“老破小”持續(xù)發(fā)力，沒有學(xué)區(qū)加持，3萬+的景芳最近賣得火熱

老小區(qū)是樓市成交主力。最近一段時(shí)間，朝暉、古蕩等很多老小區(qū)，二手房都賣得飛起。各種利好下，市中心“老破小”持續(xù)發(fā)力。有一個(gè)老小區(qū)集中的片區(qū)，最近表現(xiàn)也不錯。那就是位于城東的景芳。5月至今，景芳老小區(qū)已賣出近30套，成交價(jià)格穩(wěn)定在3-3.3萬元/平方米。

秋濤北路以東，景芳一帶的老小區(qū)，主要集中于景芳一至六區(qū)和景芳東區(qū)，基本建于上世紀(jì)90年代。景芳一區(qū)建得早，約建于1993年，景芳新五區(qū)約建于1999年�？纯醋罱�一段時(shí)間的網(wǎng)簽記錄：3月，景芳老小區(qū)成交36套，4月成交38套，最近90天，這幾個(gè)老小區(qū)網(wǎng)簽100套。這里的房子，如果沒有提前預(yù)約，多半會跑空。上周，景芳中介小孫帶我看了幾套房子，其中有2套房子，拿鑰匙時(shí)撲了個(gè)空。“要看的客戶多呀。”

景芳的老房子，賣得比較好的，總價(jià)基本上在150-250萬元之間。從網(wǎng)簽記錄看，最近成交的面積段，從30多平方米開始，40+、50+、60+、70+，幾乎每個(gè)層級都有覆蓋。景芳最近成交的房子中，也不乏“老破大”。景芳六區(qū)有一套約128平方米的低樓層房子，4月下旬網(wǎng)簽，總價(jià)380萬元，單價(jià)2.96萬元/平方米。還有一套約99平方米的中樓層，總價(jià)300萬元，網(wǎng)簽單價(jià)3.04萬元/平方米。

景芳六區(qū)

小孫店里最近賣了一套景芳新五區(qū)的房子，位于4樓，面積約112平方米，房子戶型很好，朝南有三個(gè)陽臺，還有兩個(gè)衛(wèi)生間，這套房子總價(jià)350萬元左右，單價(jià)3.2萬元/平方米。

一般我們可能更容易理解買“老破小”，誰會買“老破大”呢？小孫說，每個(gè)人的需求不一樣，有些老住戶就想在板塊內(nèi)改善，像這種戶型好的三房，在老小區(qū)里比較搶手，掛出來一周時(shí)間，就賣掉了。除了頂?shù)讟菍印⒀b修、位置等有短板的房子，目前景芳老房子普遍的成交價(jià)在3-3.3萬元/平方米。

跟4月份成交單價(jià)基本保持在2.7-2.8萬元/平方米的朝暉片區(qū)、4月份成交單價(jià)集中在2.3-3萬元/平方米的古蕩片區(qū)相比，同樣沒有學(xué)區(qū)加持，景芳片區(qū)的老房子，成交價(jià)格明顯要高出不少。

景芳六個(gè)小區(qū)，各有不同。一區(qū)、二區(qū)靠近秋濤北路。一區(qū)在景芳路南，離邵逸夫醫(yī)院、慶春廣場更近；二區(qū)在景芳路北，靠近原來的汽車東站。三區(qū)體量大，小面積多，買房成本更可控，跟地鐵站和超市近。四區(qū)戶型方正，樓間距寬。

景芳新五區(qū)

五區(qū)有新五區(qū)和老五區(qū)，共有72幢房子。新五區(qū)經(jīng)過舊改，淺灰色外立面，看著很舒服。而且旁邊自帶景湖公園。老五區(qū)也正在改造中。自去年10月的新政后，景芳五區(qū)因?yàn)榄h(huán)境好、價(jià)格合適，成交一直最好。六區(qū)成交價(jià)相對低一些，有價(jià)格優(yōu)勢。哪些人會來買景芳的老房子呢？一種是有置換需求的人，一種是外地人。

資深中介武姐說，今年新政后，不少外地人來杭州買房子，景芳也一樣，她接待過溫州、臺州、紹興過來的客戶。有人對學(xué)區(qū)有需求的，她就會重點(diǎn)推薦景芳四區(qū)，因?yàn)樗膮^(qū)對口春芽小學(xué)，中學(xué)是采荷中學(xué)景荷校區(qū)，再加上四區(qū)位置也好，小區(qū)北門離地鐵站近，南門口是公交站，去哪都方便。

景芳六區(qū)

有置換需求的人，主流是剛需、年輕的上班族，他們以200萬元左右的成本，可以在杭州擁有一個(gè)家，尤其是降首付、降利率的新政，進(jìn)一步釋放了購房需求。還有一種是小區(qū)內(nèi)部置換，這種客戶主要是景芳的老住戶，習(xí)慣了這里的生活，趁機(jī)“以小換大”。

小孫說，景芳的房價(jià)，跟一些降幅較大的老小區(qū)比，波動沒那么大。但是跟自己比，價(jià)格也有回調(diào)。比如說五區(qū)，去年成交價(jià)格在4萬元/平方米左右，今年也下滑了將近1萬元/平方米。不過，遇到急售的房東，還是能淘到便宜的房子。

景芳新五區(qū)

比如最近景芳新五區(qū)有一套6樓的房子，兩房朝南，因?yàn)榉繓|要改善新房，將近70平方米的房子，降價(jià)30萬元，第二天就有七八組帶看，晚上房子就簽掉了。房子賣了180萬元，單價(jià)約2.5萬元/平方米多一點(diǎn)。

成交均價(jià)略高的景芳東苑，對口景和小學(xué)和景荷中學(xué)，相對有學(xué)區(qū)優(yōu)勢。但上周成交了一套7樓的房子，房東因?yàn)橹脫Q急售，59平方米出頭的面積，掛了150萬元，最后136.5萬元成交，單價(jià)約2.3萬元/平方米。小孫都覺得可惜，市場價(jià)不至于會這么低，“對買家來說，算得上是撿漏房。”

為什么景芳的老房子，成交不錯，價(jià)格也相對穩(wěn)呢？一個(gè)原因是地段。

景芳原本在城鄉(xiāng)交界，身處城建擴(kuò)張的熱點(diǎn)，距離錢江新城只有3公里多，地鐵4號線乘坐3站路就到市民中心。近距離錢江新城、江河匯，可以享受到城市發(fā)展的紅利。其次，處于新舊城交界處，配套很方便。醫(yī)療、商業(yè)都不遠(yuǎn)，家門口濃濃的煙火氣息，傍晚的景芳路上，底商燈火通明，人們來來往往。交通方面也很便利，目前板塊內(nèi)有地鐵4號線，未來還有15號線。

景芳五區(qū)

另外，因?yàn)闆]有頂流學(xué)區(qū)加持，所以，樓市行情好的時(shí)候，價(jià)格不會沖得太高，價(jià)格相對平穩(wěn)。總結(jié)起來，用中介小孫的話說，景芳的老房子，“背靠錢江新城，價(jià)格堅(jiān)挺”。