租房子可能是所有在德的中國留學(xué)生生活中支出最大、遇到問題也最多的。德國關(guān)于租房的法律雖然復(fù)雜，但對(duì)房客的權(quán)利保護(hù)還是相當(dāng)全面的。錢躍君下面這篇文章講到了租房問題的方方面面。
租房問題可能要算是德國國民經(jīng)濟(jì)中首屈一指的大領(lǐng)域，全德有3/4的人口不是房東就是房客。據(jù)1998年統(tǒng)計(jì)，全德個(gè)人凈收入中，平均30%是用于住房，占全部個(gè)人消費(fèi)的第一位（第二位：20%用于吃）。因?yàn)榉课莨┎粦?yīng)求，盡管房東與房客在法律上是平等的，但事實(shí)上并不完全平等。所以在租房問題上也是各個(gè)黨派的兵家必爭之地：反對(duì)黨（基民盟和自民黨）要保護(hù)投資者（房東）的權(quán)利，執(zhí)政黨（社民黨和綠黨）要保護(hù)弱者（房客）的權(quán)利。這在本期發(fā)表的聯(lián)邦議會(huì)討論中就可見一瞥。
法治國原則與社會(huì)國原則
西方兩大政治思潮自由主義思想（法治國）與社會(huì)主義思想（社會(huì)國）在政治理念上存在顯著差異，也帶來現(xiàn)實(shí)政治中的沖突。這種沖突在租房問題上反映得尤為典型和激烈。
從法治國角度來說，傳統(tǒng)人權(quán)中的三大主題：自由、平等和私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯，在租房問題上居然全都遇上了：
1，房子作為房東的私有財(cái)產(chǎn)，而對(duì)私有財(cái)產(chǎn)的保護(hù)是有憲法保障的。憲法Art.14 Abs.1 GG: Das Eigentum und das Erbrecht werden gewaenrleistet。
2，盡管憲法上沒有直接提到契約自治(Vertragsfreiheit)，但提到人身自由（權(quán)利）(Art.2 Abs.2 GG: Die Freiheit der Person ist unverletzlich)，而人身自由包含人的行為自由(Handlungsfreiheit)。房東與房客所簽定的租房合同是雙方自愿的民事行為房東提供房子，房客為此支付租金所以總體上也間接受到憲法保護(hù)（憲法法院解釋BVerfGE 8,274/328)；
2，房東與房客作為合同的雙方，在法律上是平等的，例如房東要解除房客需要一定的時(shí)間(Kuendigungsfrist)，則房客要解除房東也同樣需要這么多時(shí)間。
但從社會(huì)國原則出發(fā)，同樣對(duì)人權(quán)的這三點(diǎn)，卻得到不完全相同的結(jié)論：
1，房子作為私有財(cái)產(chǎn)確實(shí)應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)，但私有財(cái)產(chǎn)的使用不僅是為了財(cái)產(chǎn)所有人的私人利益(Privatnuetzigkeit)，而且必須有利于社會(huì)的公眾利益(Gemeinnuetzigkeit)。這是憲法賦予每個(gè)私有財(cái)產(chǎn)擁有者的義務(wù)（憲法Art.14 Abs.2 GG： Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen)。通俗點(diǎn)說，房東把房子租給房客，不能僅成為房東（財(cái)產(chǎn)所有者）的投資和盈利，而且必須兼顧房客（財(cái)產(chǎn)使用者）的利益（注1）。
2，房東租給房客的不是一臺(tái)機(jī)器或某個(gè)工具，而是住房。住房是給人住的，是一個(gè)人或一個(gè)家庭生活的中心場所。所以對(duì)住房的保護(hù)已經(jīng)作為基本人權(quán)寫入了德國憲法 (Art.13 Abs.1 GG： Die Wohnung ist unverletzlich)。連警察搜查一個(gè)住房都必須事先得到法庭準(zhǔn)許，何況你一個(gè)房東了。租房合同涉及的對(duì)象是住房，住房的對(duì)象是人，對(duì)一個(gè)“人” 簽定一項(xiàng)合同，自然沒有對(duì)一個(gè)普通的“物”簽定一項(xiàng)合同這么自由，這也是為什么對(duì)租房問題要特別通過一個(gè)法律來保護(hù)和監(jiān)督的原因。
3，理論上，合同雙方在法律上是平等，但租房合同的一方表面看來是房東，其實(shí)是“物”（房子），而租房合同的另一方不僅表面看來是房客，而且實(shí)際上是“人”。 “人”和“物”在法律面前不是平等的，所以租房法中首先應(yīng)當(dāng)考慮的是“人”的利益，其次才是“物”的利益。這就是這次租房法改革中將房客的解除房約期要短于房東的解除房約期的時(shí)間要短的憲法依據(jù)（僅據(jù)我個(gè)人理解）。
