報不出中考排名，在杭州，你都不好意思說自己“會買房”

“**分校第一年中考成績就超過了總部”

“還是**學(xué)校牛B，誰家考上了整個小區(qū)都知道”

“聽說沒，某區(qū)第一學(xué)區(qū)房誕生啦！幼兒園、小學(xué)、初中全是**教育集團旗下的，豪華三學(xué)區(qū)��！”

恰逢中考放榜，從分?jǐn)?shù)線到錄取情況；從師資探討到生源PK，幾乎任何話題，都能引起一番激烈討論。

去年此時，明明還是一團和氣，互道著恭喜。誰料今年畫風(fēng)突變，焦慮情緒之連綿，如同這“超長待機”的梅雨季。

這也難怪，今年是杭州市實行公民同招、民辦鎖區(qū)的第一年。如果說以往，更多家長糾結(jié)的是如何在公辦和民辦中取舍；那么今年，大家都把目光瞄準(zhǔn)了公辦升學(xué)率（主要指重高優(yōu)高，下同）。

因為民辦已成純拼運氣（報名人數(shù)超過錄取人數(shù)就搖號）、看看哪家公辦升學(xué)率高，早點置辦學(xué)區(qū)房才是家長們的王道。

我把話放這兒，今后在杭州買房，要是不仔細(xì)研究初中學(xué)區(qū)房，不管是自住（關(guān)系孩子教育），還是投資（影響房價），都難言合格。

首先基于兩個大背景：

第一：在家長群中，有一個認(rèn)知正在漸漸趨同，那就是相較于小學(xué)學(xué)區(qū)房，初中學(xué)區(qū)房更為重要。

我也持這樣的觀點。就好比跑馬拉松，前面一半路程不能拉下太多，但真正決勝的還是在后半程。

當(dāng)然，也有很多家長愿意為孩子花更多心思，會考慮小學(xué)和初中分別購買更好的配套學(xué)區(qū)房。這個話題不展開討論，但初中學(xué)區(qū)房的追逐程度越來越熱，這是事實。

第二，雖然杭州的出生率在全國算低的。但放到城市內(nèi)部，從人口基數(shù)上看，小升初、初升高的競爭，都只會越來越激烈。

杭州發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2012年，杭州市（含下屬縣市）出生人口為77349人，相比上一年增加7000多人，為此前10年新生兒人數(shù)巔峰。

這批孩子，大多數(shù)將在16年后參加中考，也就是2028年。倒推3年，即2025年，是初中入學(xué)年份。

在考慮熱門中學(xué)需落戶3年左右，也就是說，從2022年開始，理論上學(xué)區(qū)房的競爭會達(dá)到頂峰。

這個競爭是持續(xù)而難度增加的。2012年以后，杭州新生兒人數(shù)持續(xù)增加。2014年，杭州市出生人口89743人；2016、2017年，二孩政策放開后，新生人口數(shù)量一下直逼94000人。

這批家長若未雨綢繆，早N年就開始考慮，未來幾年杭州的學(xué)區(qū)房市場火拼程度，大家仔細(xì)想想。

這話沒錯，但新蓋的學(xué)校需要時間來檢驗錄取率，而且隨著中考改革的逐步實施，以后的孩子，要想上全日制高中，尤其是重點中學(xué)（傳統(tǒng)的前8所）的難度，越來越大了。

拿明年來說，在不少家長群里，已經(jīng)將一年后中考視為洪水猛獸，難度直指五顆星。

今年杭州初中畢業(yè)生人數(shù)超3.2萬，相較于2019年新增約4000人。但招生計劃中，普通高中的計劃招生人數(shù)，僅1.72萬人（含重高、特色示范普通高中計劃人數(shù)）。

