近幾周，杭州樓市中的“學(xué)區(qū)房糾紛”接二連三發(fā)生：丁橋某項(xiàng)目被指學(xué)區(qū)學(xué)校與宣傳不符，華豐也有項(xiàng)目業(yè)主以“消失的學(xué)區(qū)房”為由進(jìn)行維權(quán)。這些風(fēng)波，也令市場(chǎng)目光再度轉(zhuǎn)向這個(gè)關(guān)注度頗高的話題。
實(shí)際上，購(gòu)房者有所不知的是，“學(xué)區(qū)概念”也分為好幾類。眼下已經(jīng)步入3月，正是每年各大學(xué)校開(kāi)始普查學(xué)區(qū)內(nèi)符合入學(xué)資格的學(xué)生情況的時(shí)間點(diǎn)。怎樣的學(xué)區(qū)房才是實(shí)打?qū)嵉膶W(xué)區(qū)房？購(gòu)房者在選擇學(xué)區(qū)房時(shí)究竟有哪些注意事項(xiàng)？時(shí)報(bào)記者的調(diào)查，或許可以為你解開(kāi)難題。
●記者調(diào)查
樓市連連遭遇學(xué)區(qū)糾紛
“學(xué)區(qū)概念”也分好幾類
作為樓市中一個(gè)特別的名詞，“學(xué)區(qū)房”越來(lái)越成為房地產(chǎn)市場(chǎng)中購(gòu)房者的重要購(gòu)房因素。隨著社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，家長(zhǎng)為使孩子不輸在教育起跑線上，不惜花費(fèi)重金購(gòu)置一切屬于教育質(zhì)量好的小學(xué)學(xué)區(qū)的房產(chǎn)。盡管價(jià)格不菲，但廣受關(guān)注。
正是基于這樣的市場(chǎng)背景，在銷售過(guò)程中，不少樓盤都會(huì)將學(xué)區(qū)作為小區(qū)一大配套甚至是宣傳賣點(diǎn)以打動(dòng)購(gòu)房者。但在完成交易后購(gòu)房者方才發(fā)現(xiàn)，自己房子所屬學(xué)區(qū)與想象中并不一樣。
且不論究竟是開(kāi)發(fā)商的宣傳誤導(dǎo)還是購(gòu)房者的理解失誤，如何徹底地了解學(xué)區(qū)房概念，對(duì)于有購(gòu)買學(xué)區(qū)房需求的置業(yè)者而言相當(dāng)重要。記者在對(duì)目前杭州樓市中的一些學(xué)區(qū)問(wèn)題進(jìn)行調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，當(dāng)下“學(xué)區(qū)概念”大致可以分為以下兩類。
政府配套辦學(xué)
開(kāi)發(fā)商只能“服從安排” 同一小區(qū)或分屬兩所學(xué)校
近日，城北項(xiàng)目德信·北海公園正在積極蓄客。置業(yè)顧問(wèn)表示：“我們的學(xué)區(qū)是賣魚(yú)橋小學(xué)的新校區(qū)，具體名稱待定，2014年開(kāi)學(xué)。”
事實(shí)果真如此？據(jù)拱墅區(qū)教育局辦公室主任吳國(guó)安反饋，目前北部軟件園范圍內(nèi)確實(shí)在建、將建不少學(xué)校，“可以說(shuō)，現(xiàn)在新建的學(xué)�；径际菫橹車^(qū)所服務(wù)的，至于將與哪所名校合作辦學(xué)，現(xiàn)在我還答不上來(lái)。”拱墅區(qū)教育局普教科工作人員則補(bǔ)充表示，即使距離再近，一個(gè)項(xiàng)目是否能劃入某所學(xué)校的學(xué)區(qū)，不可能那么早定下。
金沙湖畔的名城·湖左岸置業(yè)顧問(wèn)向購(gòu)房者介紹，項(xiàng)目學(xué)區(qū)是文海教育集團(tuán)旗下的學(xué)林小學(xué)，初中是杭四中附屬中學(xué)。對(duì)此，下沙經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)教育局副局長(zhǎng)錢曉華表示，由于小區(qū)尚未交付，生源也沒(méi)有納入考慮，因此學(xué)區(qū)肯定還無(wú)法確定。
