近日，杭州某論壇有網(wǎng)友發(fā)帖稱：有對(duì)小夫妻買(mǎi)房，因一方征信記錄不良無(wú)法申請(qǐng)銀行按揭貸款。交了定金的房子買(mǎi)不成，小兩口鬧著要離婚。而記錄不良的原因是，先前購(gòu)買(mǎi)的一套房子的按揭貸款多次逾期未還，使得個(gè)人征信記錄存有“污點(diǎn)”。
浙江六和律師事務(wù)所律師胡增冬表示，近年來(lái)，因征信記錄問(wèn)題來(lái)咨詢的購(gòu)房者有不少。導(dǎo)致個(gè)人征信記錄不良的原因有哪些，又該如何解決？
買(mǎi)房定金都交了
卻被告知無(wú)法按揭貸款
因早年購(gòu)買(mǎi)的房子距離工作地點(diǎn)太遠(yuǎn)，王先生去年年初想把現(xiàn)有的房子賣(mài)了換一套�？戳嗽S久終于看中城東一在建樓盤(pán)，定金交了、購(gòu)房合同也簽了，誰(shuí)知就在辦理按揭貸款時(shí)被告知，銀行不受理其業(yè)務(wù)。
原因是王先生的個(gè)人征信記錄存有“污點(diǎn)”，有多次按揭貸款逾期未還的記錄，銀行考慮到風(fēng)險(xiǎn)，拒絕放貸。
若不是這次買(mǎi)房需要按揭貸款，王先生自己也不曾想到竟然會(huì)遭遇銀行拒貸。“之前工作太忙，加上換了新的手機(jī)號(hào)，原先提醒信用卡、按揭還款的短信未能及時(shí)收到，但最后都還清了，沒(méi)想到‘后遺癥’這么嚴(yán)重。”王先生很是懊悔，現(xiàn)在不僅沒(méi)法申請(qǐng)公積金貸款，就連商業(yè)貸款也懸了，“損失太大了。”
情況與王先生相似的購(gòu)房者有不少，輕則買(mǎi)房貸款利潤(rùn)上��；重則兩到五年內(nèi)買(mǎi)房都不能申請(qǐng)按揭貸款。
提供個(gè)人征信記錄一般是在有買(mǎi)房、貸款等需求時(shí)，購(gòu)房者向中國(guó)人民銀行或個(gè)人征信查詢官網(wǎng)提出申請(qǐng)，將個(gè)人信用記錄遞交給銀行，貸款銀行憑借個(gè)人信用記錄等依據(jù)判斷是否同意放款。“個(gè)人信用記錄上能看到很多內(nèi)容，資金流動(dòng)情況、是否逾期還款等，就連未開(kāi)通的銀行卡都有記錄。”銀行界一名專業(yè)人士表示，由于日常生活中個(gè)人信用記錄使用頻率不多，因而大部分人對(duì)其重視程度有所欠缺。
多種因素可導(dǎo)致
個(gè)人征信記錄不良
導(dǎo)致個(gè)人征信記錄存“污點(diǎn)”有多重因素：一類是信用卡多次逾期未還或逾期金額較大，個(gè)人貸款、大學(xué)期間申請(qǐng)的助學(xué)貸款等規(guī)定期限內(nèi)未能及時(shí)還清等惡意逾期還款，如上述王先生的例子，逾期記錄會(huì)在個(gè)人征信記錄上清清楚楚地列著；二是個(gè)人負(fù)債比例較高的，一般居民的負(fù)債率達(dá)到個(gè)人收入的70%以上，銀行會(huì)質(zhì)疑其還款能力；三是為他人擔(dān)保巨額債務(wù)的，銀行不會(huì)輕易向其發(fā)放貸款。
不僅如此，個(gè)人征信記錄若被查詢次數(shù)過(guò)多，也會(huì)被質(zhì)疑該人借貸需求高，申請(qǐng)的購(gòu)房貸款額度會(huì)受影響。
“個(gè)人征信記錄不良，常見(jiàn)的主要是信用卡多次逾期未還、銀行貸款未還清，導(dǎo)致銀行評(píng)估不過(guò)關(guān)。”杭州豪世華邦營(yíng)銷總監(jiān)陸琳表示，常規(guī)的程序是，在購(gòu)房者買(mǎi)房前會(huì)做個(gè)簡(jiǎn)單的評(píng)估，類如信用卡是否逾期、負(fù)債多少、這是第幾套房等諸多問(wèn)題。
“如果是正常還款的，即便購(gòu)買(mǎi)第二套、第三套房，銀行雖會(huì)根據(jù)個(gè)人情況對(duì)貸款額度做調(diào)整，但不至于拒絕貸款。”陸琳說(shuō)。
偶爾幾次信用卡逾期
按揭買(mǎi)房影響不大
有讀者不禁疑惑，逾期達(dá)到幾次未還款會(huì)影響房貸辦理呢？尤其是隨著信用卡的普及，這條“杠杠”的界限又在哪？
