支付押金注意什么 關(guān)注房屋租賃細(xì)節(jié)
問：簽訂租賃合同時(shí)有哪些法律問題需要注意?
答：根據(jù)我國《合同法》第二百一十二條，租賃合同是房東將房屋交付承租人，由承租人使用、收益并支付租金的一種書面約定。房屋租賃合同作為一種承諾合同，一經(jīng)雙方簽訂對雙方當(dāng)事人都具有法律約束力。所以，雙方都要了解一些有關(guān)法律問題。
第一，了解房屋租賃合同中的“出租人”指的是什么。“出租人”一般指的是房屋產(chǎn)權(quán)人，但并不只限于產(chǎn)權(quán)人。凡是對房屋享有合法的使用權(quán)的人也可以是“出租人”。因此，“出租人”也有權(quán)將其使用的房屋轉(zhuǎn)由他人使用。不過在轉(zhuǎn)租前，客戶要告知房東，得到房東同意后才可以轉(zhuǎn)租。轉(zhuǎn)租后，先前的租賃合同繼續(xù)有效。如果第三人造成房屋損壞的話，承租人必須代為賠償損失。
第二，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，房屋租賃合同必須要由地區(qū)房產(chǎn)管理部門備案。
第三，注意房東出租的房屋是否符合合同上的約定，如果事后發(fā)現(xiàn)不附，如房屋面積、質(zhì)量等等與合同的約定存在誤差，應(yīng)視為房東交付的標(biāo)的物有瑕疵，承租人可以追究對方的違約責(zé)任。同時(shí)，也可以采取書面形式通知對方要求解除合同或者協(xié)商降低租金額度。
第四，租金和物業(yè)管理費(fèi)是兩種不同概念的法律關(guān)系，不能混淆。如何支付這兩種費(fèi)用，最好雙方在合同附加條件中給予具體約定。
問：租房支付押金應(yīng)注意點(diǎn)什么?
答：客戶租房首先要支付租金以及押金，押金主要是用于抵充承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)但尚未交付的相關(guān)費(fèi)用。押金究竟支付多少可以參考以下幾種狀況，包括租期長短、房屋裝修程度、家具家電數(shù)量和價(jià)值等因素。目前市場上常規(guī)是按“付三押一”標(biāo)準(zhǔn)支付押金，指的是租金按三個(gè)月為一期支付，同時(shí)支付一個(gè)月租金數(shù)額的押金。關(guān)于承租人究竟付多少押多少均由租賃雙方自行協(xié)商決定，關(guān)鍵是一旦協(xié)商成功就應(yīng)以書面形式寫下來。承租人還必須在合同上寫上每期租金的支付時(shí)間和方式以及逾期違約責(zé)任，可以銀行劃帳方式直接劃入房東名下，并保存好相關(guān)憑證。
問：租賃期間房東把房屋抵押出去，該合同有效嗎?
答：根據(jù)規(guī)定，出租的房屋可以進(jìn)行出賣或者抵押，這種抵押行為不影響原合同的效力。在租賃期間內(nèi)若房東將房屋抵押出去，承租人可以繼續(xù)住在那里，出租人同時(shí)可以繼續(xù)收取租金。若房東因不能償還債務(wù)等原因而將房屋變賣，承租人可以按照原來合同的約定繼續(xù)住在房子里。
問：雙方租房合同期已滿但尚未續(xù)約，房東突然漲價(jià)對嗎?
答:按照有關(guān)規(guī)定，房東這種要求沒什么不妥。租賃合同在合同期滿后雙方?jīng)]有續(xù)約的認(rèn)定為“不定期合同”，也就說雙方都可以隨時(shí)解除合同，且不用承擔(dān)任何的違約責(zé)任。在這種情況下，房東有權(quán)不再續(xù)約并要求客戶搬走。不過，之前他必須提前通知客戶，讓客戶有一個(gè)月左右時(shí)間尋找房子。
問：客戶在租賃期內(nèi)突然死亡，所簽合同是否繼續(xù)有效?
答：這要看承租客戶是幾個(gè)人，一個(gè)人承租房子并居住和一個(gè)人承租幾個(gè)人共同居住是不同的。如果是一個(gè)人承租房子并居住的，在租賃期內(nèi)突然死亡，那么原租賃合同就失效。這時(shí)如果未在一起居住的家人要求搬入出租房屋是不對的，除非房東同意;如果是幾個(gè)人共同居住的話，那么其他人若要求按原租賃合同繼續(xù)履行的話，房東就應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。
問:租賃雙方中途可以更改合同嗎?
答：在三種情況下可以更改房屋租賃合同，一是租賃一方提出后雙方都予以同意;二是租賃期間租賃雙方有人突然死亡;三是租賃期間房屋發(fā)生改建、擴(kuò)建、拆除重建的。
其中第二種情況還應(yīng)分：一是房東突然死亡，由房屋產(chǎn)權(quán)人的繼承人或者繼受人繼續(xù)履行租賃合同;二是客戶突然死亡，其生前共同居住人可以繼續(xù)履行租賃合同。繼續(xù)履行租賃合同如果是幾個(gè)人的話，應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定一名承租人，然后房東可以依法變更承租人;如果協(xié)商不通的，由房東在可以繼續(xù)履行承租合同的人中指定一名承租人，之后原承租人的生前同住人仍享有居住權(quán)。
第三種情況由于房屋本身已經(jīng)不能居住了，房東當(dāng)然要同承租人協(xié)商變更租賃合同。
問：租房簽合同時(shí)如何寫附加條件?
答：首先設(shè)定一些自己能夠接受和不能接受的條件，然后再同房東商議，爭取寫入合同附加條件中去。可以考慮以下一些條件，如喜歡安靜的，看房子周邊有沒有鐵道、高架和建筑工地等噪音大的設(shè)施;喜歡太陽光的，看房屋是否朝南;喜歡舒適點(diǎn)的，看廚衛(wèi)裝修是否達(dá)到你的標(biāo)準(zhǔn)等等。同時(shí)再看固定設(shè)施，如馬桶、熱水器、爐灶、抽油煙機(jī)、下水、門窗等是否能正常運(yùn)轉(zhuǎn)，這些都可以作為附加條件同房東約定。必須注意的是，定金最好在簽好合同并寫上附加條件之后再支付。
