三四線城市不能買！
理由千篇一律，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、人口流向、棚改化尾聲等等，這些老生常談的分析大家都聽膩了，我們也說倦了，但跳出邏輯圈的時候，我們忽略了一個最不可預(yù)測的因素：人性。
就好比優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房之所以能成為中國樓市的硬通貨，很大一部分源于中國式父母的觀念和心態(tài)。
結(jié)婚一定要買房，一部分也源于丈母娘經(jīng)濟。
包括這兩年大家生女兒的意愿更高，甚至玩笑話說生兒子就是100萬，生兒子就要準(zhǔn)備一套房子，更是中國式獨有。
所以在中國買房，只考慮經(jīng)濟學(xué)原理往往無法解釋樓市現(xiàn)象，今天我們的角度不從經(jīng)濟學(xué)原理入手，我們談?wù)勅诵�，談�(wù)劄楹稳木�城市哪怕一而再再而三提醒不要買，依舊有一批人前赴后繼去買。
很多人的共鳴：為什么我老家每年都在人口凈流出，但都能漲到1萬+？
這里說一下同事大白，老家廣東湛江，前兩年剛?cè)肟诱拷袇^(qū)房子，單價1.1萬，早2015年廣東城市吸引力排行榜中，湛江就以人口流失98.82萬人、流失率12%，排在第8名。
和湛江一樣的還有茂名，茂南區(qū)部分樓盤也已經(jīng)突破1萬+，而2015年人口流失177.76萬人，流失率高達(dá)22.62%，排在廣東省人口流失第一，并且這些年，人口也還在持續(xù)流出。
按照房地產(chǎn)周期長期看人口來分析，這樣的城市理應(yīng)被拋棄。但為何市中心的房子仍然能堅挺在1萬+？
一部分在于人口基數(shù)以及觀念。
茂名和湛江是出了名的人口大市，戶籍人口上茂名排在第1而湛江排在第8，人口基數(shù)大，再加上這兩個城市的人生育意愿也比較大，每年的人口自然增長率相應(yīng)會高。
但這類城市每年的流失率也高，人口基數(shù)再大也禁不住每年往外一直流出的人口，如果只是人口基數(shù)大還遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法解釋為何房價能夯實在1萬+。
里面更深層的離不開觀念問題，大白買房并不是自己買的，而是父母用他的名義購買的。大白還不是特例，問了一圈同事，父母出資在家鄉(xiāng)購置房產(chǎn)的不在少數(shù)。
問及原因，幾乎都是：父母認(rèn)為不管未來在哪工作和生活，在老家買一套房子總沒有錯。
說不定以后回去發(fā)展呢？以后沒房子怎么結(jié)婚呢？
而且這些年貨幣棚改化，老百姓手頭上多了幾十萬上百萬，又沒處投資，上來就買路虎和戴金鐲子的還是少數(shù)，那就買套房子放著吧，萬一以后孩子要用呢，萬一漲了呢。
三四線城市房價的慣性上漲，連擺地攤的大媽都知道要掙錢就投資房地產(chǎn)。
中國人就喜歡未雨綢繆，喜歡為“以后”和“萬一”買單。
還有一點是城鎮(zhèn)化進程的感性體現(xiàn)，那就是農(nóng)村人對城市的向往，升華一下就是大家對美好生活和居住品質(zhì)改善的追求。
對于農(nóng)村人來說，在城里有一套房也是一種“面子”的體現(xiàn)，更是對自我能力的肯定。
所以很多三四線城市的現(xiàn)狀就是，家里有自建房了，但還是會去市里買一套商品房。
中國人為何如此鐘愛房子，一部分要歸結(jié)于“居者有其屋、安定感需求”的傳統(tǒng)心理，從古至今不管是王侯將相還是平民百姓，只要有條件首先做的就是置產(chǎn)。
中國人有很深的戀土情節(jié)，對房子更是有依賴感，把房子看成“安身立命”、“落葉歸根”的場所。
而這些年還有心靈雞湯文中對房子賦予了家的溫馨、幸福港灣的情感功能，更是催生了無數(shù)人對房子的渴望。