偶爾幾次信用卡逾期未還對(duì)購(gòu)房者貸款買(mǎi)房影響不大。“只要不是惡意透支不還錢(qián)，偶爾一兩次忘記還款但幾天后及時(shí)還清的，還是可以申請(qǐng)貸款。”中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行杭州某分行工作人員表示。浙江省公積金相關(guān)工作人員也表示，信用卡逾期一到兩次對(duì)于申請(qǐng)公積金買(mǎi)房沒(méi)太大影響，除非申請(qǐng)者單張卡連續(xù)三次或累計(jì)六次有逾期未還記錄的，申請(qǐng)會(huì)被拒絕。
商業(yè)貸款同樣采用“酌情處理”的方式。據(jù)記者了解，銀行判斷購(gòu)房者是否具備貸款資格，將根據(jù)不良記錄產(chǎn)生的原因、頻率及程度等因素綜合考量。
“近兩年逾期未還記錄不超過(guò)6次，可申請(qǐng)貸款買(mǎi)房，但折扣方面會(huì)受影響。”中國(guó)銀行杭州城北支行的一名工作人員表示，假設(shè)個(gè)人信用記錄良好的購(gòu)房者買(mǎi)房可享受95折貸款優(yōu)惠，個(gè)人信用記錄一般的只能享97折優(yōu)惠。
中國(guó)建設(shè)銀行則要求兩年內(nèi)連續(xù)三個(gè)月逾期不還或累計(jì)逾期達(dá)到六次以上，不論金額大小，兩年內(nèi)將不能申請(qǐng)貸款。
民生銀行要求相對(duì)更嚴(yán)。“按照文件規(guī)定，5年內(nèi)逾期記錄在10次以內(nèi)的可申請(qǐng)貸款，但一般次數(shù)稍多的都會(huì)被拒絕。”民生銀行負(fù)責(zé)信貸的相關(guān)工作人員表示，信用卡逾期比較容易接受，貸款逾期若是達(dá)到兩到三次，申請(qǐng)購(gòu)房貸款基本無(wú)望。在審核客戶償還能力時(shí)，不僅看申請(qǐng)人月收入情況，對(duì)個(gè)人資產(chǎn)、現(xiàn)金流等因素同樣要考核。
兩種解決方式
都會(huì)損失部分利益
然而，個(gè)人征信記錄不良并不意味著與按揭買(mǎi)房“無(wú)緣”。據(jù)記者了解，個(gè)人征信記錄不良有兩種解決方式，買(mǎi)房按揭貸款利率上浮，又或者購(gòu)買(mǎi)銀行理財(cái)產(chǎn)品。
自2015年10月24日起，人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率，五年以上利率降低為4.9%。然而個(gè)人征信記錄不良的購(gòu)房者貸款利率會(huì)上浮10%，也就是年利率5.39%。以貸款100萬(wàn)元、20年期限為例，按基準(zhǔn)利率每月需還款6544元，但個(gè)人征信不良的每月需還款6816元，20年下來(lái)，需要多還6.6萬(wàn)元利息。假若本可使用公積金買(mǎi)房，那么直接賬面上的損失將更大。
“有些人會(huì)選擇購(gòu)買(mǎi)理財(cái)產(chǎn)品，但這意味著會(huì)有一筆錢(qián)將存放一段時(shí)間不能動(dòng)用。”業(yè)內(nèi)人士告訴記者，無(wú)論哪種方式，對(duì)購(gòu)房者而言都會(huì)帶來(lái)利益上的損失。
不良信用記錄
5年后將清除
以往個(gè)人信用記錄是“終身制”，如今中國(guó)人民銀行網(wǎng)站上個(gè)人信用記錄只保存5年，5年后不良記錄將自動(dòng)消除。使用商業(yè)貸款的購(gòu)房者，兩年內(nèi)保持良好的信用記錄，一般不會(huì)影響未來(lái)貸款買(mǎi)房。
銀行界相關(guān)人士表示，若非惡意透支導(dǎo)致逾期還款，僅因銀行或個(gè)人因素導(dǎo)致逾期還款，可嘗試在還款后致電該行的信用卡客服，開(kāi)具結(jié)清證明，憑此證明向其他銀行申請(qǐng)貸款；又或者嘗試向中國(guó)人民銀行開(kāi)具申請(qǐng)證明。但并非每個(gè)銀行都認(rèn)可這份申請(qǐng)證明。該人士表示，銀行看的還是個(gè)人信用記錄，個(gè)人理應(yīng)重視個(gè)人信用記錄，避免不良信用記錄產(chǎn)生導(dǎo)致后期無(wú)法使用貸款買(mǎi)房而錯(cuò)失購(gòu)房機(jī)會(huì)。
錢(qián)江晚報(bào)
