多地樓市價格顯著下滑，有業(yè)主年初買房已“虧掉”首付.
2023-11-2820:34@光明網(wǎng)：
成都一樓盤降價40%沖上熱搜后，各地樓盤真實的降價情況被撕開一個口子。
第一財經(jīng)采訪發(fā)現(xiàn)，不僅是成都，當下不少城市都有樓盤大幅降價的案例，惠州有樓盤在售單價從1.6萬元降至1.1萬元/平方米，武漢有樓盤單價從1.5萬元降至1.2萬元/平方米，大連有樓盤單價從1.6萬元降至1萬元/平方米左右。
不僅如此，各地政府對樓盤降價的態(tài)度也存在分化，有諸如成都東部新區(qū)方面，稱樓盤項目價格波動過大，涉嫌擾亂房地產(chǎn)市場正常秩序，暫無法辦理網(wǎng)簽備案；也有不少城市將房企降價定性為市場行為，僅規(guī)定不得超過相關預售方案備案價。
業(yè)內(nèi)專家認為，房企樓盤降價問題比較復雜，低價確實會一定程度上吸引購房者，但如果持續(xù)下跌會引發(fā)市場恐慌心理，對已在高位上車的購房者來說也會有消極影響；地方政府方面，對樓盤降價并非直接遏制，而是需要時間和過程進行漸進調(diào)整。
樓盤大幅降價此起彼伏
因樓市仍在走冷，不少城市都出現(xiàn)樓盤大幅降價的案例，一些前兩年開盤的項目，如今促銷房源價格能打三到四折。
記者在人民網(wǎng)領導留言板查詢發(fā)現(xiàn)，11月份有武漢購房者反映稱，花山花錦銷售單價從1.8萬元直接降到1.2萬元，擾亂市場秩序，要求恢復房價，清退低價房源。
武漢東湖新技術開發(fā)區(qū)自然資源和規(guī)劃局表示，商品房價格由市場供求關系決定，由開發(fā)企業(yè)根據(jù)市場情況自主定價。房屋銷售價格由開發(fā)企業(yè)與購房人通過合同約定，但不得超過預售方案備案價。經(jīng)核實，該項目已售房屋價格均未超過備案價。
公開信息顯示，上述項目位于武漢東湖高新區(qū)花城大道，2021年7月開盤。分銷中介告訴記者，該項目最初單價1.5萬～1.6萬元，屬于片區(qū)超高層產(chǎn)品，因周邊多是小高層、且價格差不多，所以項目銷售一直不怎么好，現(xiàn)在部分房源單價降到1.2萬，還有特價房。
在合肥，10月份有購房者表示，自己去年在肥西保利紫云買了房，現(xiàn)在開發(fā)商變相降價，房價打折，車位幾乎不要錢，老業(yè)主首付都快虧沒了，不能接受這一事實。資料顯示，該項目開盤時間2022年5月，套均總價110萬元，現(xiàn)對外展示均價14000元/平方米。
對此中共合肥市委辦公室回復稱，經(jīng)肥西縣發(fā)改委、肥西縣市場監(jiān)督管理局調(diào)查，暫未發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)在房產(chǎn)銷售中存在違規(guī)行為。而在今年3月份，當?shù)毓俜皆驮擁椖拷祪r問題表示，已責令該公司暫停降價銷售，待重新申請辦理價格變更手續(xù)后再銷售。
杭州也有類似案例。10月份有購房者表示，杭州市淳安縣千島湖鎮(zhèn)淺山花園小區(qū)出現(xiàn)降價，2021年曾以11831元/平方米售賣，今年8月底出現(xiàn)同一棟樓房價驟降的行為，降價至7500元/平方米，對已購房業(yè)主造成損失，反對開發(fā)商隨意降價。
淳安縣住房和城鄉(xiāng)建設局表示，經(jīng)核實，千島湖鎮(zhèn)淺山花園項目推出100套特價房源，主要涉及三類房型，低樓層、大戶型、非朝南戶型，銷售均價在9000元/平方米；另有幾套180平方米的大戶型，因市場銷售困難，公司定價每平方米售價在7500元左右。
“房企對房屋銷售價格有自主定價權利，銷售價格隨著市場行情的變化有所浮動也是正常情況，房地產(chǎn)主管部門也會加強日常的監(jiān)督檢查，加大違法違規(guī)行為的查處力度。”該部門表示。
在大連和惠州，樓盤降價也屢見不鮮。9月份有購房者表示，短短一年時間，惠州萬科惠陽文翰花園項目單價就從1.6萬～1.7萬降到1萬～1.1萬，前期業(yè)主首付血本無歸。惠陽區(qū)官方表示，經(jīng)惠陽區(qū)核查，網(wǎng)友反映情況屬實，已按相關程序暫停該項目網(wǎng)簽備案業(yè)務。
據(jù)公開信息，萬科中天宏遠文瀚花園位于惠州市惠陽區(qū)，2021年9月開盤，套均總價125萬～184萬元。分銷中介告訴記者，該項目之前確實賣到過一萬六七的均價，現(xiàn)在折后均價一萬出頭，現(xiàn)房貨量不多、期房還可選樓層。“現(xiàn)在市場環(huán)境不好，萬科作為大型開發(fā)商，更注重現(xiàn)金流回款，來保證其他項目的資金和交房，不然太貴了也沒人買，當下屬于市場價格。”
大連金地城的降價問題，也屢屢被網(wǎng)友投訴。有購房者表示，自己2021年10月份以13000元/平方米的價格買了金地城一套房，現(xiàn)在開發(fā)商針對個別地塊和戶型降價促銷，價格在9000元/平方米左右，導致之前這批已購業(yè)主賠沒了首付。