從德國歷史來看，在德國民法產(chǎn)生的時(shí)候（1900年，德國民法典）并沒有什么對(duì)租房者的保護(hù)措施，直到第一次世界大戰(zhàn)后，由于住房的緊缺在1917年通過了租房緊缺時(shí)期保護(hù)法(Mietnotrecht)，對(duì)房東解除房約和提高房租作出了法律限制這也是社民黨在魏瑪共和國議會(huì)中占多數(shù)的時(shí)期。在聯(lián)邦德國的基民盟和自民黨執(zhí)政時(shí)期，對(duì)租房法作了對(duì)房東有利的一步步寬松，導(dǎo)致六十年代末房租又不斷飛漲。所以社民黨1969年底執(zhí)政后，馬上出于對(duì)房客的保護(hù)，大幅修改和通過了新的租房法(1971.11.25)，即今日租房法的藍(lán)本。該法原來是作為有時(shí)間限制的臨時(shí)法律，1974年12月18日聯(lián)邦議會(huì)通過將該法作為正式的永久法律。1982年10月基民盟和自民黨執(zhí)政后，以投資者的利益受到打擊、新建住房量在下降為理由，立即于當(dāng)年12月20日又通過了有利于房東的租房法修正。兩年前社民黨和綠黨重返執(zhí)政黨位置后，首先想到的又是對(duì)租房法的修改，并于2001年3月21日再度通過了新的租房法……。由此可見，圍繞租房問題，德國這兩大黨派作為不同的利益代表整整打了一個(gè)世紀(jì)的仗，而且一定還要繼續(xù)打下去。
限于篇幅，以下只討論三個(gè)領(lǐng)域。
房租問題
德國施行的是社會(huì)市場經(jīng)濟(jì)，這里有兩層含義：一個(gè)是“市場經(jīng)濟(jì)”，一個(gè)是“社會(huì)（主義）”。（注2）
從“市場經(jīng)濟(jì)”角度來說，只有當(dāng)市場上有充分競爭時(shí)，商品的價(jià)格才會(huì)走向合理，這樣靠市場價(jià)格調(diào)節(jié)的“市場經(jīng)濟(jì)”才是健康和合理的。一旦出現(xiàn)壟斷，其商品價(jià)格就不再是合理的價(jià)格，這就是西方反壟斷法(Kartegesetz)出現(xiàn)的原因。在租房問題上當(dāng)然不是“壟斷”問題，但整個(gè)社會(huì)住房的供不應(yīng)求，就成為滋生這種不合理價(jià)格的土壤，所以必須從法律上（而不能僅僅依靠市場經(jīng)濟(jì)的自我調(diào)節(jié)）來杜絕這樣的不合理現(xiàn)象；從“社會(huì)（主義）”角度來說，盡管不能像馬克思那樣絕對(duì)地要把資本家或房東“剝削”工人或房客的現(xiàn)象全部鏟除，但超出了道德底線的(unwuerdig)“剝削”卻是必須禁止的（見1956年憲法法院禁止共產(chǎn)黨案判例）。這就涉及到以下三個(gè)問題：1)什么是“合理的房租”，2)什么是“違背道德底線”的房租，3)遇到這些情況怎么辦？
1)“合理的房租”
在市場經(jīng)濟(jì)下討論某個(gè)具體的房租是否合理是比較困難的，因?yàn)檫@更多是一個(gè)價(jià)值判斷。為此在法律上提供了兩個(gè)渠道：
一、租房價(jià)格表(Mietspiegel, §558c BGB)：聯(lián)邦政府希望所有超過五萬人口的城市，由市政府主管的市政建設(shè)部門(Bauverwaltungsamt)或同時(shí)與該地區(qū)房東和房客協(xié)會(huì)、房屋租賃和買賣介紹所等機(jī)構(gòu)，根據(jù)該地區(qū)的實(shí)際房租情況的統(tǒng)計(jì)資料來確定該地區(qū)的房租建議表，并公開發(fā)表。該表每兩年更新一次，如果因故沒有更新，則仍然援用舊表。該表不僅適用于該地區(qū)，原則上也適用于所有與該城市有相近（經(jīng)濟(jì)、交通等）情況的城市。根據(jù)許多法庭判例，租房價(jià)格表是公認(rèn)的最為可信和權(quán)威的，也基本作為法庭審理房租合理與否的依據(jù)為此反對(duì)黨激烈反對(duì)這種做法，說這實(shí)際上是政府在定房租，而不是市場在定房租。限于篇幅，筆者僅列出從南到北九個(gè)德國主要大城市的房價(jià)表（下表），參照者為65平方米的住房。單位：每平方米房價(jià)。
城市 / 建房 1955 1965 1975 1985 1995 發(fā)表日
Berlin (W) 7,03 9,67 12,30 14,68 15,19 01.08.00
Hamburg 9,04 10,06 12,23 14,37 17,36 16.11.99
Duesseldorf 11,75 12,05 13,00 13,80 18,20 01.04.99
Koeln 10,95 12,65 12,65 12,80 16,75 01.07.98
Aachen 9,20 9,70 10,70 11,10 12,20 01.01.00
Bonn 10,06 10,94 10,94 11,28 11,78 01.01.00
Frankfurt 12,33 12,33 12,33 12,85 14,64 01.01.99
Stuttgart 11,50 12,95 13,75 13,75 16,50 01.01.01
