目前我在濱江電商公司工作，隊(duì)友在打鐵關(guān)設(shè)計(jì)公司工作，收入不高勉強(qiáng)承受250萬(wàn)總價(jià)的房子
背景考慮因素
1、剛需買(mǎi)房在當(dāng)前背景下盡量求保值
2、小區(qū)次新最好，不能接受老小區(qū)
3、如果可以三房是最好的，不能的話兩房也能接受
4、考慮到濱江的產(chǎn)業(yè)聚集，優(yōu)先考慮濱江及鄰近濱江地區(qū)，因?yàn)橛挟a(chǎn)業(yè)和收入的地方，購(gòu)買(mǎi)力是強(qiáng)的，后期置換會(huì)有比較好的流通率
小結(jié)：我們判斷離濱江區(qū)近的地方在這個(gè)價(jià)格段有更好的流通和保值效應(yīng)，次新會(huì)加分，基于此背景延伸出需求明細(xì)
需求因素明細(xì)
總價(jià)：總價(jià)250萬(wàn)以內(nèi)，掛牌價(jià)可在240-270之間
區(qū)位：濱江或鄰近濱江地區(qū)
小區(qū)：房齡10年以內(nèi)，5年以內(nèi)的次新房掛牌價(jià)普遍離譜
交通：距離步行1000m以內(nèi)
戶型：兩室及以上，80平以上，客廳帶陽(yáng)臺(tái)，主臥朝南
學(xué)區(qū)：周邊有幼兒園、小學(xué)、初中暫對(duì)學(xué)區(qū)質(zhì)量無(wú)要求
物業(yè)：無(wú)特殊要求，大品牌物業(yè)最佳
樓層：中層或者高層，不臨街
稅費(fèi)：滿5優(yōu)先考慮
可妥協(xié)因素
稅費(fèi)：可妥協(xié)至滿2年
樓層：可妥協(xié)至臨街，不接受低層樓
小區(qū)定位
基于此定位湘湖地區(qū)靠近博奧路地鐵站價(jià)格相對(duì)較低，總價(jià)在我們能接受范圍內(nèi)
進(jìn)而定位到小區(qū)“華瑞湘湖美地” 92平 兩室兩廳 近期成交價(jià)在250-270間浮動(dòng)
房源定位
確定好待售房源后與多個(gè)中介多個(gè)房東進(jìn)行交流，鎖定房源有2套：
1、頂樓毛坯房
2、中層毛坯房
經(jīng)于家人多次溝通后決定選擇中層毛坯房；對(duì)頂層存在少許鼓勵(lì)（景觀確實(shí)好，我個(gè)人可以接受，沒(méi)辦法說(shuō)服家里人）
重點(diǎn)在后面
一波三折
在于德祐/鏈家/我愛(ài)我家中介多次溝通后，發(fā)現(xiàn)兩個(gè)問(wèn)題，房東價(jià)格咬死xxx；中介公司費(fèi)用咬死（250*2%+1）*0.7=4.2萬(wàn)
多次與中介公司談判后，最后的中介費(fèi)用是3.75萬(wàn)，同時(shí)也表達(dá)出，可以接受買(mǎi)家出1%，剩余部分會(huì)與賣(mài)家溝通出剩余部分的中介費(fèi)（此處賣(mài)家咬死價(jià)格留出了給中介公司費(fèi)用的空間）
僵持一周無(wú)果……
其他辦法找中介
1、杭州有個(gè)人賣(mài)家在政府平臺(tái)掛出房源，進(jìn)行個(gè)人與個(gè)人之間轉(zhuǎn)賣(mài)，曾試圖找到該房源，無(wú)果
2、去年朋友有買(mǎi)房和中介砍價(jià)經(jīng)歷可以砍到1.2%，聯(lián)系后發(fā)現(xiàn)最新給到的費(fèi)用是3.75萬(wàn)，無(wú)果
3、曾找同事關(guān)系比較好的中介，試圖翹單成交，做低中介費(fèi)，該中介了解背景后認(rèn)為費(fèi)用做低困難，無(wú)果
4、聯(lián)系上一個(gè)租房的二房東，同時(shí)也是貝殼中介，問(wèn)能不能1%的費(fèi)用成交，表面答應(yīng)我可以找小中介成交，后期考慮安全因素，放棄
迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)
1、杭州政府有中介個(gè)人及機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)服務(wù)管理平臺(tái)，里面有目前杭州中介公司和中介個(gè)人的信息，可查看個(gè)人和公司的成交數(shù)量及評(píng)價(jià)
2、通過(guò)月度成交排名，想查看蕭山地區(qū)的成交數(shù)量較高的中介，發(fā)現(xiàn)前幾名打電話過(guò)去全是非中介（虛假成交信息）
3、了解到貝殼系和我愛(ài)我家費(fèi)用砍不下來(lái)，瞄準(zhǔn)第二梯隊(duì)公司，豪世華邦等
4、找到近期有成交，且評(píng)價(jià)不錯(cuò)的中介個(gè)人，加微信（不要自己的手機(jī)直接打電話）
5、微信電話溝通，目前看房背景以及房源情況，問(wèn)1%費(fèi)用能否直接成交（暫時(shí)沒(méi)有透露具體什么小區(qū)的什么房源，直接問(wèn)能不能做）
6、確認(rèn)260萬(wàn)以內(nèi)的成交價(jià)，可以一口價(jià)，并可協(xié)助砍價(jià)（他每月有成交，判斷業(yè)務(wù)能力應(yīng)該會(huì)不錯(cuò)）
7、經(jīng)一周審查他公司情況和個(gè)人專業(yè)度后選擇該中介
房源砍價(jià)
1、確定中介后，并約看房，進(jìn)入房屋砍價(jià)僵持階段
2、中介砍價(jià)的邏輯和水平個(gè)人比較認(rèn)可，判斷是為買(mǎi)家服務(wù)，說(shuō)服房東
3、砍到意向價(jià)格后，家里人再次來(lái)看房確定最后是否要成交
4、家里人與中介和房東進(jìn)行2天談判后，最后決定成交
付定金/付首付/辦貸款/過(guò)戶/房屋交接，該流程為標(biāo)準(zhǔn)化流程，不涉及中介業(yè)務(wù)能力問(wèn)題，不做過(guò)多描述
本人22年初看好的房子10月底開(kāi)始決定買(mǎi)入，11月底簽合同，2月初拿到房屋鑰匙
祝大家買(mǎi)到預(yù)算內(nèi)最適合自己的房子~
