前幾天，杭州城東某樓盤(pán)業(yè)主小吳看到一則新聞：杭州正在全市住宅小區(qū)推動(dòng)開(kāi)展公共收益管理不規(guī)范問(wèn)題專項(xiàng)治理行動(dòng)，要求所有小區(qū)全面摸排小區(qū)公共資產(chǎn)、資金底數(shù)等，并將信息明細(xì)詳細(xì)錄入智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)公共收益公示公開(kāi)制度覆蓋率100%。
于是，這個(gè)過(guò)去對(duì)小區(qū)事務(wù)不太關(guān)心的年輕人打開(kāi)了浙里辦的“杭州業(yè)主卡”，仔細(xì)看了自家小區(qū)的收支情況，仿佛發(fā)現(xiàn)了一片“新大陸”。
小區(qū)公共收益從哪來(lái)
多的能年入數(shù)百萬(wàn)元
小區(qū)公共收益，是指利用小區(qū)共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所獲得的收益，在扣除合理成本后，歸全體業(yè)主所有。隨著小區(qū)“房齡”越來(lái)越老，需要保修或更新的地方就越多，小區(qū)公共收益可以補(bǔ)充物業(yè)維修資金或用于共有部分的維修、更新和改造，讓房子更好地“延年益壽”。
可以說(shuō)，公共收益是全體業(yè)主的“錢(qián)袋子”。那么，這些錢(qián)主要來(lái)源于哪些方面？
通常來(lái)說(shuō)，物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房的租金、公共部位廣告租金以及公共車(chē)位泊車(chē)費(fèi)，這三者是絕大多數(shù)小區(qū)公共收益的主要來(lái)源。
很多商品房小區(qū)樓下的底商就是經(jīng)營(yíng)用房，小區(qū)靠對(duì)外出租這些底商，可以獲得持續(xù)穩(wěn)定的收入。
停車(chē)費(fèi)也是大部分小區(qū)的重要收入來(lái)源。如拱墅區(qū)某小區(qū)業(yè)委會(huì)在2021年度總結(jié)中稱，停車(chē)費(fèi)占小區(qū)全年公共收益的99%。
公共區(qū)域廣告租金，主要包括電梯廣告、道閘廣告等。其中電梯廣告大家平日里接觸最多，液晶屏、框架位，甚至電梯門(mén)張貼廣告，都能產(chǎn)生收入。
除此之外，小區(qū)泳池、快遞柜、電瓶車(chē)充電樁、信號(hào)發(fā)射基站以及小區(qū)內(nèi)擺攤，都是收入來(lái)源。
比如小吳所在的小區(qū)，目前公示的2020年4月至2023年4月的經(jīng)營(yíng)性收支情況顯示：泳池經(jīng)營(yíng)收入約23.61萬(wàn)元、廣告收入約92.55萬(wàn)元、經(jīng)營(yíng)用房收入約27.07萬(wàn)元、停車(chē)泊位費(fèi)約249.31萬(wàn)元、其它收入約24.08萬(wàn)元、快遞柜場(chǎng)地收入和擺攤收入分別約1.4萬(wàn)元；保修期外的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修改造支出約65.13萬(wàn)元，稅費(fèi)約3.18萬(wàn)元，其它支出約110.56萬(wàn)元，審計(jì)費(fèi)用2920元……這些費(fèi)用清晰表明了小區(qū)的收入來(lái)源和去向，業(yè)主們一目了然。
2022年錢(qián)報(bào)曾統(tǒng)計(jì)過(guò)杭州20多個(gè)小區(qū)公布的年度或半年度公共收益（點(diǎn)擊查看詳情），收益最高的蕭山某小區(qū)光2021年下半年收入就高達(dá)近417萬(wàn)元，其中“大頭”來(lái)自于地鐵征地補(bǔ)償款的利息收入；收益較低的小區(qū)，2021年全年公共收益約52萬(wàn)元。
可見(jiàn)，這筆收入非�？捎^。
杭州規(guī)范小區(qū)資產(chǎn)公示公開(kāi)
有小區(qū)因此增加300萬(wàn)元收入
不過(guò)，這筆資金具體數(shù)額多少、日常是如何管理使用的，很多業(yè)主卻不太清楚，其中很大一部分原因在于，很多小區(qū)的公共收益收支不公開(kāi)、不透明。
