核心提示：近幾年，隨著樓盤品質(zhì)越做越高，景觀綠化也越來越被業(yè)主重視，不再是可有可無的“樓盤附加值”。然而仍有不少項目打著宣傳一套交付一套的作風(fēng)，潦草插上幾棵小樹就稱之為“景觀”。
樓盤銷售初期宣傳的珍貴樹種，交付時變成了小樹苗；樓書上引人入勝的景觀效果圖，到后來卻連草皮都未完全鋪滿。近幾年，隨著樓盤品質(zhì)越做越高，景觀綠化也越來越被業(yè)主重視，不再是可有可無的“樓盤附加值”。然而仍有不少項目打著宣傳一套交付一套的作風(fēng)，潦草插上幾棵小樹就稱之為“景觀”。
“質(zhì)量問題尚有法可依，可景觀綠化往往是吹得比實際要好�！庇袠I(yè)內(nèi)人坦言，綠化標(biāo)準(zhǔn)除了分級明確之外，并不是有錢就能堆出好景致的。為了縮減成本以小換大，也是個別開發(fā)商的慣用伎倆。
究竟該怎樣保障已經(jīng)埋單的綠化？
【案例】
A元都新景“上品”成“次品”
銷售初期，華豐板塊的元都新景的宣傳口號為“上品居”，號稱“富有層次變幻的綠化帶”以及“別樣的園林景觀”。
9月24日，即臨交付前一天，項目現(xiàn)場仍有大片裸露泥土的綠地和枯死的苗木，更沒有銷售員口中承諾的“珍貴樹種”，綠化甚至搞得不如經(jīng)濟適用房。加之大量的房屋質(zhì)量問題，“上品居”成了業(yè)主口中的“次品居”。
隨后開發(fā)商承諾，交付后即刻開始整改，現(xiàn)在又變成“等到明年春天再整改”，植物栽種的最佳季節(jié)已經(jīng)過去，如何再讓業(yè)主相信交房后的下一個春天能讓小區(qū)徹底綠化？
面對記者，一期業(yè)主紀(jì)先生大倒苦水： “前庭后院的格局、開盤銷售時大肆宣稱的昂貴植被和組團式庭院景觀都不見蹤影，就連聲稱頗有看點的氣質(zhì)水景都變成了一灘死水。”
他表示，目前仍有不少業(yè)主聯(lián)合起來向開發(fā)商爭取權(quán)益，“但看似遙遙無期”。而目前元都新苑仍打著““水景美宅”銷售。
B仁和鎮(zhèn)金鼎公寓綠化率縮水10%
10月下旬，余杭區(qū)仁和鎮(zhèn)金鼎公寓業(yè)主發(fā)帖稱，買房時開發(fā)商承諾的35%綠化率待到交付時僅剩下25%，綠化縮水率達10%。該業(yè)主在帖子中寫到，按照《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》中規(guī)定，舊區(qū)改建的綠地率不宜低于25%，而新區(qū)建設(shè)則不應(yīng)低于30%。
帖子后文，還附加了一份杭州市余杭區(qū)建設(shè)局向金鼎公寓的開發(fā)商杭州耀達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司下發(fā)的整改公告，記者也向余杭區(qū)建設(shè)局核實了該公告的真實性。
公告稱，要求項目停車位在數(shù)量不變的前提下調(diào)整原審批位置，綠地率按實際用地面積（即扣除代征道路面積）計算，不低于30%，不足原承諾35%部分以貨幣方式解決。
然而記者注意到，金鼎公寓在不少宣傳途徑上依舊赫然標(biāo)注著：綠化率35%。
【深入】
缺乏強制性規(guī)定
是糾紛根源
浙江大學(xué)房地產(chǎn)投資研究所所長趙杭生指出，由于綠化相較于房屋來說，是一個相對模糊的概念，多、少、大、小無嚴(yán)格界定�！八跃陀锌赡墚a(chǎn)生效果圖上樹種很大，實際卻很小的情況�！�
對此，開發(fā)商也可能會解釋，待綠化生長幾年之后自然會變得茂盛，且當(dāng)初宣傳時也未承諾交付時就能達到效果圖標(biāo)準(zhǔn)。
趙杭生表示，目前雖然有綠化園林部門會針對即將交付的小區(qū)做綠化驗收，驗收流程則是由開發(fā)商提供綠化規(guī)劃圖，再根據(jù)報批的綠地率進行核實，只要實際和提供圖紙相符就算合格。但是哪里種的是哪棵樹，樹有多大多高，草皮鋪多厚等等細節(jié)問題，則沒有強制性規(guī)定，所以這個環(huán)節(jié)就很容易被不負(fù)責(zé)任的開發(fā)商鉆空子。
好景觀
不是金錢簡單疊加
景觀綠化在購房者心中所占比重越來越高，開發(fā)商也愈發(fā)不敢掉以輕心。在不少制作精美的宣傳樓書上都能發(fā)現(xiàn)，介紹樓盤綠化的篇幅相較于多年前明顯有繼續(xù)增多之勢。比如項目啟用的是怎樣大有來頭的景觀設(shè)計公司、或者交付后開發(fā)商將營造怎樣的園林理念。只是，最初的“滿腔熱情”，為何仍舊會在交付時降低好幾個檔次或者縮水？
“不少開發(fā)商都會在前期宣傳中反復(fù)強調(diào)選用的是珍貴樹種；打造的是歐式、法式、地中海式等等風(fēng)格園林景致；每棵樹的胸徑能達到40厘米以上；多少比例的樹木是上百年珍惜古木等等�！蹦尘坝^設(shè)計公司負(fù)責(zé)人私下向記者透露，其實，想要做好一個項目的整體景觀，絕不僅僅是用金錢買來珍貴植被進行疊加，或者冠以大牌景觀設(shè)計公司之名就行的。