這意味著，只有55%的應(yīng)屆初中畢業(yè)生，有機會就讀高中。余下45%，不是去職高、中專就讀，就是到各類技工學(xué)校。

而明年這個數(shù)字可能達(dá)到3.4萬。除非高中大量擴招，否則競爭程度顯而易見。

根據(jù)教育局的信息，杭州中考考綱將逐步取消。這也就意味著，中考范圍可能擴大。

最重要的是，從明年開始，整個重高的錄取生源比例做了重大調(diào)整。

今年，一個孩子想上重高，主要有三種途徑：

一是被保送，整體名額占到全部錄取人數(shù)的不低于50%。

這個數(shù)字是按不同比例分配到各個學(xué)校的。比如城北某中學(xué)，今年300多位初中應(yīng)屆畢業(yè)生，前8所的保送名額是40個。

你家孩子若不是真正的學(xué)霸，這個就別想了。

二是特長生，比如體育、藝術(shù)、科技等，比例不等。你家孩子若不是劉翔姚明，也別想了；

三是通過中考，按分?jǐn)?shù)高低錄取。這個是大多數(shù)孩子，擁有的機會。

但從明年開始，雖然取消了保送生而改成分配生，但比例提高到了不低于60%；自主招生（主要是指特長生）不高于20%；真正裸考進(jìn)入高中的只剩下20%。

打個比方，今年某重高要招1000人，500個保送名額，50個特長生，通過考試錄取的有450人；

但到了明年，同樣招1000人，600個分配名額，200個特長生（假設(shè)滿額），通過中考錄取的只有200人了。

除非我娃牛B過人，否則家長亞歷山大�。�

那就更應(yīng)該研究學(xué)區(qū)了。

前端時間，有媒體做過統(tǒng)計。杭州17個重點小學(xué)周圍的學(xué)區(qū)房房價，一年之內(nèi)（去年7月至今年7月），平均漲幅為3%，其中最高漲幅19.8%。

另一份數(shù)據(jù)則顯示，杭州有80%的小區(qū)，在過去一年內(nèi)，二手房價是持平或下跌的。

城西的華苑公寓，房齡已有20余年，典型的市中心老房子，可六七十方的小戶型，二手房價能賣到5萬6-6萬；南面的桂花城，綠城經(jīng)典商品房小區(qū)，品質(zhì)各方面更勝一籌，小戶型差不多也就賣這個價。

華苑公寓二手房價比肩桂花城，除了更靠近地鐵口外，最主要因素還是學(xué)區(qū)。華苑公寓是星洲小學(xué)+翠苑文華校區(qū)的配置，與桂花城相同。

跨過文二西路再往南的另一個小區(qū)，同樣也是有年代感的老小區(qū)，89㎡小戶型就只能賣到4萬4-4萬8，兩盤單價差了近一萬。

就隔著兩條路，可后者對應(yīng)的學(xué)區(qū)是西湖小學(xué)，顯然不如這兩年風(fēng)頭正盛的星洲小學(xué)。

還有在濱江，隔著江南大道的兩個小區(qū)，其他配套基本相同，就是因為其中一個屬于江南實驗學(xué)校，一個不是，房價要差5000元/㎡左右。

這兩天，朋友圈里被某中學(xué)的中考喜報刷屏了。“第一批上線率達(dá)到**，這就是**實力”、“第一，又是第一，還是第一，重高、優(yōu)高上線率遠(yuǎn)超第二名”。

看到此情景，有家長坐不住了。“說清楚啊，頂多是區(qū)內(nèi)第一吧。”“我孩子的學(xué)校第一批上線率要比這個高��！”

今年民辦改成全部搖號且鎖區(qū)后，不少民辦初中的派位比較去年有了明顯下降。

有一種觀點因此認(rèn)為，公辦初中未來有望獲得更好的生源，之間的的競爭也將趨于白熱化。學(xué)校發(fā)的喜報，從某種意義上來說，也像是一份購房邀請書——錄取率高，吸引更多家長來轄區(qū)內(nèi)買房。

這里，《層樓》收集了各區(qū)頭部公辦初中過去幾年的升學(xué)率，供各位參考。（注：這里的升學(xué)率，是指第一批上線率）

需要說明的是，因為沒有官方口徑，數(shù)據(jù)主要來源于各學(xué)校自己發(fā)布的信息以及媒體整理，可能有所缺漏。另外，升學(xué)率是一個動態(tài)的變化數(shù)據(jù)。

