首次提出禁止“房屋群租”
未入住業(yè)主物管費七折優(yōu)惠將取消
《杭州市物業(yè)管理條例》實施十年醞釀“大修”
《杭州市物業(yè)管理條例（修訂草案）》，取消了“未入住物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費按全額的百分之七十交納”的規(guī)定；物業(yè)使用禁止行為中增加了“房屋群租”行為；物管退出后，業(yè)主大會仍未選聘到新物業(yè)時，可由社區(qū)負責(zé)組織半年基本保潔、保安等服務(wù)……昨天，在杭州市人大常委會上，市住房保障和房產(chǎn)管理局局長周先木，對市政府提請審議的《杭州市物業(yè)管理條例（修訂草案）》的議案進行了說明。
截至2011年底，杭州市實施物業(yè)管理的房屋建筑總面積達到近8000萬平方米，兩萬平方米以上住宅小區(qū)物業(yè)管理覆蓋面達到85%以上。而現(xiàn)有《杭州市物業(yè)管理條例》實施10年，已不能適應(yīng)物管需求，面臨“大修”， 修訂草案重點針對上位法中未明確的、物業(yè)管理實踐中卻迫切需要解決的一些問題作了規(guī)定。
原《條例》實施10年，框架內(nèi)已難以解決新問題
對《條例》進行全面修訂的原因，大約可概括為兩個方面：物業(yè)管理的“上位法”發(fā)生了重大變化，《條例》中很多與“上位法”不相適應(yīng)的內(nèi)容需要進行調(diào)整；另一個是，市物業(yè)管理新矛盾、新問題不斷出現(xiàn)，迫切需要通過修訂《條例》為解決這些矛盾和問題提供依據(jù)。
近年來，物業(yè)管理新矛盾、新問題不斷出現(xiàn)，這些問題在原《條例》框架內(nèi)已難以解決。周局長舉例：
“街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府及社區(qū)居委會地位不明確導(dǎo)致其職責(zé)不能充分發(fā)揮；因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，業(yè)主委員會不按規(guī)定召集業(yè)主大會會議，或業(yè)主委員會集體辭職等導(dǎo)致物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主矛盾激化的情況；因業(yè)主提前解除合同但未選聘好新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營不善或其他原因突然撤離小區(qū)等，導(dǎo)致小區(qū)管理出現(xiàn)‘真空’狀況；物業(yè)管理用房的繳納標準及經(jīng)營性收益的使用方法，物業(yè)保修金和專項維修資金的繳存、管理和使用規(guī)則有待進一步細化。”
“為適應(yīng)新形勢發(fā)展下的物業(yè)管理新情況，迫切需要對《條例》進行修改完善，以提升整體物業(yè)管理水平，推進我市生活品質(zhì)之城的建設(shè)，推進和諧社會的建設(shè)。”周局長說。
【修訂背景】
經(jīng)過半數(shù)業(yè)主同意，物業(yè)可由業(yè)主自行管理
修訂草案第二條規(guī)定，物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或自行管理形式，對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。因此，除了重點明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容外，還規(guī)定了業(yè)主自行管理形式。
第四十五條，對業(yè)主自行管理的條件和要求作了規(guī)定，“即經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)，且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，可由業(yè)主自行管理。”
在開具發(fā)票、開設(shè)銀行賬戶等具體實務(wù)上，可由市住保房管局制定具體指導(dǎo)辦法，提供便利和指導(dǎo)。
【修訂內(nèi)容】
業(yè)主大會未選聘到新物業(yè)時，可由社區(qū)負責(zé)組織半年服務(wù)
目前，物業(yè)管理中許多矛盾難以由物業(yè)主管部門單獨解決，需要依靠基層政府及社區(qū)居委會協(xié)調(diào)解決。修訂草案參照了深圳、上海等地物業(yè)管理立法的規(guī)定，比如：
第十五條規(guī)定，業(yè)主委員會逾期未召集業(yè)主大會會議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織召集或委托社區(qū)居民委員會組織召集；
第二十八條規(guī)定，因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，在新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下代行業(yè)主委員會職責(zé)；
第四十一條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項目時，業(yè)主大會仍未選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，應(yīng)當(dāng)按物業(yè)管理應(yīng)急預(yù)案開展應(yīng)急管理。所在地社區(qū)居民委員會負責(zé)組織不超過6個月的基本保潔、保安等服務(wù)，相關(guān)費用由業(yè)主承擔(dān)。
首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費由建設(shè)單位承擔(dān)
《條例（修訂草案）》第十二條，明確了首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費由建設(shè)單位承擔(dān)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用前，將首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費，交給街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府。
修訂草案對委托行使管理權(quán)作了規(guī)定，“業(yè)主可以幢、單元或樓層等為單位，推選相應(yīng)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主為業(yè)主代表。業(yè)主代表可接受業(yè)主書面委托，在一定期限內(nèi)代其行使共同管理權(quán)。”
借鑒深圳等地的模式，規(guī)定了業(yè)主委員會候補委員制度：“業(yè)主委員會因委員辭職等原因缺額，且缺額人數(shù)不超過正式委員總?cè)藬?shù)的一半的，可從候補委員中自動遞補。”
物業(yè)管理用房所有權(quán)屬于全體業(yè)主
物業(yè)管理用房是物業(yè)管理的基本設(shè)施，《條例（修訂草案）》第三十三條明確了其所有權(quán)屬于該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，所有權(quán)不得分割、轉(zhuǎn)讓和抵押，其用途不得擅自改變。
市人大城建環(huán)保委還建議，“其中物業(yè)辦公用房由物業(yè)服務(wù)企業(yè)無償使用；經(jīng)營用房委托物業(yè)企業(yè)出租經(jīng)營的，經(jīng)營和收支方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會同意。”
物業(yè)使用禁止行為中增加了“房屋群租行為”
市人大城建環(huán)保委說，目前在日常的物業(yè)中，房屋群組問題日益增多，不但嚴重影響相鄰業(yè)主的居住，造成鄰里之間的不和諧，而且在一定程度上增長了消防、治安等方面的發(fā)案率。
為此建議，在《條例（修訂草案）》第四十七條中，物業(yè)使用的禁止行為中，增加房屋群租行為。
已交付使用但未入住的業(yè)主全額交納物業(yè)服務(wù)費
《條例（修訂草案）》根據(jù)“不得以放棄權(quán)利為由拒絕履行義務(wù)”原則，取消了“未入住物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費按全額的百分之七十交納”的規(guī)定。
周局長解釋，“因物業(yè)服務(wù)是對物業(yè)項目共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的服務(wù)，即使部分業(yè)主未入住，物業(yè)企業(yè)也要按合同約定提供服務(wù)。要求已交付使用但未入住物業(yè)的業(yè)主全額交納物業(yè)服務(wù)費，更符合全體業(yè)主的共同利益。”
草案在立法權(quán)限內(nèi)，針對部分業(yè)主不交物業(yè)服務(wù)費行為規(guī)定了一些催交措施。比如，規(guī)定業(yè)主委員會可采用在本物業(yè)管理區(qū)域進行公示等方式，協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行催交。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可申請仲裁或提出訴訟。
你們來說說這個新聞可以想到什么？我是想到了。
