近期，大江東兩宗新地掛牌，又雙叒叕漲價(jià)了，精裝限價(jià)都高達(dá)19800元/㎡。
其中一宗地塊，就位于大江東中心區(qū)，距離在建地鐵7號(hào)線北二路站500米內(nèi)。
對(duì)比非常明顯。最近半年，大江東的房?jī)r(jià)確實(shí)漲了：
龍湖·江與城和融創(chuàng)城的精裝高層，均價(jià)都在17800元/㎡。前不久剛剛首開的陽光城興耀·花漾里，精裝高層均價(jià)19000元/㎡。
其實(shí)不用意外，每一個(gè)限價(jià)上調(diào)的背后，都有自己的邏輯。在我看來，大江東限價(jià)上漲，完全合理，甚至再漲一些也不過分。
二手房2萬+，新房1.98萬/㎡很正常
目前，大江東在售及待售項(xiàng)目有12個(gè)。
TOD大盤融創(chuàng)城一期已經(jīng)賣完，二期預(yù)計(jì)8月開盤，價(jià)格會(huì)和一期差不多。高層17800元/㎡，價(jià)格非常“美麗”。可惜的是二期高層房源不多，以疊排為主。
今年新開盤的項(xiàng)目，陽光城興耀·花漾里均價(jià)19000元/㎡。項(xiàng)目位于核心區(qū)，坐擁龍湖天街、寶龍廣場(chǎng)兩大商業(yè)綜合體，距離地鐵很近。
萬固珺府以及待開盤的上海大華·大江東項(xiàng)目，均價(jià)都是18000元/㎡。
此外，大江東還藏有不少“彩蛋”樓盤。
比如大江之星，目前還剩約180套房源未領(lǐng)預(yù)售證，主力戶型86-136㎡；春意江南名邸已經(jīng)是現(xiàn)房了，還剩6#待售，贈(zèng)送面積多，得房率高。
這些老盤的價(jià)格，不出意外會(huì)和金色和莊差不多，仍在1字出頭點(diǎn)。
眼下，大江東高層新房的價(jià)格還在19000元/㎡及以下，但二手房成交價(jià)已經(jīng)在2萬以上。
我愛我家的中介告訴我，核心區(qū)的大江東寶龍廣場(chǎng)已經(jīng)有幾套意向成交了。簽約均價(jià)在2.3-2.4萬/㎡之間，明顯高于最新限價(jià)。
當(dāng)年最低只賣3700元/㎡的瑯琴灣，最新二手簽約均價(jià)為22250元/㎡。
沒有限價(jià)，大江東漲的只會(huì)更多。若是按照市場(chǎng)邏輯來看，大江東的新房房?jī)r(jià)理應(yīng)在2.2元/㎡左右。
漲得不算快，也不算多
說實(shí)話，大江東這兩宗地塊，漲得不算快，更算不上多。
最新掛牌的兩宗地塊，都有一個(gè)共同的要求——必須到2021年1月1日以后核發(fā)預(yù)售證。
也就是說，19800元/㎡的價(jià)格，其實(shí)是屬于明年的限價(jià)。
別忘了，杭州限價(jià)政策一年有5%或以上的上漲指標(biāo)。把這個(gè)上調(diào)額度放在明年，實(shí)屬正常。
從漲幅來看，雖然從17800元/㎡一下子漲到了19800元/㎡，也并不算多。
畢竟，大江東目前的配套，已經(jīng)可以秒殺杭州多數(shù)同一梯隊(duì)的板塊了。用“人有我有，人無我也有”來形容，非常恰當(dāng)。
比如義橋，地鐵在規(guī)劃中，也沒有大型商業(yè)綜合體，更缺少?gòu)?qiáng)大人口吸附力的產(chǎn)業(yè)。但新房房?jī)r(jià)在2018年底就達(dá)到了18600元/㎡。
比如閑林，商業(yè)配套雖然有，但尚沒有天街、銀泰等大型商業(yè)綜合體，地鐵也沒有真正落地，房?jī)r(jià)卻早已在2萬+。
北面的東湖新城也是如此，有商業(yè)，但沒有地鐵。板塊最新限價(jià)漲到了22000元/㎡。