西湖區(qū)
十三中
作為杭州公辦初中界的扛把子，2018年，其參加中考人數(shù)為567名，第一批上線405名，上線率達(dá)71.43%
保俶塔學(xué)校
2018年，參加中考人數(shù)為473名，第一批上線338名，上線率達(dá)71.46%
上城區(qū)
北師大附中
2018年，參加中考人數(shù)為294名，第一批上線193名，上線率為65.65%
下城區(qū)
春雷中學(xué)
2018年，參加中考人數(shù)為248名，第一批上線171名，上線率達(dá)68.95%濱江區(qū)
江南實驗學(xué)校
家長中口碑很好，2018年中考省一級重點高中錄取143人，2017年錄取171人
杭州高新實驗學(xué)校
2018年，參加中考人數(shù)為140名，第一批上線93名，上線率達(dá)66.43%拱墅區(qū)
文暉中學(xué)
2018年，參加中考人數(shù)為275名，第一批上線147名，上線率為53.45%江干區(qū)
采荷中學(xué)
2018年重高上線人數(shù)就達(dá)到32.5%錢江新城實驗學(xué)校
2018年，參加中考人數(shù)為205名，第一批上線137名，上線率為66.83%錢塘新區(qū)
文海實驗
2018年，參加中考人數(shù)為384名，第一批上線269名，上線率為70.05%余杭區(qū)
塘棲二中
2018年參加中考人數(shù)270名，省一級重高上線86名蕭山區(qū)
高橋初中
2018年參加中考人數(shù)580名，540分以上達(dá)119名回瀾中學(xué)
2018年重高線占比近40%

原來，房價跳漲主要集中在學(xué)軍本部學(xué)區(qū)房，典型如文二新村、求智巷小區(qū)等，現(xiàn)在二手房掛牌均價差不多在10萬，實際成交價在8萬6到9萬之間。

今年，行知、文三街、文一街本部的學(xué)區(qū)房一樣量價齊漲。

行知本部的花園南村、花園北村、梧桐公寓等，60多㎡貴的能賣到7萬4-7萬5；文三街本部的文三新村、上寧新村，三四十方的小戶型，低樓層也能賣到7萬5左右。

文一街本部范圍廣、囊括小區(qū)眾多，歷來在“四大本部”的房價對比中，會偏弱些。今年賣得飛起，石灰橋新村最近一個月成交了5套，均價近6萬7；白蕩海人家成交了7套，均價近5萬3。

雖不敵學(xué)軍本部，但“四大本部”的價差在進(jìn)一步縮小。不為其他，只是因為學(xué)軍、行知、文三街及文一街小學(xué)本部的對口初中，均為十三中。

采荷本部亦是如此。采一、采二的學(xué)區(qū)房，像是夕照新村、商教苑、采荷新村等，二手房價左翼突破5萬；相對而言，隸屬采三的采荷東區(qū)、采荷人家，房價相對便宜，雖然初中同為采荷中學(xué)。

現(xiàn)在不一樣，采三學(xué)區(qū)房貴的也能賣到5萬出頭，畢竟區(qū)域內(nèi)的房子更新，加上小班化教育，市場熱度在提升。

正因“初中學(xué)區(qū)房熱”，今年樓市的另一大變化是：九年制學(xué)區(qū)房大受追捧。

“公民同搖”前，有實力的家長幾乎是避開九年制學(xué)區(qū)房，原因很簡單：初中不能更換、教育資源相對偏弱，今年不一樣。

比如濱江區(qū)的江南實驗學(xué)校，不論行情如何變化，也不論多少限價新盤入市，都不能撼動?xùn)|方郡逐年上漲的房價。

就最近一個月，東方郡網(wǎng)簽了11套二手房，均價近5萬5。

今年，江南實驗重高、優(yōu)高的上線率遠(yuǎn)超第二名，更是讓家長們信心倍增。

還有保俶塔申花實驗學(xué)校（九年一貫制），去年憑借暫住證（租住房源無適齡生源），還能就讀，今年生源爆滿，需按一二表生源依次輪候。

連帶著，區(qū)域內(nèi)學(xué)區(qū)房價格大漲。去年，麗陽苑89㎡差不多也就賣個4萬2-4萬3，今年差不多要4萬7到4萬8才能拿下。