01
本周，濱江區(qū)白金海岸小區(qū)的一套房源被成功法拍。
該房源建筑面積約145㎡，最終成交價(jià)為651萬(wàn)元，比650萬(wàn)元的評(píng)估價(jià)，剛好高出1萬(wàn)元。
折算下來(lái)，44641元/㎡的單價(jià)，與市場(chǎng)行情基本一致。好找房數(shù)據(jù)顯示，白金海岸成交均價(jià)約47320元/㎡。最近30天，小區(qū)一共成交了8套二手房。
最新成交的一套，面積約134㎡，成交單價(jià)44524元/㎡。
巧合的是，就在下周，同樣位于濱江區(qū)的風(fēng)雅錢(qián)塘，也有一套房子法拍。
約112㎡，評(píng)估價(jià)為592萬(wàn)，折合單價(jià)約52800元/㎡。
這個(gè)價(jià)格同樣符合目前行情，根據(jù)好找房數(shù)據(jù)，風(fēng)雅錢(qián)塘二手成交均價(jià)為53400元/㎡。
風(fēng)雅錢(qián)塘和白金海岸的房齡,都在15年左右，都有不少大戶型，而且正好位于目前濱江最好的兩大公辦學(xué)區(qū)之內(nèi)：一個(gè)江南實(shí)驗(yàn)，一個(gè)聞濤。
02
濱江新房難搖，具備改善氣質(zhì)的白金海岸和風(fēng)雅錢(qián)塘本就是當(dāng)下二手房市場(chǎng)上的香餑餑，加上學(xué)區(qū)加持，更是追逐者眾。
如果你是買(mǎi)家，你會(huì)怎么選？
ROUND ONE，先拋開(kāi)學(xué)區(qū)因素，PK一下小區(qū)品質(zhì)。
前兩天，我實(shí)地探訪了兩個(gè)小區(qū)。最大的感受就是，若是自住，這兩個(gè)小區(qū)的品質(zhì)真是沒(méi)話說(shuō)。
印象最深的就是滿眼的綠化。一走進(jìn)小區(qū)大門(mén)，青翠撲面而來(lái)。兩個(gè)小區(qū)都有大面積的中央水景，里面有魚(yú)有龜，簡(jiǎn)直是溜娃勝地。
兩者的小區(qū)環(huán)境都不錯(cuò)（上為白金海岸）
樓間距都非常開(kāi)闊，走在小區(qū)里，有種空間感十足的愉悅。
雖然都早在2006年前后就已竣工，但兩個(gè)小區(qū)都做了人車分流，也都配備了露天泳池和網(wǎng)球場(chǎng)。
風(fēng)雅錢(qián)塘一共16幢，戶型大約100㎡起，往上到160—170㎡，兩梯兩戶格局；
白金海岸以金河弄為界，分為南北兩區(qū)。北區(qū)共13幢，以大戶型為主，起步就是130多㎡，往上一直到160—195㎡；南區(qū)10幢，有94、118㎡等小戶型，也有部分130多㎡。
北區(qū)均為兩梯兩戶，南區(qū)少部分樓幢為兩梯四戶。
論體量：白金海岸大約32萬(wàn)㎡，風(fēng)雅錢(qián)塘地上部分也是32萬(wàn)㎡，打個(gè)平手。
論建筑形態(tài)：白金是帶電梯的小高層（15-18層），風(fēng)雅是高層（30層以上）。
論戶型，白金海岸更緊湊一些。比如風(fēng)雅錢(qián)塘的約120㎡只有兩個(gè)房間，白金海岸的約94㎡，也是兩房；
160㎡左右的，風(fēng)雅部分戶型為大3房，白金170㎡的，做到了4房。
物業(yè)風(fēng)雅是綠城，白金海岸目前是西宸。
03
第二回合，看配套。
白金海岸位于聞濤路和濱盛路之間，從四橋下來(lái)拐個(gè)彎就到；風(fēng)雅錢(qián)塘在月明路和江南大道之間。
