在小區(qū)的電梯里、門口處、道路兩旁常見各種廣告，有業(yè)主告訴記者，這些廣告是物業(yè)公司引入的，但對于廣告收益歸業(yè)主還是歸物業(yè)公司，多數(shù)業(yè)主都表示不太清楚。某小區(qū)物業(yè)公司負責人則稱，廣告費屬于公共收益，物業(yè)公司有權收取，會將這些費用用于小區(qū)門禁改造、增設長椅方便業(yè)主休閑等方面。那么，物業(yè)公司是否有權引入廣告?引入廣告前要不要征得業(yè)主同意?廣告收益該歸誰支配?對此，記者采訪了江蘇省社會科學院法學研究所博士后李小紅、北京大成(南京)律師事務所律師孫永標。
誰有權引入廣告
孫永標告訴記者，要搞清楚誰是引入小區(qū)廣告的主體，須先明確小區(qū)廣告的法律性質。根據(jù)物權法第73條規(guī)定，建筑區(qū)劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。而小區(qū)廣告一般設置在建筑區(qū)劃內的道路上、建筑墻面或電梯內，因此，引入小區(qū)廣告屬于利用業(yè)主共有建筑物或附屬設施進行經(jīng)營的行為。也就是說，小區(qū)業(yè)主是小區(qū)廣告相關事宜的決定權主體。
李小紅認為，根據(jù)物權法規(guī)定，業(yè)主對小區(qū)的共有部分享有共有和共同管理的權利。業(yè)主對小區(qū)共有部分享有權利，承擔義務，不得以放棄權利為由不履行義務。制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約，有關共有和共同管理權利的其他重大事項等應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。因此，對小區(qū)內廣告的設置與否、如何收費、收益如何處分等最終的決定權均應由小區(qū)業(yè)主行使。當然權利行使的方式可以是多種多樣的，可以由業(yè)主大會、業(yè)主委員會行使，也可以委托物業(yè)公司甚至律師等行使。
“物業(yè)公司可以在小區(qū)廣告事務中發(fā)揮獨特的作用。”李小紅表示，一般來說，小區(qū)廣告的設置等事務是由物業(yè)公司辦理的，這是因為從便利管理等角度看，物業(yè)公司因為管理義務所在，更方便開展該項工作。而且即使業(yè)主有權引入廣告，但因為小區(qū)廣告設置影響物業(yè)的管理工作，從合理性角度考量，也應該讓物業(yè)公司參與此類事務。正因為如此，2007年修訂后的《物業(yè)管理條例》明確規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)公司的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)�？梢�，小區(qū)內設置廣告實際上應當考慮業(yè)主和物業(yè)公司兩類主體的意見。物業(yè)公司的意見，本質上并不能制約業(yè)主的權利，因為業(yè)主可以通過物業(yè)服務合同限制物業(yè)公司的不當行為。
廣告收益歸物業(yè)嗎
“既然設置小區(qū)廣告是利用業(yè)主共有的建筑物或附屬設施進行經(jīng)營的行為，根據(jù)物權法第70條規(guī)定，業(yè)主對建筑物內的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。那么，根據(jù)物權法第76條規(guī)定，有關共有和共同管理權利的其他重大事項要由業(yè)主共同決定。”孫永標認為，按照《物業(yè)管理條例》第55條規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)公司的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。小區(qū)規(guī)劃區(qū)內的公共場所、公共設施，屬于小區(qū)全體業(yè)主共有。在小區(qū)公共場所、公告設施上經(jīng)營廣告，應當經(jīng)過小區(qū)全體業(yè)主同意或授權，物業(yè)公司不得擅自引入廣告。經(jīng)營廣告所得，也應該歸全體業(yè)主所有，業(yè)主有權要求物業(yè)公司披露相關賬目，具體如何使用應當由業(yè)主或業(yè)主委員會決定或者根據(jù)物業(yè)服務合同約定進行處理。
