今年3月3日，杭州樓市調(diào)控升級(jí)，法拍房正式納入限購(gòu)。政策出臺(tái)后，不少人猜想，法拍房市場(chǎng)很快就會(huì)“降溫”，但兩個(gè)月過(guò)去后，市場(chǎng)給出的反饋卻是，熱度猶在，只是更加趨于理性。
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今天（5月18日），華夏四季首套法拍房拍賣結(jié)束，一套建面約128㎡的住宅及1個(gè)車位，最終成交價(jià)7776001元，高出評(píng)估價(jià)約18萬(wàn)。如果扣除車位32萬(wàn)，住宅成交單價(jià)約58250元/㎡。
截圖自阿里拍賣
華夏四季位于未來(lái)科技城核心區(qū)，2020年6月樓盤交付，此后在二手房市場(chǎng)上一直熱度不減。之所以備受討論，主要得益于位置以及最初的新房?jī)r(jià)格。
位置上不必多說(shuō)，未來(lái)科技城在很多人心目中早已屬于“宇宙中心”，小區(qū)隔壁就是地鐵萬(wàn)科天空之城，與地鐵5號(hào)線五常站、永福站相距都不遠(yuǎn)，地段極佳。
去年樓盤在交付是曾遇到延期交付的問(wèn)題，但很快就被二手房?jī)r(jià)格的熱度掩蓋過(guò)去。
小區(qū)主要分為高層、洋房房源，其中高層新房?jī)r(jià)格含精裝均價(jià)約26500元/㎡，洋房約29700元/㎡，當(dāng)初中簽率都在2%左右。
在二手房初見(jiàn)華夏四季時(shí)，小區(qū)掛牌均價(jià)還在4萬(wàn)/㎡左右，當(dāng)時(shí)有不少人表示詫異，畢竟粗略算下來(lái)1年左右的時(shí)間，華夏四季每平漲了1萬(wàn)多。
然而，如今又一年過(guò)去，我在我愛(ài)我家官網(wǎng)上看到，目前小區(qū)掛牌均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了5.5萬(wàn)/㎡。即使根據(jù)中介的說(shuō)法，目前小區(qū)成交價(jià)也在5萬(wàn)/㎡左右。
所以如果按照這樣的價(jià)格來(lái)算，今日成交的這套法拍房在價(jià)格上并非瘋狂。畢竟很多人還不知道，這套法拍房屬于洋房房源，價(jià)格會(huì)高出一些。
至于，有一些自媒體稱這套房源成交價(jià)6.1萬(wàn)/㎡，那是因?yàn)橛?jì)算時(shí)把車位的價(jià)格也算在其中，自然過(guò)于夸張，不比太在意。
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真正讓人意外的，是上周剛剛成交的中海海御道小區(qū)三套法拍房。
截圖自阿里拍賣
從阿里拍賣網(wǎng)站上看到，三套房源最終成交價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于評(píng)估價(jià)，其中江河匯流二區(qū)6-1-2401毛坯房源，最終成交價(jià)高達(dá)3010萬(wàn)，超出評(píng)估價(jià)843萬(wàn)元，折合單價(jià)12萬(wàn)+/㎡。
當(dāng)然另外兩套房源成交價(jià)同樣不低，分別超出評(píng)估價(jià)642萬(wàn)、447萬(wàn)。
位置上，房源處于江河匯流，同樣是杭州熱門板塊之一，并且擁有稀缺的江景資源，再加上目前區(qū)域規(guī)劃利好不斷，前景被很多人看好，所以溢價(jià)高情有可原。
只是價(jià)格過(guò)于離譜，要知道在這三套法拍房成交的前一周，小區(qū)剛剛創(chuàng)下法拍房11萬(wàn)/㎡單價(jià)紀(jì)錄，短短幾天再次被突破。
中海御道小區(qū)/來(lái)源：阿里拍賣
回想小區(qū)最初開(kāi)盤的時(shí)候是在2015年，那時(shí)候還不需要搖號(hào)，樓盤售賣也不是十分容易，價(jià)格自然與現(xiàn)在相比低出不少。果然，三十年河?xùn)|，三十年河西。
經(jīng)過(guò)這么一番操作，相信中海御道的業(yè)主會(huì)更加自信，只是自上一次“業(yè)主掛橫幅”事件后，應(yīng)該不會(huì)再有業(yè)主自作主張?jiān)谛^(qū)里拉橫幅了。
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看熱鬧歸看熱鬧，背后的邏輯還是要思考一下。
文章開(kāi)頭講過(guò)，法拍房目前的市場(chǎng)是熱度猶在，只是更加趨于理性。
如果僅看中海御道的案例，這一點(diǎn)并不成立，但將目光范圍擴(kuò)大就不難發(fā)現(xiàn)，法拍房的確不像之前那樣瘋狂了。
根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，4月，杭州城區(qū)（不含臨安區(qū)）共進(jìn)行了148次住宅的市場(chǎng)拍賣，其中70%以上的法拍房成交價(jià)低于評(píng)估價(jià)，而那些高溢價(jià)成交的多是像華夏四季、中海御道這樣的房源，要么區(qū)域有熱度或者房源有學(xué)區(qū)或者其他資源優(yōu)勢(shì)等。
相對(duì)而言，很多優(yōu)勢(shì)不足的法拍房直接流拍，一些各方面評(píng)價(jià)一般的法拍房也同樣要進(jìn)入二拍打折后才能夠拍賣成交。
這也許就是出臺(tái)法拍房限購(gòu)政策的初衷，去掉不限購(gòu)的帽子，讓競(jìng)拍人想的更多，逐漸回歸理性。至于那些仍在高溢價(jià)競(jìng)拍法拍房的購(gòu)房者，只能說(shuō)一句，有錢任性。