現(xiàn)在有不少開發(fā)商喜歡打出頗有市場的國際景觀品牌的名號。“但是這些品牌往往只給出一個概念性方案，后續(xù)的細化方案及實際排布操作并不是這些大牌一跟到底的�！比绻非笮Ч�，配合上小橋流水、亭臺樓閣、各式雕塑、景觀燈帶等等，一旦沒有合理的景觀布局，依舊無法達到預(yù)期效果。
然而，想要把大牌景觀設(shè)計公司視圖營造的氛圍搬到現(xiàn)實生活中，其成本確實不低。
“尤其是想要一交付就形成綠樹成蔭的效果，必然要大量采購大規(guī)格的成熟樹種。而規(guī)格越大，造價就越高。在此情形下，一些能力有限的小公司在無力承擔(dān)的情況下又為了兌現(xiàn)先前的承諾，只能縮小原定的植株尺寸，在保證規(guī)定綠化率的同時縮減成本，出來的整體效果自然大打折扣。
綠化檔次
200—1500元/平方米不等
記者查詢相關(guān)資料了解，綠化率只是開發(fā)商宣傳樓盤綠化時用的概念，準(zhǔn)確的提法應(yīng)為“綠化覆蓋率”。法律法規(guī)中明確規(guī)定的衡量樓盤綠化狀況的國家標(biāo)準(zhǔn)是綠地率，新建居住區(qū)綠地率不應(yīng)低于30%。
一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，正因為有明確下限規(guī)定，所以部分開發(fā)商就把綠地率控制在30%左右，不低于但也不高于。但是，做景觀究竟要花多少錢？該人士表示，一般由開發(fā)商和合作的景觀設(shè)計公司協(xié)商決定，先由景觀公司劃定A、B、C、D幾個檔次，大致做出效果圖后供開發(fā)商挑選。
記者從一位資深景觀設(shè)計工程師處了解到，杭州市面上樓盤的綠化造價在200—1500元/平方米不等。即便是最高標(biāo)準(zhǔn)的價格也遠遠不及房價。
“然而，明確的價格標(biāo)準(zhǔn)往往是業(yè)主最為空白的區(qū)域，開發(fā)商不會告訴業(yè)主，你出的房價中到底有多少錢是用于做綠化的，更不會在交付時讓業(yè)主單獨對綠化做驗收。業(yè)主只能用肉眼對已經(jīng)買了單的綠化做一個評判，沒有統(tǒng)一的尺度標(biāo)準(zhǔn)可循。”
【延伸】
樣板區(qū)或能避免“貨不對板”
從最初的綠城·翡翠城，到后來的坤和·西溪里、萬科·西溪蝶園，再到現(xiàn)在的綠城·西溪誠園、龍湖·滟瀾山和德意·空港國際，杭州市面上出現(xiàn)越來越多項目率先打造一個完整的樣板區(qū)供訪客實地體驗，龍湖房產(chǎn)策劃主管章晶指出，興建一個樣板區(qū)，目的就是既給購房者一個實際參考物，也給公司本身設(shè)定一個標(biāo)準(zhǔn)。
“景觀打造的預(yù)期已經(jīng)實實在在呈現(xiàn)在購房者面前了，這也就意味著，今后出來的產(chǎn)品就是你現(xiàn)在所看到的�！� 這從很大程度上避免了交付和口頭宣傳不符的情況。且交付之后，還有大量繁復(fù)的養(yǎng)護工作，開發(fā)商和物業(yè)公司都需要有十足的責(zé)任心。
然而，記者在隨后的采訪中發(fā)現(xiàn)，不少開發(fā)商并不愿意以樣板區(qū)的形式先入為主�！皩嶋H施工過程中，很難避免一些外力因素造成的效果變更，做個樣板區(qū)反而是給自己找麻煩�！�
律師建議保留宣傳證據(jù)
如何保障業(yè)主應(yīng)該享有的綠化權(quán)益？浙江志遠大律師事務(wù)所鄭昕律師給出以下幾點建議。
第一、簽訂購房合同時需要仔細研究相應(yīng)條款。業(yè)主在簽訂商品房買賣合同的時候要尤為關(guān)注購房合同中關(guān)于綠地面積、綠化率等的條款或約定。如果在條件允許的情況下，盡量把相應(yīng)的條文進行細化。
第二、要有保留證據(jù)的意識。通常開發(fā)商在購房合同簽訂過程中處于強勢地位，因此業(yè)主往往難以補充或修改相應(yīng)的條款。但是在開發(fā)商對樓盤品質(zhì)的各種宣傳和承諾中，對涉及綠化和景觀的一些廣告、圖案、模型、文字、音像等，都可以作為對交付房屋條件的一種證據(jù)，對此類證據(jù)業(yè)主最好以各種形式進行保留，便于日后維權(quán)使用。
第三、可以通過法律訴訟途徑維權(quán)。有購房合同和充分的證據(jù)在手，業(yè)主有權(quán)要求開發(fā)商履行相應(yīng)的義務(wù)，并可以訴諸法律。如小區(qū)綠化率未達標(biāo)，開發(fā)商應(yīng)屬違約。
此外，建議規(guī)劃、房管、園林等政府部門統(tǒng)籌明確應(yīng)由哪一個職能部門對新建商品房的綠化和景觀進行管理和監(jiān)督，并制定相關(guān)的條例規(guī)定，以便切實保障業(yè)主權(quán)益。
來源：青年時報 作者：田小園 責(zé)任編輯/趙一龍
