| PART 1 |
巡游杭城，關注二手房板塊；
沿著文二路，來到老文教的盡頭；
城西改善經(jīng)典之地，走進文新。
| PART 2 |
文新街道范圍如下圖，同名板塊的邊界和嘉綠、古蕩、蔣村交織混在一起，筆者還是按道路大致劃分一下邊界；
如下圖，東至蓮花港河，北至余杭塘河，西到紫金港路，南至西溪，總而言之，四面是水，文三路以北大部分歸屬古蕩，只有古墩路西邊一部分姑且放到文新板塊講；
▲文新板塊
該板塊優(yōu)勢和短板極其明顯，優(yōu)點是強學區(qū)、低層低密、經(jīng)典產(chǎn)品多、配套多生活方便；缺點是停車難死、商業(yè)綜合體不強（華商重建希望有所改善）、文一到文三路有噪聲影響。
因為該板塊咨詢較多，意向購房者的畫像也較為清晰：求學區(qū)的剛需和離公司住得近的改善。本文就換個寫法，針對性的對這兩類購房者分別推薦；
首先是針對學區(qū)的購房者，筆者認為最適合老年到此為子女帶娃居住、以及預算不高求優(yōu)質(zhì)教育的小夫妻。
學區(qū)地圖如下，星洲最強，競舟、文苑稍遜，府苑尚可，翠苑、文新、西溪實驗相對普通些，這三檔在掛牌均價上體現(xiàn)的很明顯，階梯價差在1-1.2w/㎡上下；
▲文新學區(qū)區(qū)劃
筆者推薦一些均好性不錯的樓盤，不求最好又貴，求性價比，如下圖：
▲學區(qū)導向推薦樓盤
豐潭路地鐵口附近
金成花園、恩濟花園、金都新城、富麗花園；
五聯(lián)地鐵口附近嘉綠景苑。
以上小區(qū)房子維護得還不錯，有小戶型、房子不太破、總價不太高、生活夠便利、學區(qū)也挺好，泡沫小總價也合適，學區(qū)+地鐵的組合抗跌，為了娃讀書用9年再賣問題不大。
▲文新鳥瞰實拍
板塊大部分建筑風貌除了極個別的經(jīng)典盤以外實在長得大差不差，以新古典面磚洋房以及涂料小高層為主，普通人只要理解到就是建筑會刻意扭一扭、凸出一些幾何的古典和鐵藝裝飾及象征就行，無須深究。
▲文新住宅小區(qū)風貌
以學區(qū)為主要目的購置老房，重點還是定小區(qū)及戶型，不建議一房戶型，起碼要有兩間臥室分別安排家里生活和小孩自習及休息，筆者推薦周正的兩房戶型：
300w級：金都新城 63㎡掛牌330w，嘉綠景苑東園 73㎡掛牌308w、92㎡掛牌360w；
▲300w級推薦，按文字敘述順序左→右，上→下
400w級：金都新城88㎡掛牌400w，同價有單層和頂層兩套，富麗花園90㎡掛牌400w，恩濟花園80㎡掛牌390w，金成花園87㎡掛牌428w；
▲400w級推薦，按文字敘述順序左→右，上→下
500w級：新金都城市花園90㎡掛牌540w，金成花園98㎡掛牌549w，恩濟花園95㎡掛牌492w，嘉南公寓74㎡掛牌485w，星洲花園82㎡掛牌532w，華苑公寓80㎡掛牌490w。
▲500w級推薦，按文字敘述順序左→右，上→下
600w以上，屬于兼顧居住和學區(qū)的客群，會在下一部分推薦。這個價位如果不是娃迫近上學，筆者建議去關注不遠處的申花新房；
近半年內(nèi)預計還會有華潤華豐造紙廠項目兩地塊、星瓚頌錦府、慶樾上府、綠城慶隆地塊、濱江攬云錦繡里等多個項目加推或開盤，供應超4000多套，申花對于老城二代及新高凈值改善人群的吸附力很強，生源好投入多，未來教育不會差。
現(xiàn)在是全面的買方市場，二手殺價別過分但別文氣。實際成交先按8折殺，等房東中介回彈，據(jù)理力爭：不是西湖區(qū)最頂級、房子老、沒電梯、停車難、裝修土、戶型馬馬虎虎、馬路吵、老人多、管理松散、離七院近、市場差明年出手都難、別的選擇多...
