土地使用性質(zhì)由城市規(guī)劃控制，要改變土地的使用性質(zhì)通常是這樣的：
1、所取得的土地為出讓土地，通�？芍苯酉蛘恋夭块T申請(qǐng)變更用地性質(zhì)，政府土地部門會(huì)征詢規(guī)劃等部門的意見，決定是否同意，如果同意，需補(bǔ)交土地出讓金。
2、所取得土地為劃撥土地，按現(xiàn)行規(guī)定，則應(yīng)通過招投標(biāo)方式或者拍賣方式取得，并繳納土地出讓金。
我國實(shí)行嚴(yán)格的土地用途管制制度，依法取得的土地需按照規(guī)劃進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，不得擅自改變土地用途。工業(yè)用地上可以建設(shè)不超過工業(yè)項(xiàng)目總用地面積的7%的行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用房，但是這些房屋不能銷售，只能作為該工業(yè)項(xiàng)目的附屬用房。如果擅自改變土地用途，建設(shè)住宅用房，國土資源管理部門可以給予處罰，責(zé)令恢復(fù)原用途。如果已經(jīng)改變，并符合調(diào)整后的城市規(guī)劃，可以補(bǔ)繳土地出讓金，從而實(shí)現(xiàn)性質(zhì)改變。
《土地證》不等同于《項(xiàng)目用地預(yù)審意見》，土地規(guī)劃用途性質(zhì)分類有多種，如居住用地、商業(yè)用地、工業(yè)用地等等�！锻恋刈C》只說明有擁有該地塊土地使用權(quán)，但所建項(xiàng)目是否符合規(guī)劃用地性質(zhì)，以及是否適合在該地實(shí)施所建項(xiàng)目，則要進(jìn)行審批，并由規(guī)劃土地管理部門和有關(guān)機(jī)構(gòu)出具《項(xiàng)目用地預(yù)審意見》。
必要時(shí)，需進(jìn)行土地使用用途變更手續(xù)，俗稱“土地變性”。土地是劃撥并不影響房產(chǎn)交易。劃撥土地的房產(chǎn)，房產(chǎn)證過戶以后辦理土地證過戶時(shí)，要繳納一筆土地出讓金，領(lǐng)取的新土地證，土地的性質(zhì)就成出讓了。