一些基礎(chǔ)配套，兩者差別不大。比如幼兒園，都和小區(qū)只有一路之隔；菜場(chǎng)和小區(qū)也都屬無(wú)縫對(duì)接，底商的業(yè)態(tài)也差不多。
但在大型配套上，風(fēng)雅錢(qián)塘要更勝一籌。
地鐵6號(hào)線開(kāi)通后，從風(fēng)雅錢(qián)塘的西門(mén)或北門(mén)出來(lái)，不到100米就是江漢路地鐵口；而白金海岸南區(qū)，距離地鐵長(zhǎng)河站最近也超過(guò)500米（北區(qū)就更遠(yuǎn)了）。
不過(guò)，長(zhǎng)河站是5號(hào)線和6號(hào)線的換乘站，級(jí)別比江漢路站要高。
風(fēng)雅錢(qián)塘從西門(mén)出來(lái)，隔著江漢路就是濱江天街。從白金海岸到天街，直線大約為1公里。
不過(guò)，白金海岸也有自己的優(yōu)勢(shì)。其北區(qū)隔著聞濤路就是錢(qián)塘江，第一排的房子全是一線江景。
我看了一套第二排中間樓層的二手房，北陽(yáng)臺(tái)和北面的房間望出去，同樣看得到大片江景。
晚飯后，從北區(qū)北門(mén)出去，就能到江邊散步。
04
整體看下來(lái)，兩者的居住品質(zhì)都很不錯(cuò)，風(fēng)雅錢(qián)塘的便利性則更出色。
不過(guò)，既然都是學(xué)區(qū)房，最大的加分項(xiàng)還要看學(xué)區(qū)。憑借著聞濤小學(xué)的高光表現(xiàn)，諸如白金海岸等小區(qū)，最近的表現(xiàn)非常亮眼。
“二手房現(xiàn)在拿出來(lái)賣(mài)得很少，很多房東都惜售了。”附近一位中介說(shuō)。
法拍的熱度，也開(kāi)始出現(xiàn)往上的拐點(diǎn)。
就在今年3月，和此次這套白金海岸法拍房同一幢（不同單元）的一套房源開(kāi)拍，其評(píng)估價(jià)為655萬(wàn)元，最終成交單價(jià)為601萬(wàn)元。
相當(dāng)于打了個(gè)92折。
白金海岸外觀
不過(guò)，那套房源的面積略小，折算下來(lái)成交單價(jià)為44117元/㎡，和本周這套相仿。
從2014年開(kāi)始，白金海岸一共法拍過(guò)11套房源（不算本周這套）。除兩套流拍外，其余9套中有6套低于評(píng)估價(jià)成交。
換句話說(shuō)，這個(gè)小區(qū)在法拍市場(chǎng)上的熱度一般。
不光白金海岸，整個(gè)聞濤的學(xué)區(qū)房，此前在法拍市場(chǎng)上的表現(xiàn)都差強(qiáng)人意。
春江時(shí)代去年拍了兩套，全部低于評(píng)估價(jià)；水印城去年也拍了兩套，一套低于評(píng)估價(jià)，一套剛過(guò)評(píng)估價(jià)。
05
但今年開(kāi)始，情況明顯有了改觀。
表現(xiàn)最好的是
錦繡江南，今年拍了2套，平均溢價(jià)率達(dá)到34%，而過(guò)去三年拍了3套，平均溢價(jià)率只有-2.4%。
此次雖然僅高了1萬(wàn)元，但這套房源，是最近15個(gè)月以來(lái)，白金海岸第一套拍出正溢價(jià)的房子。
而且，無(wú)論是報(bào)名人數(shù)（10人），還是叫價(jià)回合（70次），都屬高位。
有人下結(jié)論：這就是聞濤的功勞。
就在上個(gè)月，今年的杭外放榜，總共320位錄取新生中，聞濤小學(xué)占了8位。
這個(gè)數(shù)字，不僅在濱江區(qū)獨(dú)占鰲頭，就是放到全杭州，也是佼佼者。
這兩年，聞濤小學(xué)在家長(zhǎng)中的口碑一直往上走。直接帶來(lái)的，就是“越來(lái)越難進(jìn)了”。