不急就留一個房東聯(lián)系方式耗著再看別家，最后適當松口到85折，底線務必9折以內(nèi)成交。
| PART 3 |
▲文新鳥瞰實拍
這一部分，寫給需要住的近，想在文新改善居住的購房者，這部分客群預算高、人數(shù)少，文新的面積段和總價跨度也大，筆者只推薦小區(qū)并加以說明，戶型視個人需求和預算而定；
推薦樓盤如下圖，
▲改善小區(qū)推薦
分別是復式疊墅產(chǎn)品富越香墅、星洲花園北區(qū)洋房大戶型、桂花三兄弟桂花城、蘭桂、紫桂，頤景園，南都德加，改善戶型主要掛牌區(qū)間在800-1200w。▲上-桂花城，下-德加
大城西作為當年改善的代名詞，文新?lián)碛泄鸹ǔ�、德加這樣的一代經(jīng)典作品，幾乎是當年杭州新古典風住宅塔尖雙壁。
這是一種和如今光禿禿的公建立面形成極大反差的風格，簡單解釋就是用現(xiàn)代的工藝技術和新材質(zhì)進行古典裝飾藝術的表達；
▲古羅馬-科林斯柱
舉個例子，如上圖是古羅馬常見的科林斯柱頭，石雕毛茛葉和一堆雕花，放在17世紀古典主義時期，這些裝飾該少的一樣沒少反而多了，法國學院派把古典時代+文藝復興+經(jīng)典巴洛克進行了大融合并系統(tǒng)化規(guī)范化，這時期的建筑比例秩序極其嚴格而且走向了過于復雜的方向；
▲古典主義時期，法國建筑裝飾
這么復雜，干多了人會煩的。到18世紀后期，有人開始用現(xiàn)代材料的石膏、鐵藝、銅等等抽象、簡化、替代這些磚石雕花對抗巴洛克和洛可可，操作簡單施工快，形體更顯干練，表達了時代的技術特征和工業(yè)革命的氣象，成為了新舊時代融合的新風尚，于是叫“新”古典主義；
但是，這也導致“古典主義”這種重視幾何和題材的莊重藝術變成了各種輕易可復制的裝飾風格而淡化了建組的幾何秩序，每到一個國家都可以排列組合并演化出各自的樣貌；
到如今可以這么說，只要有古典元素裝飾的都算新古典，你可以簡單理解成給房子化了一個法式古風的妝容罷了。
化妝有畫的好的也有畫得丑的，筆者認為在文新做得最好的是德加和紫桂。
▲上星洲花園，下紫桂
上圖是星洲花園和紫桂的航拍圖，借由總平面可以清晰地區(qū)分啥叫剛需和改善定位，星洲的房屋排列密集很多、沒有做古典的坡頂、綠化率不如紫桂，而紫桂在中軸線上布置了明確有變化的幾何小廣場，有明顯的梯形、橢圓、橢圓曲線，其目的是讓人在地面視角獲得透視上額外的開闊或者延伸感，也因此會形成空間的動勢。
▲文藝復興的射影幾何研究
這應用了射影幾何的知識，簡單說人的眼睛因為有透視的關系會出現(xiàn)錯判，比如站在邊上看一個圓形的廣場，你只是認為它圓而其實沒法掌握其全貌，此時若將圓變成橢圓，因為近大遠小，你會對距離感產(chǎn)生錯判，認為某個方向的遠處物體更高大或是渺小；
▲圣彼得廣場
最知名的例子就是圣彼得廣場，一個橢圓加一個梯形，目的都是為了讓人認為眼前的圣彼得大教堂看上去更巨大更宏偉而進行的透視魔法，紫桂就是很好的運用到這一點，入口處會顯得更寬闊，進入后看到縱向的橢圓形泳池和梯形景觀則會讓小區(qū)中間花園的進深感拉長；
▲紫桂平面
南都德加不遑多讓，甚至在嚴謹?shù)墓诺渲髁x布局里進行了創(chuàng)作。
▲德加平面
上圖是南都德加的總平面，除了同樣疏密有致的綠化率和建筑占地，橢圓曲線、中軸線、橢圓形廣場，建筑交錯形成的動態(tài)，它甚至在中央描繪芭蕾舞少女；
建筑是芭蕾的七位手，中央的綠植花壇是少女的腰身，水景和刻意做出來的半圓花壇是芭蕾舞裙邊；
▲拉伸透視的橢圓廣場
這不是筆者的幻想，而是項目名的切題，印象派早期巨匠埃德加·德加最著名的繪畫題材便是芭蕾舞女和賽馬，而正統(tǒng)學院美術教育出身的他本人卻從未承認自己是印象派，而認為繪畫是精確的關系、反復、練習的產(chǎn)物。
▲德加-芭蕾舞女
這也是古典主義的精神，裝飾只是禮贊，精確的幾何比例和形體關系演繹出的莊重美才是其真諦。
經(jīng)典之所以成為經(jīng)典，必然藏有遠深于“只是賣房給你”的用心，如今的房子，再難看到專業(yè)到浪漫的精神。
| PART 4 |
關于經(jīng)典扎堆的學區(qū)板塊文新，才疏學淺作了一番淺談，無論是出于學區(qū)導向或是改善，希望對你有所幫助。
能說的還有很多，不能俱足望海涵，有補充的請在評論區(qū)留言，或分享與這里的故事。
來源：杭州房叔
