金三銀四，是二手房傳統(tǒng)旺季，也是“學(xué)區(qū)房”的成交旺季。雖然如今杭州“學(xué)區(qū)房”的聲勢不像前兩年那么大張旗鼓了，但每年小陽春，這股需求仍然不可小視。今年3月以來，杭州二手房成交最活躍的小區(qū)，除了均價1.5萬~3萬元/㎡左右的剛需小區(qū)，最亮眼的就是“學(xué)區(qū)房”。
根據(jù)杭州我愛我家的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年3月杭州主城8區(qū)（不含富陽、臨安）二手房成交量TOP20小區(qū)中，成交均價超過4萬元/㎡的僅3個小區(qū)，分別是西城年華（成交22套）、海潮雅園（成交16套）、河濱之城（成交15套），無一例外都是優(yōu)質(zhì)“學(xué)區(qū)房”。
進入4月，這3個小區(qū)的二手房成交依然很活躍。4月前半個月，河濱之城成交來了8套，海潮雅園成交了7套，西城年華成交了4套。
前些年，文鼎苑、藍孔雀一度是杭州勢頭最猛的學(xué)區(qū)房，房價一飛沖天。但今年，學(xué)區(qū)房市場的焦點發(fā)生了顯著的變化，之前并不顯山露水的西城年華，一躍成了杭州學(xué)區(qū)房第一“頂流”，原因何在？
西城年華
西城年華位于西湖區(qū)豐潭路和申花路交叉口，小區(qū)建成于2009年前后，房齡跟文鼎苑比較接近，西城年華對應(yīng)的學(xué)區(qū)是9年一貫制的保俶塔申花實驗學(xué)校。
根據(jù)小區(qū)周邊中介的介紹，近期西城年華成交活躍，跟保俶塔申花實驗學(xué)校最近兩年優(yōu)異的中考成績脫不開關(guān)系。2023年中考，保俶塔申花實驗學(xué)校重高錄取率35.62%，優(yōu)高錄取率69.41%；2022年中考，重高錄取率37.43%，優(yōu)高錄取率超過70%。綜合來看，這樣的成績在杭州公辦學(xué)校中數(shù)一數(shù)二。
西城年華
中介經(jīng)紀人表示，跟杭州其它諸多優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房小區(qū)面臨“爆表”預(yù)警相比，保俶塔申花實驗學(xué)校對應(yīng)的小區(qū)只有西城年華、西城美墅、
麗陽苑三個，
學(xué)位并不緊張，只要是一表生，基本上都能入讀。這也是近期很多家長選擇西城年華的重要原因。
此外，西城年華周邊的配套也非常全面。盧女士近期正在看學(xué)區(qū)房，對比了文鼎苑和西城年華后，她目前對西城年華較為中意。在她看來，西城年華的 優(yōu)點不少，一是小區(qū)隔著豐潭路就是亞運體育公園，是平時遛娃和散步的好去處；二是小區(qū)西門馬路對面就是保俶塔申花實驗學(xué)校，接送孩子很方便，等到孩子上了高年級，基本就無需接送了，對家長來說很省心。另外小區(qū)離地鐵站也不遠。
西城年華
不過，跟目前很多優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房小區(qū)往往大戶型單價更貴不同，3月份西城年華的成交案例中，40~50㎡的小戶型單價反而更貴，比如42㎡左右的戶型成交單價基本都超過9萬元，56㎡左右的小戶型，成交單價基本在7萬元左右，而120～140㎡的戶型，成交單價基本在5萬元出頭。
對此，中介經(jīng)紀人分析認為，可能是因為小區(qū)房齡較老，對應(yīng)的又是9年一貫制學(xué)校，購房者買下房子之后基本要持有10年左右，10年后，房齡將近25年的“老破大”還能否賣出高價，是個未知數(shù)，因此不少客戶更愿意在西城年華買一套小戶型房源落位讀書，又在附近買套價格中等的次新房居住。
西城年華
除了西城年華，海潮雅園和河濱之城都是次新房，它們的成交活躍，很大程度上在于價格已經(jīng)跌得比較到位，以價換量。
有 “最美安置房”之稱的海潮雅園，因地段、次新房的品質(zhì)以及錢學(xué)森學(xué)校的學(xué)區(qū)，88㎡的房源成交單價一度超過10萬元。但如今，海潮雅園一園88㎡的簽約單價已經(jīng)跌到5.5萬~6萬元之間，二園、三園的簽約單價甚至不到5萬元。據(jù)悉，這波“小陽春”中，海潮雅園賣得最好的是二園。
河濱之城作為品質(zhì)較好的次新小區(qū)，憑借競舟二小的學(xué)區(qū)，是近年來杭州新晉優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房，2021年時，河濱之城簽約均價超過9萬元/㎡。
河濱之城
不過經(jīng)過這兩年的樓市深度調(diào)整，河濱之城的房價也下跌了約三成。杭州我愛我家河濱之城店的鈕店長表示，近期河濱之城品質(zhì)相對更好的水瀾軒89㎡中間套的成交單價大約是6萬元，沿河的139㎡戶型則價格較貴；雨瀾軒89㎡中間套的成交單價大約在5.5萬元，目前雨瀾軒掛牌價最低的一套二樓89㎡房源只要465萬元。
河濱之城
鈕店長說，“目前河濱之城成交的房源中，大多數(shù)是雨瀾軒，一方面是雨瀾軒的單價更低，另一方面雨瀾軒89㎡得房率高，戶型好，三室兩廳兩衛(wèi)，這樣的配置在周邊學(xué)區(qū)房中比較稀缺，基本沒有競品，很受購房者的歡迎。”
河濱之城
此外，鈕店長還提到，河濱之城小區(qū)沿河面比較多，河邊有游步道，還有市政公園，方便業(yè)主們散步、露營，這也是它受歡迎的一個原因。
來源：錢報杭州房產(chǎn)