這便是作為政府配套進(jìn)行的辦學(xué)，也是當(dāng)下市場(chǎng)中最容易產(chǎn)生糾紛的一類學(xué)區(qū)房概念。在這樣的模式下，開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有選擇學(xué)區(qū)的自主權(quán)，只能“服從安排”。
錢曉華告訴記者，以下沙經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)為例，目前整個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)無(wú)論是整體規(guī)劃還是樓盤規(guī)模都尚在發(fā)展中，因此就學(xué)區(qū)問(wèn)題而言，在新區(qū)沒(méi)有發(fā)展好之前，相關(guān)部門每年都會(huì)作出調(diào)研，每年都會(huì)給予新的配置，以滿足區(qū)域內(nèi)樓盤、業(yè)主們對(duì)于教育資源的需求。
而此類辦學(xué)模式也衍生出新的學(xué)區(qū)問(wèn)題。近日華豐板塊也有項(xiàng)目遭遇了學(xué)區(qū)房風(fēng)波，其業(yè)主以“消失的學(xué)區(qū)房”為由向開(kāi)發(fā)商討說(shuō)法。對(duì)此開(kāi)發(fā)商回應(yīng)稱，由于小區(qū)北區(qū)已經(jīng)交付，且被劃入了青藍(lán)小學(xué)，因此有不少南區(qū)業(yè)主想當(dāng)然地認(rèn)為南區(qū)也將被劃入該校，但實(shí)際上，目前南區(qū)的學(xué)校尚未確定。
“一般情況下，一家學(xué)校即將開(kāi)學(xué)之時(shí)，相關(guān)部門會(huì)根據(jù)周邊小區(qū)實(shí)際入住情況來(lái)確定學(xué)區(qū)。因此，即使是同一小區(qū)的住戶，也有可能因?yàn)榫嚯x學(xué)校遠(yuǎn)近不同等原因而被劃入不同學(xué)區(qū)。”《地產(chǎn)時(shí)間》房產(chǎn)專家裘維維提醒。
開(kāi)發(fā)商引進(jìn)辦學(xué)
劃入所屬學(xué)區(qū)不是難事 但要注意師資力量
上周，丁橋板塊某項(xiàng)目的業(yè)主聲稱要維權(quán)，原因是自己樓盤所屬的學(xué)區(qū)學(xué)校出了問(wèn)題。
該項(xiàng)目業(yè)主王先生表示，2010年自己買房時(shí)，銷售人員口頭承諾樓盤是采荷附小的學(xué)區(qū)房，現(xiàn)在卻變成了“丁蘭小學(xué)與采荷教育集團(tuán)的共同體”，“這不是讓我們花了一大筆錢買了一個(gè)四不像嗎？”王先生說(shuō)。對(duì)此，業(yè)主們還擬定了一份意見(jiàn)書(shū)，稱倘若自己的樓盤不屬于采荷名校，而是其他校區(qū)的學(xué)區(qū)房，就將向開(kāi)發(fā)商提出賠償或退房。
記者致電了江干區(qū)教育局，普教科蔣科長(zhǎng)解釋稱，開(kāi)發(fā)商之前確實(shí)與教育局方面有過(guò)相關(guān)洽談，目前在建的小學(xué)則是丁蘭采荷的教育共同體，即合作辦學(xué)概念，并非業(yè)主們理解的采荷附小分校。而3月14日，在開(kāi)發(fā)商給予業(yè)主的答復(fù)中也再度重申了“丁蘭采荷教育共同體”概念。
像該開(kāi)發(fā)商一樣引進(jìn)名校資源作為新盤配套的案例，在杭州樓市中不在少數(shù)。近幾年來(lái)，賣魚(yú)橋小學(xué)、學(xué)軍小學(xué)、文三街小學(xué)等名校呈現(xiàn)出多點(diǎn)開(kāi)花的局面，各新盤紛紛引入名校分校作為學(xué)區(qū)，一來(lái)提升區(qū)域關(guān)注度，二來(lái)吸引對(duì)學(xué)區(qū)有需求的剛性客戶。