實際上，多數(shù)業(yè)主對于廣告收益并不知情，如果物業(yè)公司擅自引入廣告或者將廣告收益據(jù)為己有，業(yè)主怎樣維權呢?孫永標表示，根據(jù)最高人民法院《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，建設單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進行經(jīng)營性活動，權利人請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失的，法院應予支持。這里的其他行為人就包括物業(yè)公司。因此，物業(yè)公司如果擅自引入廣告或者將廣告收益據(jù)為己有，業(yè)主委員會可以起訴物業(yè)公司，要求恢復原狀、賠償損失或返還收益等。
小區(qū)廣告收益分配決定權在業(yè)主，但也要考慮政策導向與物業(yè)公司的貢獻。李小紅認為，廣告收益所有權屬于業(yè)主，因此收益分配權也在業(yè)主，但分配方式則應兼顧多種制度的引導。如物權法第80條規(guī)定，建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定�！段飿I(yè)管理條例》則規(guī)定，業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。即業(yè)主在自主決定分配時，要考慮這是小區(qū)公共收益，應優(yōu)先用于公共支出，還應考慮到物業(yè)公司對引入小區(qū)廣告的作用、管理成本變動等因素，支付物業(yè)公司相應費用等。此外，小區(qū)廣告事務不管是業(yè)主自行負責，還是委托物業(yè)公司負責，所有收益均應做到公開透明，同時業(yè)主一定要明白，權利和義務是對等的，在行使權利、享受收益的同時，相應的成本、風險等也應承擔。
對于物業(yè)公司是否可以廣告費收入沖抵物業(yè)費的問題，孫永標認為，目前很多物業(yè)公司擅自引入廣告，并將廣告收入據(jù)為己有，主要的理由就是物業(yè)費收不上來，物業(yè)公司要通過廣告費彌補虧空。但是，小區(qū)廣告收入和物業(yè)費屬于兩個不同的法律關系，如果沒有明確約定，物業(yè)公司無權用廣告收入折抵物業(yè)費。
小區(qū)廣告亂象如何規(guī)制
物業(yè)公司認為小區(qū)廣告收入是自己的，而業(yè)主并不清楚自己對廣告收益有支配權，這反映出小區(qū)廣告管理比較混亂。李小紅說，小區(qū)廣告種類繁多，形式多樣，有的廣告是公益性的，有的是商業(yè)性的，有的廣告被放置于霓虹燈、液晶屏上，有的則被張貼在住宅墻上、或涂刷、懸掛在各處。而小區(qū)廣告管理也問題重重。
李小紅說，我國廣告法對廣告主、廣告經(jīng)營者、廣告發(fā)布者從事廣告活動有一系列禁止性和強制性約束條款。這些條款包括對廣告必須進行審查，但在小區(qū)投放廣告，無論物業(yè)公司還是業(yè)主委員會或全體業(yè)主一般都沒有資格和能力對廣告內容的真實性、合法性、科學性等進行審查。而對小區(qū)內的各種廣告媒介附著物的出讓，到底誰是適格的出讓主體，誰是代理主體;在小區(qū)內投放廣告的合同內容應該怎樣擬訂，費用以何種標準支付，由誰決定，收益應當歸誰支配，怎樣支配等問題，有的法律沒有規(guī)定，有的雖然有了明確規(guī)定，但在實踐中并未得到遵守。
針對這種情況，孫永標建議，小區(qū)業(yè)主入住后，一旦條件成熟，應該盡快召開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會對小區(qū)廣告的引入、收益的分配等問題與物業(yè)公司交涉，一旦交涉不成，以業(yè)主委員會的名義維權更具有正當性和可行性。在選聘物業(yè)公司時，要和物業(yè)公司對小區(qū)廣告的引入、收益以及違約責任等進行明確的約定。一般來說，小區(qū)廣告的收益可以約定用于公共開支，如用來補充住房維修基金，改善小區(qū)服務，也可用于沖抵物業(yè)管理費、公攤水電費，等等。此外，還可以從中提取一部分作為報酬，用于獎勵物業(yè)公司，激勵物業(yè)公司提供更好的服務。如果物業(yè)公司擅自引入廣告或者將廣告收益據(jù)為己有，業(yè)主或業(yè)主委員會可根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定向當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門舉報，由房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告并處以罰款。除舉報外，還可以起訴物業(yè)公司。起訴的時候，最好以業(yè)主委員會的名義，因為經(jīng)過備案的業(yè)主委員會具有訴訟主體資格。此外，如物業(yè)公司拒不糾正其不當行為，在物業(yè)服務合同期滿后，業(yè)主委員會可以撤換該物業(yè)公司，重新選聘其他物業(yè)公司。