2019年，聞濤小學(xué)的新生落戶年限只要兩個(gè)月。也就是說(shuō)，只要稍微提前一點(diǎn)買(mǎi)房，遷入戶口就能入讀。
但到了去年，這個(gè)數(shù)字光速提到了2年半。孟母?jìng)兿胱尯⒆幼x聞濤，要提前3年做準(zhǔn)備。
今年的報(bào)名工作雖然還未開(kāi)始，但從提前發(fā)布的預(yù)警信息看，已是一片紅色。
聞濤中學(xué)也很牛。根據(jù)網(wǎng)上的一份喜報(bào)，2018年聞濤中學(xué)的中考成績(jī)，第一批高中的上線率超過(guò)了60%。
06
這些年，說(shuō)起濱江的公辦教育資源，在不少人心里，江南實(shí)驗(yàn)一直是老大。
這不僅因?yàn)槠涮厣逃容^優(yōu)秀，像足球、音樂(lè)等學(xué)科多次獲得獎(jiǎng)項(xiàng)，而且，在朋友圈里，其中考成績(jī)，也是最近幾年公認(rèn)的杭州第一梯隊(duì)。
江南實(shí)驗(yàn)是9年一貫制，對(duì)一些家長(zhǎng)來(lái)說(shuō)，把孩子送進(jìn)江南，本就省掉了“小升初”一道煩惱。
中考成績(jī)出色，更是錦上添花。
因此，反映到市場(chǎng)上，在很多方面，江南實(shí)驗(yàn)都要壓聞濤一頭。
比如落戶年限，雖然去年聞濤小學(xué)大幅提升，但江南實(shí)驗(yàn)的月明校區(qū)，要3年4個(gè)月，比聞濤要多近1年；
最直接的就是房?jī)r(jià)。聞濤的學(xué)區(qū)房，不少在4萬(wàn)+。半島國(guó)際、錦繡江南、白金海岸北區(qū)等較貴，要5萬(wàn)+；
江南的學(xué)區(qū)房，大戶型為主的幾個(gè)小區(qū)，如
傾城之戀、風(fēng)雅錢(qián)塘，起步就要5萬(wàn)+；
小戶型居多的東方郡，要6萬(wàn)+；房齡較新的春江酈城，更是要7萬(wàn)+。
07
如今的聞濤和江南之爭(zhēng)，就好比意甲的尤文圖斯和亞特蘭大，一個(gè)是公認(rèn)的老牌勁旅，一個(gè)這兩年正處于上升態(tài)勢(shì)，兩者很有可能一直糾纏下去。
江南的優(yōu)勢(shì)是底蘊(yùn)和穩(wěn)定，但這同樣是一把雙刃劍，一旦有個(gè)別年份表現(xiàn)不佳，就會(huì)迎來(lái)質(zhì)疑聲音。
聞濤的打法賞心悅目，無(wú)論是學(xué)校成績(jī)還是二手房表現(xiàn)，都極易產(chǎn)生爆點(diǎn)。但要真正蛻變成BIG CLUB，仍然需要時(shí)間的檢驗(yàn)。
法拍房，很有可能成為雙方角力的下一個(gè)戰(zhàn)場(chǎng)。
和聞濤學(xué)區(qū)房相比，江南實(shí)驗(yàn)的學(xué)區(qū)房，此前在法拍市場(chǎng)上的表現(xiàn)要亮眼得多。
以風(fēng)雅錢(qián)塘為例，自2016年以來(lái)，一共有6套房源（不含此次這套）法拍，其中5套高出評(píng)估價(jià)成交。
尤其是今年2月，一套評(píng)估價(jià)735萬(wàn)的房子，最終以1009萬(wàn)的高價(jià)成交，溢價(jià)率達(dá)到37%。
不過(guò)，彼時(shí)杭州法拍房還沒(méi)有納入限購(gòu)，整體正處于較火的狀態(tài)。
這一次，一周時(shí)間內(nèi)，法拍市場(chǎng)的白金海岸VS風(fēng)雅錢(qián)塘，就是聞濤PK江南實(shí)驗(yàn)的又一回合！
來(lái)源：層樓