“在這樣的辦學(xué)模式下，一旦定下教育集團(tuán)，業(yè)主被劃入所屬學(xué)區(qū)并不是難事。業(yè)主更需要注意的是此類辦學(xué)模式的師資力量，學(xué)校采取怎樣的經(jīng)營(yíng)模式，是否由學(xué)校本部統(tǒng)一管理，將直接影響到教育質(zhì)量，而不是停留在‘名牌’的表面。”一位業(yè)內(nèi)人士如是說(shuō)。
教育局稱學(xué)區(qū)每年都在調(diào)整
“周邊學(xué)校資源”并非“學(xué)區(qū)”
不難看出，真正意義上的“學(xué)區(qū)房”是個(gè)相對(duì)難以確定的概念。一方面與開(kāi)發(fā)商投入有關(guān)，而更大一方面的主導(dǎo)因素則在于區(qū)域規(guī)劃以及相關(guān)部門對(duì)于區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的調(diào)配。
杭州市教育局相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者闡述了學(xué)區(qū)劃分的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)：“學(xué)區(qū)的確定要綜合考慮學(xué)生的生源情況和區(qū)域周邊學(xué)校的布局情況，既要保證區(qū)域內(nèi)符合條件的學(xué)生都能相對(duì)就近入學(xué)，又要使各校的生源分布盡量合理，同時(shí)還要考慮區(qū)域?qū)W齡人口的發(fā)展趨勢(shì)，盡量保持穩(wěn)定。”該負(fù)責(zé)人坦言，學(xué)區(qū)的確定、調(diào)整是很復(fù)雜的工作，需要區(qū)級(jí)教育局進(jìn)行大量細(xì)致的調(diào)研、分析，謹(jǐn)慎進(jìn)行。
而陷入“學(xué)區(qū)門”的華豐板塊項(xiàng)目負(fù)責(zé)人則進(jìn)一步表示，目前許多新開(kāi)發(fā)樓盤的周邊確實(shí)配備了從幼兒園到中學(xué)不等的名校教育資源，并借此作為宣傳。但在不少情況下，很多業(yè)主在購(gòu)房時(shí)會(huì)將“周邊學(xué)校資源”誤認(rèn)為“學(xué)區(qū)”概念，這也是交房后產(chǎn)生學(xué)區(qū)糾紛的重要原因。
購(gòu)房者須實(shí)時(shí)關(guān)注學(xué)區(qū)動(dòng)態(tài)
專家：將開(kāi)發(fā)商承諾寫入合同
鑒于以上理解，有業(yè)內(nèi)人士提醒購(gòu)房者，在選擇學(xué)區(qū)房時(shí)，一要向開(kāi)發(fā)商了解清楚自己的房源是否真正能夠劃入學(xué)區(qū)，二要實(shí)時(shí)關(guān)注學(xué)區(qū)變化動(dòng)態(tài)，以免錯(cuò)過(guò)最新的學(xué)區(qū)信息。
那么，對(duì)于已經(jīng)深陷學(xué)區(qū)糾紛的業(yè)主們而言，是否能認(rèn)定開(kāi)發(fā)商一定存在宣傳欺詐行為呢？
浙聯(lián)律師事務(wù)所主任律師戴和平說(shuō)，要依照事實(shí)分幾類情況來(lái)分析：倘若開(kāi)發(fā)商所宣傳的學(xué)區(qū)，后因政府規(guī)劃調(diào)整等原因而沒(méi)有實(shí)施，不屬于欺詐行為；倘若是開(kāi)發(fā)商利用廣告宣傳子虛烏有的事情，誘使購(gòu)房者買房，那就不行了，“如果業(yè)主可以提供自己買房的目的是為了小孩入學(xué)的證明，以及給出開(kāi)發(fā)商當(dāng)時(shí)承諾的證明，就有權(quán)要求退房。”
專家裘維維同樣支招購(gòu)房者，一旦業(yè)主發(fā)現(xiàn)實(shí)際情況和開(kāi)發(fā)商當(dāng)時(shí)宣傳不符的話，可以根據(jù)購(gòu)房時(shí)的合同和要約邀請(qǐng)利用法律來(lái)保護(hù)自己的權(quán)益。“而最穩(wěn)妥的情況，就是建議業(yè)主在購(gòu)房時(shí)就把開(kāi)發(fā)商承諾的學(xué)校納入合同條款之中。”