所以總有人問到底什么人推高了中國房價？有一種力量你可能從未想過，那就是千千萬萬個普通老百姓。
他們誰不是一邊吐槽中國的高房價剝削了生活質(zhì)量，一邊默默為孩子為自己置辦一套房產(chǎn)？
在三四線城市工作和生活的父母。可能無法為子女在一線城市購置房產(chǎn)，但幫忙在三四線城市付個首付還能做到，這些年幫子女在家鄉(xiāng)置業(yè)的父母不在少數(shù)。
回去發(fā)展有房住，不回去當(dāng)買房投資，典型的“退可守，進可攻”，這就是支撐三四線城市市中心房價夯實在1萬+的感性基礎(chǔ)。
感性聊完，回歸理性。
一個再感性的人，也必須和理性博弈，講點數(shù)據(jù)和道理。
如果所有人都基于感性去三四線城市買房，那我只能說你就是那批回家接盤的韭菜。
大家肯定注意到我上部分說的是三四線城市市中心的房價能上1萬+，因為絕大多數(shù)三四線城市，房價上1萬多的往往只有市區(qū)或者部分區(qū)域，而非全市均價。
因為三四線城市的城鎮(zhèn)化其實還在持續(xù)，農(nóng)村到縣城，縣城到市區(qū)，還在一步步走，而每個城市的市區(qū)都結(jié)合了最優(yōu)質(zhì)的的配套資源，也是縣城小青年涌入的首選，所以三四線城市的市中心還能漲。
但小縣城呢，遲早得跌。尤其是那些人口凈流出的三四線城市，人口基數(shù)再大，也熬不住每年幾十萬的凈流出人口，而隨著人們對居住品質(zhì)的追求，那些拼命努力從小城市小縣城奮斗并去大城市上學(xué)打工的人，未來真的有多少愿意回到自己十八線的小城市？
哪怕回去，也絕不是家鄉(xiāng)小縣城，而是省會城市或者是四線城市的市區(qū)。
比如大白，買的是也是湛江市區(qū)的霞山區(qū)，而不是他老家廉江，還有同事小詩哪怕回老家，也是去武漢置業(yè)，而不是荊州。
所以大家看到的是自己家鄉(xiāng)市中心的房子還在漲，卻忽略了那些小縣城房價不僅漲不起來還開始下跌。
（大白的老家廉江房價其實是微跌的）
三四線城市如果非要說還能繼續(xù)漲的區(qū)域，就只有市中心且周邊有名校資源的區(qū)域。
而大多數(shù)必須面臨的殘酷的真相就是：當(dāng)北上廣深和強二線城市在吸引大量年輕人落戶的時候，大量的小城市和縣城人口在流失。
我們呼吁大家放棄三四線城市，是因為大趨勢如此，再感性的情懷都無法與經(jīng)濟學(xué)常識相悖。
2019年國家發(fā)改委曾重點提出“收縮型城市”的說法，城市人口流失乃至局部地區(qū)空心化的現(xiàn)象已經(jīng)越來越突出，清華教授曾在公開講座中表示，中國有三分之一的國土人口密度在下降，或者是說有10000多個鄉(xiāng)鎮(zhèn)和街道辦事處的人口在2000年至2010年間流失。
城市收縮的問題越發(fā)突出，如何面對城市收縮，就要在跨區(qū)域方面加強合作，關(guān)注區(qū)域的、整體的利益，所以對于部分三四線城市而言，現(xiàn)在有了一個新的名字：環(huán)一線。
環(huán)一線城市的最大優(yōu)勢就是可以傍著一線城市的大腿，成為一線城市的睡城，同時也避免淪為和絕大多數(shù)三四線城市一樣的命運。
新一輪的城市格局已經(jīng)開始洗牌，城市群、都市圈將成為三四線城市最后的一次機會。
按照規(guī)劃，未來2億新落戶的人口，60%會分布在長三角、珠三角、京津冀、長江中游、成渝、中原、山東半島七大城市群，而全國的19大城市群將以1/4土地集聚74%人口，創(chuàng)造90%GDP。
可以預(yù)見的是，那些人口凈流出的普通地級市、縣城的房子，未來幾十年將只有使用價值，很難賣出去，將全面喪失投資價值。
未來很多三四線城市會面臨萎縮甚至很多城鎮(zhèn)會面臨消失，被時代浪潮裹挾的我們，最終都要參與這場無聲的不可逆的資產(chǎn)保衛(wèi)戰(zhàn)。
來源：大胡子說房