其實(shí)早在2019年，杭州市住保房管部門(mén)就在主城區(qū)范圍試點(diǎn)推出小區(qū)公共收益管理系統(tǒng)。2020年起，杭州市智慧物業(yè)服務(wù)平臺(tái)在全市范圍推廣，由業(yè)委會(huì)（物管委）、物業(yè)開(kāi)設(shè)資金賬戶，對(duì)小區(qū)資產(chǎn)、資金等進(jìn)行盤(pán)點(diǎn)并錄入，對(duì)公共收益收支情況進(jìn)行記錄并公示公開(kāi)，業(yè)主可以通過(guò)“浙里辦”或支付寶搜索“杭州業(yè)主卡”，隨時(shí)查看自家小區(qū)收支情況。
小區(qū)如何管好“錢(qián)袋子”，公開(kāi)“賬本子”？位于余杭良渚的億豐蔚藍(lán)郡小區(qū)，是一個(gè)值得借鑒的案例。
億豐蔚藍(lán)郡交付于2013年，共有住戶900多戶。小區(qū)現(xiàn)任業(yè)委會(huì)副主任張暢說(shuō)，小區(qū)交付后前5年，前期物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理更換頻繁，代管的小區(qū)公共收益較為混亂。不僅公示公開(kāi)不及時(shí)，社區(qū)用房被物業(yè)違規(guī)出租后一直處于臟亂廢棄狀態(tài)，公共車(chē)位被開(kāi)發(fā)商及部分商戶長(zhǎng)期占用。
2020年，小區(qū)第二屆業(yè)委會(huì)成立，按照屬地住建部門(mén)、街道、社區(qū)的指導(dǎo)，通過(guò)實(shí)地查詢、翻閱各類圖紙，明確了小區(qū)相關(guān)資產(chǎn)的權(quán)屬。一是收回被物業(yè)違規(guī)出租的社區(qū)用房，改造成小區(qū)圖書(shū)館；二是通過(guò)訴訟等途徑，收回被開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期占據(jù)的60個(gè)公共車(chē)位，對(duì)外出租增加小區(qū)收入；三是收回了被商戶占用的地下公共區(qū)域，將其改造為小區(qū)文體活動(dòng)中心。
摸清小區(qū)家底后，業(yè)委會(huì)列出資產(chǎn)清單，厘清收益明細(xì)，對(duì)欠繳租金的商戶進(jìn)行催繳，成功追回商鋪欠繳租金15.5萬(wàn)元；并通過(guò)與開(kāi)發(fā)商談判，追回小區(qū)物業(yè)保修金260余萬(wàn)元。
截至目前，小區(qū)公共收益資金結(jié)余增加近300萬(wàn)元，相關(guān)資產(chǎn)、資金信息明細(xì)詳細(xì)錄入杭州市智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)，供全體業(yè)主監(jiān)督查詢。
另一個(gè)案例來(lái)自于上城區(qū)望江板塊的高端樓盤(pán)杭源御潮府。御潮府交付于2022年下半年，小區(qū)共有住戶746戶，經(jīng)營(yíng)性用房2套。在小區(qū)業(yè)委會(huì)成立前，由于多方面原因，經(jīng)營(yíng)性用房一直租不出去，小區(qū)公共收益僅1.8萬(wàn)元。
2023年9月，小區(qū)首屆業(yè)委會(huì)成立后，在市、區(qū)兩級(jí)住保房管部門(mén)的指導(dǎo)下，修訂了公共收益管理制度、財(cái)務(wù)管理制度等，并召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，一是建立小區(qū)停車(chē)收費(fèi)方案，二是續(xù)簽物業(yè)合同調(diào)整公共收益管理模式，三是改變房屋租賃辦法等，盤(pán)活小區(qū)資源。業(yè)委會(huì)成立7個(gè)月來(lái)，賬戶公共收益高達(dá)147.76萬(wàn)元。
御潮府
御潮府
尤其是小區(qū)經(jīng)營(yíng)性用房，原先15萬(wàn)元/年的租金價(jià)格無(wú)人問(wèn)津，業(yè)委會(huì)及熱心業(yè)主們集思廣益，通過(guò)創(chuàng)新的拍賣(mài)招租方式，將該商鋪在淘寶平臺(tái)公開(kāi)拍賣(mài)，最后該商鋪以租期5年、每年42萬(wàn)元的高價(jià)成交，大大超出業(yè)主們的期待。
手頭有了資金，就有余力來(lái)實(shí)現(xiàn)業(yè)主們呼聲很高的小區(qū)公共區(qū)域改造提升事宜。前不久，小區(qū)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，高票通過(guò)了利用小區(qū)公共收益對(duì)地下車(chē)庫(kù)進(jìn)行“星空頂”改造一事。
