隨著城市商業(yè)地產(chǎn)的飽和，商業(yè)地產(chǎn)熱度逐漸褪去，越來越多的資本進(jìn)入到專業(yè)市場(chǎng)的小細(xì)分領(lǐng)域。農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)投資單元小，回報(bào)周期短，已經(jīng)引起了不少人的關(guān)注，原來的“看不上”變成現(xiàn)在的“搶著上”，曾經(jīng)的臭烘烘成為時(shí)下的香噴噴。
但是農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)不同于地產(chǎn)銷售，項(xiàng)目成功與否無法直接由銷售額來驗(yàn)證，前期策劃與招商成為確保項(xiàng)目成功的關(guān)鍵，而更為關(guān)鍵的是后期運(yùn)營。
那么想要做好農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)項(xiàng)目，前期應(yīng)該怎么做？
平面規(guī)劃
農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)并非是大型商業(yè)，不存在大型主力店獨(dú)占幾百平方的情況。農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)商鋪經(jīng)營面積一般都不超過三十平方米，商鋪規(guī)劃上講究良好的展示面而不是過大的進(jìn)深。農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)攤位可獨(dú)立經(jīng)營的面積基本在5-10平方米，在確定商鋪以及攤位的個(gè)性化需求后平面規(guī)劃就可以基本確定。
產(chǎn)權(quán)劃鋪
商鋪的產(chǎn)權(quán)分割盡量做到售賣與經(jīng)營統(tǒng)一。部分商鋪可能會(huì)因?yàn)樯啼伱娣e過大，導(dǎo)致總價(jià)過高而不好售賣，可以考慮通過劃分虛擬鋪的形式降低總價(jià)。將一鋪分為AB兩個(gè)虛擬鋪進(jìn)行售賣，但切勿出現(xiàn)一個(gè)B虛擬鋪與隔壁的A虛擬鋪共同經(jīng)營單元的情況，會(huì)對(duì)日后的招商運(yùn)營造成很大的麻煩。
招商次之
由于投資單元小、投資成本少、入住門檻低，很多從未從業(yè)過農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的經(jīng)營者也想進(jìn)入農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)做小本生意。但是如果這群“生瓜蛋子”過多，最終將會(huì)影響整個(gè)市場(chǎng)的經(jīng)營環(huán)境。因此，在招商第一步，我們分兩個(gè)群體進(jìn)行招商。
主要群體是大戶和品牌店。大戶即擁有進(jìn)貨及出貨貨源的經(jīng)營大戶，主要盈利點(diǎn)并不在農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)零售，但他們不僅有著穩(wěn)定的客戶群，甚至還有對(duì)市場(chǎng)售賣價(jià)格的定價(jià)權(quán)。品牌店即在當(dāng)?shù)鼐哂杏绊懥Φ钠放粕虘�，例如：水果品�?mdash;—百果園，鹵味品牌——紫燕百味雞，肉類品牌——壹號(hào)土豬等等。他們自帶客流，起到了市場(chǎng)引流的作用。即使市場(chǎng)出現(xiàn)經(jīng)營狀況不佳的情況，他們也可以和市場(chǎng)一道挺過去。我們?cè)谡猩踢^程中應(yīng)以供減免或補(bǔ)助政策吸引這種商戶的加入。
另外一部分是經(jīng)營散戶。盲目引進(jìn)大戶會(huì)導(dǎo)致大戶壟斷市場(chǎng)，控制各種商戶的數(shù)量，放適量的散戶進(jìn)入市場(chǎng)有助于提高商戶之間的競爭以促進(jìn)市場(chǎng)良性發(fā)展。當(dāng)然對(duì)這一部分的商戶也應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格選商，切勿讓初次做生意的商戶占市場(chǎng)的商戶的百分之十以上。
銷售并舉
對(duì)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)來說，銷售在先還是招商在先并無絕對(duì)。如果投資商想快速回籠資金，可以銷售和招商同時(shí)進(jìn)行。但是更多的情況是農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)可以先招商，當(dāng)招商完成大半后，由招商帶動(dòng)銷售達(dá)到相互促進(jìn)的效果。每個(gè)市場(chǎng)的背景不同，自然不能一概而論，需要根據(jù)項(xiàng)目的自身情況因地制宜作出相應(yīng)選擇。
總結(jié)
總而言之，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)作為時(shí)最熱的細(xì)分專業(yè)市場(chǎng)，未來還有很多路可以探索。但是在銷售和招商過程中，必須遵循投資即投資、運(yùn)營即運(yùn)營的原則，切勿采用自購自營的模式導(dǎo)致日后的統(tǒng)一運(yùn)營管理不便。
