曾經(jīng)的庫存高地已經(jīng)蛻變
曾經(jīng)的南部臥城，給人“庫存高地”的印象，如今，卻已經(jīng)一去不復(fù)返。
從2017年開始，南部臥城迎來的地塊的集中出讓，到了2019年底，板塊內(nèi)已經(jīng)吸引了逾十家品牌房企的進(jìn)駐，14宗涉宅地塊，可提供的新房潛在供應(yīng)量高達(dá)227萬余方。
再加上板塊相關(guān)規(guī)劃遲遲沒有落地，配套跟不上，而蕭山樓市的焦點(diǎn)在奧體和錢江世紀(jì)城，分散了多數(shù)購房者的注意力，板塊至此陷入“賣不動”的境地。
不過，困難只是一時(shí)的，杭州樓市的板塊輪動很快就轉(zhuǎn)到了南部臥城。過去的兩年間，板塊內(nèi)有十多個新房項(xiàng)目在售，而今，那些盤基本全部清空。如今的南臥依然有不少樓盤在售，但顯然，壓力比之前小了很多。
從庫存高地到供需平衡，南部臥城的蛻變不僅表現(xiàn)在整個市場的量，更在于板塊內(nèi)的房價(jià)，也從2017年的不到20000元/㎡，走到了如今的最高限價(jià)29800元/㎡。甚至還有樓盤中簽率低于10%，加入了限售5年的行列。
高端配套持續(xù)加持提升宜居價(jià)值
南部臥城環(huán)境宜人，相當(dāng)宜居，但缺乏支柱產(chǎn)業(yè)，“留不住人”，曾經(jīng)成為其發(fā)展道路上的一大痛點(diǎn)。
那就往這里引入配套、引入產(chǎn)業(yè)、引入人才!
2018年，浙大二院新院區(qū)落地蕭山南部新城；
2019年，金帝與銀泰聯(lián)合打造“金帝銀泰城”，南部臥城首個綜合體來了；
同時(shí)，朝陽地鐵上蓋綜合體朝陽新天地（同進(jìn)韻動城）、開元廣場綜合體，已經(jīng)開工建設(shè)。
隨著杭州城市新格局確立，城市骨架打開，地鐵2號線全線貫通，浙醫(yī)二院及相關(guān)產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐，市中心外溢人群導(dǎo)入，南部臥城正從“臥城”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;新城”。
浙大二院總部項(xiàng)目
整體市場環(huán)境向好，板塊宜居價(jià)值升溫，于是購房者的目光重回南臥。
隨著早期綠城桂語朝陽、德信碧桂園印江南、濱江碧桂園臥城印象、融信旭輝湘湖悅章等項(xiàng)目已經(jīng)清盤，板塊內(nèi)后續(xù)面市的新盤相比之前好賣多了。其中，東原德信·九章賦最近一次中簽率19.88%；德信市心府最后一次中簽率3%。
實(shí)探南臥四盤，流搖限售分化加劇
如今，南部新城在售的項(xiàng)目已然不多。近日，筆者實(shí)地探訪了板塊內(nèi)主要在售的4個樓盤：
贊成漫悅軒（待售）
項(xiàng)目名：漫悅軒
位置：杭州市蕭山區(qū)市心路與南秀路交叉口向南600米
拿地：2020/6/29，贊成以11.09億競得蕭山南部臥城宅地，樓面價(jià)17399元/㎡，自持6%
產(chǎn)品：5幢26-27F高層，和1幢17F
公租房&自持總戶數(shù)：約614戶
戶型：分為92㎡、94㎡、104㎡、114㎡、123㎡
均價(jià)：含裝修均價(jià)約28300元/㎡（裝標(biāo)為3000元/㎡）
車位數(shù)：706個
物業(yè)：贊成物業(yè)
漫悅軒靠近地鐵2號線曹家橋站，出地鐵站步行可達(dá)。項(xiàng)目周邊游潘水、泰和、四季花城等老小區(qū)，這一帶本身就有較高的市場認(rèn)可度。
此外，周邊的雅頌市心府、久賦名邸、印奧灣、融望之城等項(xiàng)目高層住宅悉數(shù)售罄。
比照周邊雅頌市心府最低2.98%的中簽率，漫悅軒的中簽率大概率會走低，或有“限售”的可能。
據(jù)現(xiàn)場置業(yè)顧問介紹，漫悅軒預(yù)計(jì)8月首開，預(yù)計(jì)交付時(shí)間為2024年4月。
興耀青漫里（流搖）
項(xiàng)目名：青漫里
位置：杭州市蕭山區(qū)通惠南路1149號(通惠初中東側(cè))
產(chǎn)品：7幢高層(6幢26-27F高層，另外還有2號樓為16F公租房 建面為3409平方米)