御潮府業(yè)委會(huì)主任表示，小區(qū)公共收益管理實(shí)現(xiàn)了規(guī)范化，業(yè)主可以隨時(shí)去電子業(yè)主卡查詢明細(xì)。業(yè)委會(huì)也因此獲得了業(yè)主的信任和支持，不同專業(yè)的熱心業(yè)主共同組建小區(qū)“智囊?guī)?rdquo;，從而實(shí)現(xiàn)小區(qū)治理的“同心圓”，也幫助小區(qū)鼓起了“錢(qián)袋子”。
開(kāi)展公共收益管理專項(xiàng)整治
今年確保4778個(gè)小區(qū)“全覆蓋”
錢(qián)報(bào)記者了解到，截至去年12月，有2504個(gè)小區(qū)在杭州市智慧物業(yè)服務(wù)平臺(tái)開(kāi)戶，其中1887個(gè)項(xiàng)目在平臺(tái)錄入收支信息。
不過(guò)實(shí)際操作過(guò)程中，也有部分小區(qū)公示公開(kāi)內(nèi)容不夠詳細(xì)，收入或支出一欄顯示為0；還有不少小區(qū)尚未在市智慧物業(yè)服務(wù)平臺(tái)開(kāi)戶或進(jìn)行公示公開(kāi)，讓公共收益管理成了一筆“糊涂賬”。
因此，今年杭州加大力度，按照小區(qū)“應(yīng)上盡上”、資產(chǎn)“應(yīng)核盡核”的要求，住宅小區(qū)業(yè)委會(huì)（物管委）、物業(yè)全面清產(chǎn)核資，清點(diǎn)廣告位、停車(chē)位、物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房等公共資產(chǎn)數(shù)量、規(guī)格、使用管理及收益情況，并根據(jù)“誰(shuí)管理、誰(shuí)錄入”“誰(shuí)錄入、誰(shuí)負(fù)責(zé)”的原則，逐一錄入杭州市智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)住宅小區(qū)公共收益摸排覆蓋率100%、公示公開(kāi)制度覆蓋率100%的目標(biāo)。
專項(xiàng)治理行動(dòng)也對(duì)不規(guī)范的行為進(jìn)行處罰。前兩天，蕭山就有兩家物業(yè)公司因?yàn)?ldquo;未按規(guī)定為所服務(wù)的小區(qū)開(kāi)設(shè)共有收入專門(mén)賬戶”，被行政處罰。 杭州市住保房管局物管中心物業(yè)指導(dǎo)科相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，截至5月31日，全市4778個(gè)小區(qū)（包括商品房、老舊小區(qū)及拆遷安置房）已全部開(kāi)展資產(chǎn)資金摸排、錄入、公示。“有些老舊小區(qū)可能沒(méi)有業(yè)委會(huì)、物業(yè)，也可能沒(méi)有公共收益，這種情況下，根據(jù)誰(shuí)管理、誰(shuí)錄入的原則，由物管會(huì)或代管的社區(qū)來(lái)對(duì)小區(qū)進(jìn)行資產(chǎn)摸排和信息錄入。”
浙江工業(yè)大學(xué)中國(guó)住房和房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)金細(xì)簪認(rèn)為，以往杭州很多小區(qū)業(yè)主、業(yè)委會(huì)、物業(yè)之間爆出的矛盾糾紛，背后主要原因就是小區(qū)公共收益賬目不清，導(dǎo)致業(yè)主們質(zhì)疑物業(yè)或業(yè)委會(huì)有“貓膩”，今后全市所有住宅小區(qū)公共收益都要公示公開(kāi)，可以讓小區(qū)的公共收益從“糊涂賬”變成“明白賬”，從而促進(jìn)小區(qū)內(nèi)部各方之間的信任度，減少糾紛，而陽(yáng)光透明、相互信任是物業(yè)服務(wù)高質(zhì)量發(fā)展的基礎(chǔ)。
在金細(xì)簪看來(lái)，這次杭州住宅小區(qū)全面開(kāi)展資產(chǎn)資金摸排、錄入、公示，還能倒逼老舊小區(qū)提升治理水平。目前杭州很多老舊小區(qū)采用“大物業(yè)”管理形式，通過(guò)此次開(kāi)展的公共收益管理不規(guī)范問(wèn)題專項(xiàng)治理行動(dòng)，真正摸清“家底”，各小區(qū)的具體賬目會(huì)更清晰更規(guī)范，有利于提升社區(qū)治理能力。
來(lái)源：錢(qián)報(bào)杭州房產(chǎn)
