昨晚，應(yīng)邀列席了業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司的情況通報(bào)協(xié)調(diào)會(huì)。會(huì)議一直進(jìn)行到22點(diǎn)，隨后大伙兒又一塊兒去小區(qū)內(nèi)現(xiàn)場(chǎng)查看情況。會(huì)議的內(nèi)容這兒就不說(shuō)了，但有一種感覺(jué)還是需要表達(dá)一下的，即：此屆物管與業(yè)委會(huì)不辭勞苦，盡心盡職的精神值得稱(chēng)贊。這是我們?nèi)w業(yè)主的福氣。
昨晚，我還看到了一份由新鴻物業(yè)委托市內(nèi)的一家會(huì)計(jì)事務(wù)所出具的審計(jì)報(bào)告，審計(jì)報(bào)告的內(nèi)容，是會(huì)計(jì)事務(wù)所根據(jù)新鴻物業(yè)提供的帳單進(jìn)行了收支羅列，然后加減出結(jié)果。即：物業(yè)共用部位收入（含經(jīng)營(yíng)性用房收入），減去小區(qū)公共綠化，設(shè)施維護(hù)、維修、能耗費(fèi)用。結(jié)果：審計(jì)表明，新鴻物業(yè)虧損了三萬(wàn)余元。就此，我想談幾點(diǎn)看法：
一、之前，新鴻物業(yè)一直公開(kāi)宣稱(chēng)：虧損達(dá)十二萬(wàn)余元之巨。在小區(qū)業(yè)主與業(yè)委會(huì)強(qiáng)烈要求對(duì)新鴻物業(yè)進(jìn)行審計(jì)之后，新鴻物業(yè)的虧損額度降至三萬(wàn)多元。對(duì)于新鴻物業(yè)的帳務(wù)如此隨意和混亂，說(shuō)法很多，但不管怎么說(shuō)，這也算是一種進(jìn)步的表現(xiàn)。希望能夠不斷地進(jìn)步下去。
說(shuō)實(shí)話，這本我咋說(shuō)你咋記的審計(jì)報(bào)告沒(méi)有任何的實(shí)際意義，會(huì)計(jì)事務(wù)所只負(fù)責(zé)審計(jì)委托人提供的資料，對(duì)票據(jù)以外的東西，不管他們的事。打個(gè)比方：也就是說(shuō)經(jīng)營(yíng)用房明明能租2元一個(gè)平方，他只租了1元一個(gè)平方，這不關(guān)會(huì)計(jì)事務(wù)所啥事，那怕你白送人也不關(guān)他們啥事。
我還看到了一份格外蹊蹺的書(shū)面資料，即：小區(qū)內(nèi)某工程公司與新鴻物業(yè)簽定的房屋租賃合同，合同上寫(xiě)的總額是二萬(wàn)，而該公司實(shí)際支出的表格上卻標(biāo)注著二萬(wàn)五千。過(guò)年了，本雞20元一斤，你賣(mài)10塊8塊，不是腦子有病就是另有花招。如果你賣(mài)的物件是自己的，你至多只是個(gè)傻子；但你拿別人的東西這么賣(mài)，自然就是非坑即拐了。其中奧妙，是人都看得出。
二、且不說(shuō)新鴻物業(yè)提供給會(huì)計(jì)事務(wù)所的資料可信度究竟如何，要算小區(qū)的收支總帳也不是這么個(gè)算法。否則，業(yè)主交物管費(fèi)干什么？難道物管費(fèi)全應(yīng)該是新鴻物業(yè)的賺頭？難道物管費(fèi)里就不包含公共綠化，設(shè)施維護(hù)、維修、能耗等費(fèi)用了嗎？這顯然是在糊弄業(yè)主。據(jù)我所知：物業(yè)共用部位的收益，屬全體業(yè)主所有。在業(yè)委會(huì)沒(méi)有成立之前，前期物管收入物管費(fèi)用進(jìn)行管理過(guò)程中，不足部分才可以動(dòng)用這筆資金。而在這份審計(jì)報(bào)告中，我們只看到了新鴻物業(yè)沒(méi)有在物管費(fèi)中支出一分錢(qián)，支出的全是屬于業(yè)主的收益。