對此大連市住建局表示，已約談相關開發(fā)企業(yè)，目前企業(yè)已經(jīng)停止降價銷售行為。此后就該項目類似投訴又表示，商品房價格屬于市場調(diào)節(jié)價，由經(jīng)營者自主定價。受經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場形勢影響，該項目銷售困難，為確保工程建設，企業(yè)下調(diào)了價格，促進房屋銷售。
當?shù)胤咒N中介告訴記者，上述項目2021年開盤，開盤至今確實明顯降價，高點時均價一萬九，小高層產(chǎn)品一萬六左右，現(xiàn)在小高層產(chǎn)品單價一萬元左右，洋房產(chǎn)品單價一萬五左右。“市場上哪個樓盤不是比之前便宜，現(xiàn)在的價位也是底部，還送家電大禮包。”
如何把握降價尺度？
當前各地樓盤的降價問題較為復雜，首先各地政府對降價下限的尺度不同，有的城市直接出手管控、也有的交給市場調(diào)節(jié)；房企層面，企業(yè)處境同樣各異，有的還未出險但急需換取現(xiàn)金流，一些出險房企旗下樓盤，則因債務處置出現(xiàn)價格下行。
比如此前有天津購房者表示，天津市武清區(qū)新華聯(lián)悅瀾灣小區(qū)，開發(fā)商短期內(nèi)針對同類房源、車位、物業(yè)費大幅降價，造成同房不同價，同樣房源原19800元/平方米現(xiàn)價12000元/平方米，懇請有關部門調(diào)查處理開發(fā)商的惡意降價行為。
對此武清區(qū)住建委表示，該項目剩余房源皆已抵押給債權公司，此次銷售行為，屬于債權公司為回款而采取的優(yōu)惠活動。已要求企業(yè)提供其與債權公司之間的抵債銷售協(xié)議，進一步核查此次優(yōu)惠銷售是否存在違規(guī)行為，并要求企業(yè)規(guī)范銷售行為，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。
中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水告訴記者，當前，房地產(chǎn)市場持續(xù)深度調(diào)整，降價促銷成為部分房企回籠資金的重要手段。從理論上說，商品房資產(chǎn)價格與交易量變化有其規(guī)律，買方預期價格上漲才會入市購買，資產(chǎn)價格下跌時買方反而更多是觀望，因為不能保值增值。從市場實際情況來說，如果當前樓盤價格普遍下降，打折促銷效果會很小；但若相比周邊，項目促銷打折力度大，或會能帶動一些銷售。
易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進告訴記者，樓盤價格下降、影響購買成本，肯定還是會對銷售有一定影響，能吸引部分購房者。但當下市場情況比較復雜，各地管控措施也有一定合理性，如果樓盤出現(xiàn)普遍性價格下跌，會對市場產(chǎn)生一定的恐慌心理。現(xiàn)在各地政府不是不讓降，而是降價幅度和節(jié)奏問題，不能突然性大幅下滑，價格調(diào)整需要一定的時間和過程。
諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙告訴記者，當前房地產(chǎn)市場信心不足的背景下，降價促銷起到的成效微乎其微，除非是核心區(qū)域的核心項目。對于購房者出手心態(tài)，市場上仍存在“買漲不買跌”的心理，降價進一步降低購房者入市信心。
“近期，多地取消地價最高限價，對項目價格由市場調(diào)節(jié)的呼聲也越來越高。”王小嬙表示，價格漲跌影響市場信心，無論暴漲還是暴跌都對市場有負面作用，暴漲代表投機性需求旺盛，暴跌影響居民的財富，因此政府對價格的管控仍然以“穩(wěn)”為基調(diào)。
值得注意的是，因各地樓盤降價案例持續(xù)出現(xiàn)，新房市場整體價格正在持續(xù)走弱。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，10月份，70城新建商品住宅價格環(huán)比上漲城市數(shù)量為11個，較9月減少4城；持平城市3個，較9月增加2城；下跌城市56個，較9月增加2城。
其中，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月持平轉為下降0.3%，北京、廣州和深圳環(huán)比分別下降0.4%、0.7%和0.5%；二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.2%，降幅收窄0.1個百分點；三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.5%，降幅擴大0.2個百分點。
與9月份相比，寧波、鄭州、昆明、蘭州、銀川、徐州、揚州、九江、韶關、湛江、惠州、北海等地10月新房房價下滑較為明顯，其中惠州單月下滑1.5%；與去年同期相比，大連、包頭、牡丹江、金華、贛州、惠州新房價格下跌明顯，其中惠州同比下滑達到4.5%。
新聞來源： 第一財經(jīng).