Muenchen 12,87 12,87 13,21 15,26 16,59 01.01.98
二、專家評(píng)估(Sachverstaendigengutachten)：對(duì)某房租是否合理，也可請(qǐng)這方面的專家來鑒定(Oeffentlich bestellter und vereidigter Sachverstaendiger)。方法是由該專家調(diào)查這地區(qū)與此住房相近的住房房租情況。該專家調(diào)查的房子越多，他的結(jié)論就越可信(LG Hamburg WM 77,36)。根據(jù)法庭判例，在專家所鑒定的房租之上還可以增加10%，因?yàn)閷＜诣b定的房租由于種種原因往往偏低（Mannheim, Mainz中級(jí)法院）。
2)“違背道德底線”的房租
因?yàn)椤白夥績r(jià)格表”是根據(jù)通常情況下的房子情況來定的，所以房租的具體價(jià)格應(yīng)當(dāng)在“合理房租”的上下波動(dòng)，即租房狀況相對(duì)這通常情況較好或較差的情況下，其房租也要相應(yīng)地、適當(dāng)?shù)靥岣呋蚪档�。但這樣的提高房租是有限度的。根據(jù)法律，
一、房租超高：如果房東所定的房租超出“合理房租”的20%，則就作為“房租超高”(Mietpreisueberhoehung)論。根據(jù)經(jīng)濟(jì)犯罪法§ 5WiStG，這種情況已經(jīng)構(gòu)成了違法行為(Ordnungswidrigkeit)。房客可以向法庭起訴，不僅房租立即降到最高超出“合理房租”的 20%，而且房東將受到最高10萬馬克的罰款。
二、房租暴利：如果房東所定的房租超出“合理房租”的50%，則就作為“房租暴利”(Mietwucher)論，根據(jù)刑法§202a StGB，這已構(gòu)成了犯罪行為(Straftat)，房東將受到更高罰款，甚至判到三年的徒刑。
例如筆者曾住在法蘭克福附近的一個(gè)小城，60平方米，起初凈房租是980馬克，高出法蘭克福地區(qū)“合理房租”的32%，這就已經(jīng)到了“房租超高”的程度。三年后與房東談判，降到850馬克，還是高出了15%，但已到了法律容許范圍。搬到法蘭克福后，83平方米，凈房租980馬克，則還低于法蘭克福地區(qū)“合理房租”的4%。
與此相似的還有提高房租問題，根據(jù)新通過的租房法，在三年內(nèi)房租不能提高超出20%。如果超出這個(gè)限額，就作為違法論(Kappungsgrenze, §558 BGB)。
房東的義務(wù)
房東將房子租給房客，根據(jù)民法§536 Abs.1 BGB，必須保持一個(gè)完好無缺的房子：Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsmaessige Gebrauch geeigneten Zustand zu Ueberlassen und sie waehrend der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.
如果房子或房內(nèi)的設(shè)施有損，則根據(jù)民法§536 Abs.2 BGB，也必須由房東承擔(dān)修理和費(fèi)用：Die auf der Mietsacheruhenden Lasten hat der Vermieter zu tragen.
有些租房合同中寫了：“如果是小小的修理(Bagatell-/Kleinreparatur)，則費(fèi)用由房客承擔(dān)”。盡管如此，根據(jù)聯(lián)邦最高民事法院判決，只有不超高100馬克、且房客經(jīng)常使用的東西的修理才可由房客負(fù)責(zé)（如門鎖、窗簾、水龍頭等），其它東西（如水管、暖氣管、電線等）即使修理費(fèi)低于 100馬克也要房東支付。
如果有損壞，而房東不予修理，則根據(jù)民法§537 Abs.1 BGB，在房租上作相應(yīng)降低(Mietminderung bei Sach-und Rechtsmaengeln)：
Hat die Mietsache zur Zeit der Ueberlassung an den Mieter einen Fehler, der ihre Tauglichkeit zum vertragsmaessigen Gebrauch aufhebt, oder entsteht waehrend der Mietzeit ein solcher Fehler, so ist der Mieter fuer die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Fuer die Zeit, waehrend der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.
（原載《萊茵通信》雜志）
[ 本帖最后由 alan_zjuter 于 2011-2-17 16:07 編輯 ]
