在房產(chǎn)討論中，學區(qū)房自然回避不了。
當然新房沒有學區(qū)一說，有的只是學區(qū)預期。
學區(qū)是要等到房子交付以后，教育局來決定的，這也是預防開發(fā)商肆意承諾，而不履約，造成更多的矛盾與沖突。
當然有學區(qū)預期已經(jīng)足夠了。
看一下三墩北的項目，金輝建發(fā)紫璋臺。
三大賣點：一個現(xiàn)房優(yōu)勢�，F(xiàn)房降低交付后的維權風險，又可以直接入住，減少財務成本。
二是限價未曾松動。臨近板塊，北部新城從幸福里的2.65/㎡到如今萬科前宸的3.05萬/㎡；未來科技城也從中梁·沐宸院的3.45萬/㎡，再到金成項目的3.61萬/㎡。而三墩北的限價一直停留在2.81萬/㎡，自然給足了后市預期。
最后一個賣點，星洲二小學區(qū)預期。因為星洲二小是西湖區(qū)的學區(qū)，很多人就理所當然覺得這是一個學區(qū)房。但是我們說過，不是所有牛奶都叫特侖蘇。
言外之意，并不是所有的西湖區(qū)的房子，都叫學區(qū)房。
但是很多人偏為了這個學區(qū)買單，以至于同板塊西雅圖的二手房都飆到了4萬/㎡以上。
這種溢價，并不合理。
我們承認的是學區(qū)房有價值，但是它的價值是可衡量的，一分價錢一分貨，如果你只是學區(qū)分校，生源一般，又沒有過往成績支撐。
那你在二手市場，以高溢價買進錯估的學區(qū)房，自然是不可以。
至于紫璋臺這個項目，我認為是沒有學區(qū)也值得。所有不管學區(qū)值多少，都算送，送的東西或少或多，都是賺。
在300萬級別的有學區(qū)預期的主城區(qū)新房中，除了前面提到的金輝建發(fā)紫璋臺，還有一個下沙沿江的廣宇錦上文瀾。
上個周末，也開了示范區(qū)。我的朋友，住在江河匯大都會的王總和我說，這個項目他要去參與，就盯上了這個學區(qū)。
他的預期是廣宇錦上文瀾會反超金沙湖的兩個項目，成為錢塘新區(qū)最貴的單盤。
雖也只有學區(qū)預期一說，但預期也是正兒八經(jīng)的九年一貫制的文海實驗學校，比星洲二小強很多。
且廣宇的戶型做得很出色，89㎡做到了三房兩衛(wèi)，雖然嚴格來講只能說是1.5衛(wèi)。
下沙沿江與金沙湖一樣，也是多年斷供。廣宇項目一來，限價好像也沒管有沒有學區(qū)預期，就直接給到了3萬/㎡。
學區(qū)的溢價會在二手房市場顯現(xiàn)出來，你看文海學區(qū)房，即使是經(jīng)濟適用房的景冉佳園都將近4萬/㎡了。
所以在限價時代，一般房子有價差，而學區(qū)房的價差會更明顯。
同比于4萬/㎡去買三墩北的西雅圖，自然是買3萬/㎡的廣宇錦上文瀾更合理一些。
拱墅區(qū)的榮安申花項目，也是一樣的邏輯。它的項目公示不久，可能連期房也談不上。但是它的一大賣點就是華師大附校。
從2020年杭州市教育局公布的華師大附校學區(qū)來看，榮安申花項目所在的位置能夠劃進去。
從價格來看，即使不包含學區(qū)，也值得買。那么買了之后，劃進學區(qū)就是利好。因此限價時代，即使是僅有學區(qū)預期，學區(qū)房還是很值得買。
這與二手房的邏輯正好相反，二手房雖穩(wěn)，但是我們容易錯估學區(qū)房的價值。
其實是用正確的方式做了一個錯誤的決定。
說完項目，我們還是得看一下學區(qū)房的形成邏輯。
比如文鼎苑為何這么聲名遠揚，除了學軍小學紫金港校區(qū)師資好，還有一個原因是其他兩個對口的都是省府分的經(jīng)濟適用房，文鼎苑是唯一對口的商品房。
這也讓孟母們趨之若鶩，因為你要是有能力的話，自然是學區(qū)和居住環(huán)境都想要，也就造成了文鼎苑一家獨大。
我的另外一個朋友趙姐，就是在杭州房產(chǎn)行情的低點買入的文鼎苑。那時候行情不好到文鼎苑的業(yè)主不滿房價下降，怒砸售樓處。而到現(xiàn)在，不知道翻了幾番，文鼎苑成為了杭州學區(qū)房的代名詞。
生源是學區(qū)房的另一個因素，這里面有強者愈強的邏輯：這個學校一屆成績斐然，那么下一屆的孟母們就不想冒風險去其他的學校，就把牛娃都送到了這個學校。
生源最起初的形成可以有兩個方式，一是產(chǎn)業(yè)、二是高校，但歸根結底還是人才。
后者就是杭州高校的東遷，從文教區(qū)，搬到下沙。下沙形成的學區(qū)就是文海實驗。
而文教區(qū)日不落的原因也就是馬太效應。
我的初衷很直白，學區(qū)房還是值得的。其實這也是一個競爭機制，形成一個良性循環(huán)。
至于因學區(qū)房起的爭執(zhí)，我們也不去否認。最好的方式就是盡早買入、落入戶口，提早占坑，早起的鳥兒有蟲吃嘛。
在沒有更好的解決教育公平的制度前，學區(qū)房最是公平。
來源：杭州房評
