiàn)過掛牌價(jià)45000元/㎡左右的房源，成交價(jià)一般在35000元/㎡左右。
接著是之江，螞蟻集團(tuán)拿地以后，之江房價(jià)在一天能漲價(jià)三次。
云荷廷一套房源直接漲了110萬，報(bào)價(jià)720萬。云溪新語的一套110㎡，直接從590萬，漲到了720萬，掛牌單價(jià)6萬5。禹洲濱之江一套洋房121㎡，跳漲了128萬。九溪誠品、之江悅、云浦新語等等，全員漲價(jià)……
再來就是最近的“崇文轉(zhuǎn)公”風(fēng)波。
近江一園一套房源一天兩次跳漲，掛牌直接從550萬，拉到了760萬。有的房東寧可賠30萬的違約金，也要收回已經(jīng)簽約的房子，重新議價(jià)。 地鐵四期引發(fā)漲價(jià)事件，也不會(huì)是終點(diǎn)。
就在這周一，錢江世紀(jì)城簽約SKP以后，周邊的二手房價(jià)格又有了不同程度的漲價(jià)。
一套創(chuàng)世紀(jì)的129㎡，11月時(shí)的掛牌價(jià)格968萬。SKP上午一簽約，當(dāng)天下午掛牌價(jià)就漲了330萬，直接拉到了1298萬。
雪中送炭的配套，比錦上添花的配套，更加重要。學(xué)區(qū)、地鐵、產(chǎn)業(yè)上的利好，或許還能說是會(huì)吸引更多的購房者，改變板塊的供需關(guān)系，因而漲價(jià)。
但一家商場，還是一家以奢侈品為名的商場，又是放在以后不會(huì)缺商業(yè)綜合體的奧體。
雖然確實(shí)是一項(xiàng)利好，可居然能把二手房掛牌價(jià)拉高這么多，簡直是匪夷所思。
有網(wǎng)友調(diào)侃：再這樣下去，以后怕是家門口蓋個(gè)公廁，杭州的二手房東都能找到理由把掛牌價(jià)漲上去！
在部分小區(qū)，即便沒有外部利好，自己也要制造利好，然后抱團(tuán)漲價(jià)。
中海御道二區(qū)的業(yè)主不僅拉起橫幅，更發(fā)起“眾籌”，準(zhǔn)備全面提升小區(qū)品質(zhì)“促房價(jià)”。終極改造設(shè)想是一家出5萬，把小區(qū)外立面掛上石材，架空層、地下車庫以及屋頂，也要進(jìn)行提升。
這不是一種好現(xiàn)象，已經(jīng)完全背離了“房住不炒”的初衷。
眼下的市場，很多買家的心態(tài)確實(shí)非常焦慮：永遠(yuǎn)也不知道，明天賣家會(huì)因?yàn)槭裁蠢碛啥鴿q價(jià)。
賣家的惜售心態(tài)也越來越重，再加上新房難搖，生怕自己賣虧還買不到新房，所以試探性漲價(jià)的情況也越發(fā)普遍。
但只要有“人傻錢多”的愿意買單，就會(huì)更加助長這種風(fēng)氣。一旦讓部分賣家吃到了“鼓吹掛牌價(jià)”的甜頭，市場只會(huì)越來越畸形。
世界上沒有穩(wěn)賺不賠的事情。
還是那句話：清醒一點(diǎn)，不要盲目地去追漲二手房。
來源：層樓
