最近，我在思考兩個(gè)問題：
1、土地財(cái)政依賴度與房價(jià)是什么關(guān)系？
2、房價(jià)收入比與房價(jià)有什么關(guān)系？
我之所以思考這兩個(gè)問題，是因?yàn)檫@兩個(gè)問題都藏著難以協(xié)調(diào)的矛盾，乍一看，答案似乎是顯而易見的，細(xì)想一下，似乎又不是這樣。所以，我想嘗試去撥開云霧見青天。
問題1：土地財(cái)政依賴度與房價(jià)是什么關(guān)系？
思路1：越是依賴土地財(cái)政的地方，政府越是要保房價(jià)，因?yàn)楸７績r(jià)就是保地價(jià)，保地價(jià)就是保財(cái)政，所以房價(jià)也就越堅(jiān)挺，那反過來說，土地財(cái)政依賴度越低，房價(jià)對政府而言就越是無足輕重，反而降房價(jià)才是顯政績的好事，那么房價(jià)就容易跌。
思路2：雖說土地財(cái)政依賴度的城市，政府為了財(cái)政收入，就越要保房價(jià)，但是，土地財(cái)政依賴度越高，每年出讓的土地就越多，那么投放到市場的房源就越多，房價(jià)符合供求關(guān)系，供給端大幅增加，不利于房價(jià)，就容易跌；反過來說，土地財(cái)政依賴度越低的城市，政府每年出讓的土地就越少，投放到市場的房源就越少，物以稀為貴，房價(jià)就容易漲。
問題2：房價(jià)收入比與房價(jià)有什么關(guān)系？
思路1：房價(jià)收入比越高，老百姓就越買不起房，房價(jià)就容易跌；反過來說，房價(jià)收入比越低，老百姓就越有能力買房，房價(jià)就越容易漲。
思路2：房子是資產(chǎn)，買漲不買跌，只要不會(huì)漲，再便宜的房子都沒人要，只要會(huì)漲，再貴都搶著買。又因?yàn)榉績r(jià)收入比高的地方，往往都是人口集聚的大城市，人多了錢自然就多，水漲船高，強(qiáng)者愈強(qiáng)，房子越貴，反而越容易漲；反過來說，房價(jià)越便宜的地方，雖然老百姓買得起房，但因?yàn)榇蠹艺J(rèn)為房子不會(huì)升值，反而不會(huì)去買，又因?yàn)榉績r(jià)收入比低的地方，往往都是人口外流的縣城，人少了，需求自然也少了，所以房價(jià)越便宜的地方，越容易跌。就像股市里的茅臺(tái)和很多ST股票那樣，茅臺(tái)是A股最貴的股票，但是大家都去買，很多ST只要兩三塊也無人問津，道理是一樣的。
這兩個(gè)思維鏈路，我覺得都走得通，有點(diǎn)二律背反的意味。但其實(shí)，兩個(gè)問題的兩種思路都只是從不同的角度看問題而已。
在問題1中，思路1是從行政角度出發(fā)，思路2則是從市場角度出發(fā)。
在問題2中，思路1是從消費(fèi)角度出發(fā)，思路2則是從投資角度出發(fā)。
仔細(xì)思考后我還是認(rèn)為，房地產(chǎn)市場本質(zhì)上終歸還是市場，行政干預(yù)只能起到蹺蹺板作用，壓了這頭，就蹺了那頭，比如杭州對樓盤的限價(jià)令，刻意壓低的限價(jià)，蹺起的那頭就是低中簽率（如未來科技城），刻意拔高的限價(jià)，蹺起的那頭就是高流搖率（如臨安）。而房子的本質(zhì)是固定資產(chǎn)，買房行為（即使是剛需）從本質(zhì)上都是投資，而不是消費(fèi)。
所以，無論對問題1還是問題2，我都選擇思路2。
數(shù)據(jù)也在印證思路2的邏輯。
深圳、上海和北京是中國房價(jià)最貴的三大城市，自然也是老百姓最難買得起房的城市。
但同時(shí)，它們也是土地財(cái)政依賴度最低的三大城市。
可能有人會(huì)說：是人來的多了，才推高了房價(jià)，而不是高房價(jià)吸引人過來，高房價(jià)只會(huì)把人趕跑。
對于這個(gè)觀點(diǎn)，我同意一半。人來的多了，是會(huì)推高房價(jià)，但是我不同意“高房價(jià)只會(huì)把人趕跑”這個(gè)觀點(diǎn)，還是用數(shù)據(jù)說話，我們以5年為跨度：
深圳2014年的房價(jià)是2.8萬，平均工資4300元左右，28000÷4300≈6.5
深圳2019年的房價(jià)是6.5萬，平均工資10000元左右，65000/10000≈6.5
5年時(shí)間，房價(jià)收入比基本沒變，今天的深圳人壓力有多大，5年前的壓力就有多大。
再看人口，2014年深圳常住人口是1077萬，2019年深圳常住人口是1344萬，在這5年的高房價(jià)和高壓力期間，人口增長了近1/4，多達(dá)267萬。人口增加這么多，土地供應(yīng)又少，供不應(yīng)求，房價(jià)想不漲都難。
再以未來科技城為例，五年前，未來科技城房價(jià)一萬，無人問津，現(xiàn)在漲到五六萬了，反而一房難求。所以，數(shù)據(jù)并不支持“高房價(jià)只會(huì)把人趕跑”這個(gè)觀點(diǎn)，買不買房，不是取決于房子便不便宜，而是取決于有沒有升值空間，跟房價(jià)高低完全無關(guān)。
對杭州的啟示
深圳與杭州有太多的共同點(diǎn)，兩者都是多中心的城市格局，都是中國的互聯(lián)網(wǎng)之都，都是富商云集的寶地，兩者的房價(jià)都很貴（當(dāng)然杭州的房價(jià)還不能跟深圳比）。
但兩者也有許多不同點(diǎn)，杭州的面積是深圳的8倍，杭州地多，深圳地少，因此杭州的土地財(cái)政依賴度極高，而深圳極低，杭州的新房供給量大，深圳卻很小，這是影響樓市最重要的一點(diǎn)區(qū)別。正因?yàn)樾聵潜P源源不斷地供應(yīng)，杭州次新房的蜜月期相對就比較短（學(xué)區(qū)房除外），在深圳，15年以內(nèi)房齡的都叫次新房，而在杭州，超過5年就成了黃臉婆了。正因?yàn)楹贾輼鞘斜容^“淺”，杭州的房價(jià)也就不會(huì)有深圳那么堅(jiān)挺，所以杭州會(huì)經(jīng)歷像2011-2015那樣失去的5年，深圳則不會(huì)。而杭州之所以能在這幾年扶搖直上，最重要的原因就是：人口、人口、人口，重要的事情說三遍。有了大量的新增人口，才能有對新樓盤有足夠的消化能力。
總結(jié)
綜上所述，我認(rèn)為土地財(cái)政依賴度、房價(jià)收入比這兩個(gè)指標(biāo)，并不是像普遍認(rèn)為的那樣，前者與房價(jià)成正比，后者與房價(jià)成反比，恰恰相反，由于供求關(guān)系和房屋的資產(chǎn)屬性，前者往往成反比，后者往往成正比。