三、如果說(shuō)，新鴻物業(yè)收取的物管費(fèi)不夠用的，你是不是應(yīng)當(dāng)將如何個(gè)不夠用公告一下？讓業(yè)主們也了解一下除了人員開(kāi)支，還有哪方面超支了。如果沒(méi)有正常的超支，新鴻物業(yè)又有什么權(quán)利動(dòng)用物業(yè)共用部位的收益？
四、眾目睽睽，四大理由說(shuō)明新鴻物業(yè)不可能超支：
1、根據(jù)眾所周知的估算，按照這幾年實(shí)際可收入的小區(qū)費(fèi)用，大約在240萬(wàn)左右。大家都知道，新物業(yè)承諾“物管費(fèi)三年不變”。而現(xiàn)在的物價(jià)，現(xiàn)在的人工成本都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)08年，07年和06年。人家新物業(yè)公司認(rèn)為只要好好服務(wù)就不可能出現(xiàn)虧損，你新鴻物業(yè)占著天時(shí)地利，物價(jià)便宜的乖，如何會(huì)虧？
2、眾所周知，物管費(fèi)中，比較大的開(kāi)支就是人工費(fèi)用了。新鴻物業(yè)滿(mǎn)員時(shí)攏共也就三十來(lái)號(hào)人，比不了人家新物業(yè)公司一半的人數(shù)。以前的工資水平也遠(yuǎn)不如現(xiàn)在的高，也沒(méi)有養(yǎng)老金，勞動(dòng)保險(xiǎn)什么的，如何會(huì)虧？
3、新鴻物業(yè)作為前期物管，接手的是開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)交的新樓盤(pán)，新設(shè)施、設(shè)備，用不著再投入什么，遠(yuǎn)不如人家新物業(yè)公司接手的是一個(gè)爛攤子，什么都得完善，什么都得更換，什么都得維修，什么都得用錢(qián)，人家不覺(jué)得會(huì)虧，你又如何會(huì)虧？
4、新鴻物業(yè)也許會(huì)說(shuō)，這幾年業(yè)主不配合，物管費(fèi)收不齊全，手上沒(méi)錢(qián)。這就是你新鴻物業(yè)跟“不配合”的業(yè)主自己的事了。你好好地提供服務(wù)，你就有權(quán)收取物管費(fèi)，人家不付錢(qián)，你大可以將人告到法院去，這是你的權(quán)益。拒絕繳納物管費(fèi)的業(yè)主，可能是因?yàn)槟阈馒櫸飿I(yè)服務(wù)不到位，或者根本就沒(méi)有提供服務(wù)，或者是侵害了業(yè)主的權(quán)益，人家也可以在法庭上跟你算個(gè)明白，這是業(yè)主的權(quán)益。你們的事無(wú)論如何都不能損害到任何第三人的權(quán)益，更不能擅自以全體業(yè)主的利益來(lái)進(jìn)行沖抵。此帳與彼帳不是一本帳。2008年12月31日前，你在收取物管費(fèi)時(shí)給人打折扣了，少收了或者找不著人一下子收不著了，或者有人要跟你打官司暫時(shí)收不上來(lái)了，這就是你自己的事。240萬(wàn)元一年的物管費(fèi)總帳是不是沒(méi)有變？
有關(guān)這些，建議業(yè)委會(huì)復(fù)制新鴻物業(yè)公共部分收入的全部票據(jù)，并進(jìn)行公示。建議業(yè)委會(huì)要求新鴻物業(yè)公示這幾年物管費(fèi)使用情況，并出示所有的有關(guān)資料和票據(jù)。如新鴻物業(yè)不預(yù)配合，可代表全體業(yè)主直接訴訟，應(yīng)當(dāng)給全體業(yè)主有個(gè)交待。
相信在公示后，相關(guān)的人都在，知道情況的人也會(huì)出現(xiàn)，真相會(huì)露出水面。
[ 本帖最后由 太陽(yáng)（杭州） 于 2009-1-24 11:19 編輯 ]