再來看臨安、富陽，最新限價(jià)雙雙向3萬靠攏。
限價(jià)松動(dòng)的區(qū)域這么多，配套更完善、規(guī)劃更高大上的大江東有何理由不能漲？
和這些區(qū)域相比，大江東還只是漲到了19800元/㎡。放在整個(gè)杭州，這個(gè)價(jià)格真不算過分，依然極具性價(jià)比。
搖號(hào)熱度只增不減
大江東這一路走來，熱度只增不減。這正是限價(jià)上調(diào)的動(dòng)力。
我們來回顧下大江東樓盤的搖號(hào)時(shí)間線。
2018年5月，大江東寶龍廣場(chǎng)開盤，精裝均價(jià)16200元/㎡。134套房子，3394戶家庭登記報(bào)名，中簽率3.9%；同期的旭輝寶龍·東湖城，均價(jià)16700元/㎡，精裝標(biāo)準(zhǔn)3500元/㎡，中簽率也一度低至2%。
不過，雖然這兩個(gè)項(xiàng)目的中簽率很低，但登記的人數(shù)卻并不算多。最多一次，也只有5138戶。
緊接著，龍湖·江與城開盤，高層精裝均價(jià)為17200元/㎡，已經(jīng)比大江東寶龍廣場(chǎng)高出了近1000元/㎡，只有2205組家庭報(bào)名，中簽率12.3%。
在2018年下半年到2019年3月這段時(shí)間，龍湖·江與城的熱度只能算一般�？梢园l(fā)現(xiàn)，當(dāng)時(shí)大家對(duì)大江東的認(rèn)可度還沒有很高。
轉(zhuǎn)折發(fā)生在2019年3月，設(shè)立錢塘新區(qū)的傳聞流出了。龍湖·江與城在漲價(jià)到17800元/㎡的情況下，也有6773組家庭報(bào)名，中簽率低至2.8%。
而在正式設(shè)立錢塘新區(qū)之后，大江東的樓盤才迎來了“開掛”。
4月，龍湖·江與城再次開盤，同樣的價(jià)格，熱度直接上升到“萬人搖”。。
雖然中簽率變化并沒有很大，但是參加登記的人數(shù)明顯變多了。這也意味著，越來越多的人認(rèn)可大江東的價(jià)值，看好大江東的未來。
最近，陽光城興耀·花漾里首開，價(jià)格比之前的融創(chuàng)城、龍湖·江與城高出1200元/㎡，但依然有7706人報(bào)名，中簽率3.5%。
按我的猜測(cè)，后面幾次開盤，報(bào)名人數(shù)還會(huì)更多。
適當(dāng)調(diào)整價(jià)格，攔住部分投資客的腳步。對(duì)真正的剛需來說，不失為一件好事。
國(guó)家級(jí)新區(qū)，利好逐步兌現(xiàn)
大江東也有漲價(jià)的底氣。
下沙和大江東合并成立的錢塘新區(qū)，是沖著國(guó)家級(jí)新區(qū)的目標(biāo)去的。一旦申請(qǐng)成功，將與杭州市并級(jí)，為副省級(jí)。
可見，錢塘新區(qū)的規(guī)格有多高。而大江東也確實(shí)不負(fù)眾望。
▲錢塘新區(qū)效果圖，來源于網(wǎng)絡(luò)
新區(qū)內(nèi)，福特、廣汽、費(fèi)列羅、格力電器等“世界500強(qiáng)企業(yè)”紛紛入駐。 商業(yè)“百花齊放”，寶龍廣場(chǎng)、龍湖天街、融創(chuàng)城商業(yè)部分......一個(gè)區(qū)域能拿得出這么多個(gè)商業(yè)綜合體，實(shí)屬難得。
但有了地鐵之后，大江東到杭州其它地方的時(shí)間大大縮短，無形中就給人距離縮短的感覺。還有在建中約2200畝的東沙湖，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美。這一片如果完全建成，不會(huì)輸于金沙湖。