總戶數(shù)：618套
戶型：94㎡、102㎡、120㎡
均價(jià)：含裝修均價(jià)約25600元/㎡（裝標(biāo)為3000元/㎡）
車位：819個
物業(yè)：德信物業(yè)
開發(fā)商：由興耀、廣宇、德信三家杭州本土房企聯(lián)手打造，興耀負(fù)責(zé)操盤。
青漫里售樓處免費(fèi)提供星巴克咖啡
青漫里，作為星漫里的2.0版，由興耀房產(chǎn)聯(lián)合另外兩家本土房企——廣宇和德信聯(lián)合打造。
最近兩年來，興耀房產(chǎn)勢頭很足，今年一開年，迅速斬獲3宗地塊。其產(chǎn)品更符合現(xiàn)代年輕人審美，產(chǎn)品服務(wù)、項(xiàng)目名稱、售樓處裝修，都比較受年輕人喜愛。
青漫里區(qū)位不占優(yōu)勢，周邊城市界面不太行，價(jià)格比較適宜剛需，25600元/㎡的均價(jià)，在南臥里的確是一個比較低的價(jià)格，四月初的加推，同樣也流搖了。
萬科樟宜翠灣（流搖）
項(xiàng)目名：樟宜翠灣
位置：杭州市蕭山區(qū)育才路和南四路交叉口
拿地：2019/9/23 萬科以總價(jià)191812萬元競得，樓面價(jià)14703.08元/㎡，溢價(jià)率9.72%。
產(chǎn)品：10幢高層，層高26層+6幢洋房， 層高9-11層，其中4幢為商業(yè)
總戶數(shù)：約1304戶
戶型：高層有89㎡、96㎡、97㎡，小高層有100-130㎡
均價(jià)：含裝修均價(jià)約29800元/㎡（裝標(biāo)為3500元/㎡）
車位數(shù)：1562個
物業(yè)：萬科物業(yè)3.1元
樟宜翠灣的“樟宜”，是新加坡樟宜機(jī)場的樟宜，而樟宜機(jī)場完全是一座把公園和瀑布搬進(jìn)航站樓的居家花園，售樓處也打造成花園一樣。
濱江朝聞花城（中簽率6.7% 限售5年）
項(xiàng)目名：朝聞花城
位置：杭州市蕭山區(qū)通惠路和蜀惠路交叉口西北側(cè)約200米
產(chǎn)品：28幢住宅（26幢可售）；小高層18層；高層27層
主力戶型：約89-120㎡
均價(jià)：含裝修均價(jià)約29800元/㎡（裝標(biāo)為3000元/㎡）
車位數(shù)：3233
物業(yè)：濱江物業(yè)3.2元
根據(jù)土地出讓要求，還需配建一個鄰里中心，代建一所幼兒園。
三大優(yōu)勢：濱江造，大體量、地鐵房。
項(xiàng)目由濱江、旭輝、融信合作，實(shí)際拿地的是濱江，負(fù)責(zé)工程和后期物業(yè)還是濱江，妥妥的濱江造。
規(guī)劃標(biāo)志性的濱江湛藍(lán)景觀水池和陽光大草坪，同時(shí)還利用了8#，9#，17#，18#的一樓架空層打造了四大會所：兒童空間、閱讀室、運(yùn)動空間、自習(xí)室等都安排的滿滿當(dāng)當(dāng)。
4月19日，朝聞花城9幢、26幢房源搖號公示，可售商品房源數(shù)為172套房源，截止登記期限屆滿，共有2562戶購房意向家庭，其中人才無房家庭4戶，無房家庭629戶，整體中簽率6.7%。朝聞花城9幢、26幢均價(jià)29800元/㎡，主力戶型約89-118㎡，房源均價(jià)(含裝修)29800元/㎡， 裝修標(biāo)準(zhǔn)3000元/㎡。
朝聞花城項(xiàng)目最大的標(biāo)簽就是“正地鐵房”，從項(xiàng)目東面的主入口出來，沿著同進(jìn)韻東城（也就是朝陽新天地）和綠城九龍倉桂語朝陽之間的路走個300米就是地鐵2號線朝陽站。
同進(jìn)韻動城
朝聞花城旁邊的同進(jìn)韻東城規(guī)劃22萬方綜合體，目前在建中，是集辦公、星級酒店、BLOCK街區(qū)、餐飲、娛樂、家庭酒店等業(yè)態(tài)于一體的高端綜合商業(yè)項(xiàng)目。
☆跑盤總結(jié)☆
南臥地鐵盤本就不多，贊成漫悅軒體量小，距離地鐵約600米；朝聞花城就是現(xiàn)在南臥離地鐵最近的一個。
綜合性考慮，朝聞花城最佳；價(jià)格考慮，青漫里最實(shí)惠；綜合配套考慮，漫悅軒占優(yōu)。
青漫里、漫悅軒、樟宜翠灣、朝聞花城，各有優(yōu)缺點(diǎn)，就看購房者自己的取舍了。
來源：透明傳媒
