01前幾天，G7峰會(huì)在日本廣島舉辦，當(dāng)?shù)卮笈癖姶笠?guī)模集會(huì)游行，抗議七國(guó)集團(tuán)（G7）聚首。
因?yàn)樵谶@場(chǎng)會(huì)議中，幾乎每個(gè)議題都跟和平不搭邊，制裁俄羅斯、打壓中國(guó)、遏制其他新興國(guó)家……
以美國(guó)為首的西方發(fā)達(dá)國(guó)家，認(rèn)為一切后來(lái)者都是瓜分蛋糕的敵人，小算盤打得直冒煙。
不過中國(guó)這邊，也沒閑著，做了一件很重要的事情——
選擇同樣的時(shí)間，于西安舉辦了中亞峰會(huì)。討論的議題并非是如何反擊G7，而是如何聯(lián)手打通資源，做大蛋糕，真正詮釋了什么叫做“你打你的，我打我的”。
兩場(chǎng)盛會(huì)，對(duì)全球釋放了不同的聲音，一家歐洲獨(dú)立報(bào)社，在頭版點(diǎn)了一句話：
格局前景，高下立判。其實(shí)很多人并不理解中亞峰會(huì)，以為是一次單純的外交，并非如此。
過去的中亞一直都是俄羅斯說(shuō)了算，俄羅斯視中亞為自家“后花園”，其他人絕不能染指，包括中國(guó)。
但烏克蘭與俄羅斯持續(xù)不斷的惡劣沖突，讓趨勢(shì)出現(xiàn)了轉(zhuǎn)折，撕開一道裂縫。
一方面，中亞諸國(guó)對(duì)于烏克蘭的境遇多多少少有些“唇亡齒寒”，開始對(duì)自身主權(quán)安全擔(dān)心。
另一方面，害怕陷入焦灼的俄羅斯，無(wú)法提供庇佑能力，而遠(yuǎn)在西方的美國(guó)，正虎視眈眈這片沃土。
所以這場(chǎng)峰會(huì)，實(shí)際上是中亞各國(guó)對(duì)于中國(guó)是否是一個(gè)更加可靠的、更安全的合作伙伴的重大思考。
而俄羅斯在烏克蘭無(wú)人機(jī)、火箭炮的羈絆下，心力交瘁，對(duì)中亞與中國(guó)的交好只能默許，畢竟讓盟友在中亞發(fā)揮更大影響力，總比西方勢(shì)力重新滲透回來(lái)強(qiáng)。
去年的中吉烏鐵路就是例子，經(jīng)歷長(zhǎng)達(dá)二十五年的軌距爭(zhēng)議后，普京終于默許吉爾吉斯斯坦只應(yīng)用中方的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)它。
由此來(lái)看，中亞峰會(huì)，其實(shí)是中國(guó)天字號(hào)工程——陸上絲綢之路的戰(zhàn)略，“實(shí)質(zhì)性起點(diǎn)”。
在大會(huì)結(jié)束的時(shí)候，充滿畫面感的一段講話，影響深遠(yuǎn)：
橫跨天山的中吉烏公路，征服帕米爾高原的中塔公路，穿越茫茫大漠的中哈原油管道、中國(guó)-中亞天然氣管道，就是當(dāng)代的“絲綢之路”；
日夜兼程的中歐班列，不絕于途的貨運(yùn)汽車，往來(lái)不歇的空中航班，就是當(dāng)代的“駝隊(duì)”；
尋覓商機(jī)的企業(yè)家，抗擊新冠疫情的醫(yī)護(hù)人員，傳遞友誼之聲的文化工作者，上下求索的留學(xué)生，就是當(dāng)代的友好使者。
未來(lái)是否會(huì)再現(xiàn)唐朝盛世“絲綢之路”的歷史級(jí)繁榮，還未可知。
但可以確定的是，丟了那么多年的中亞走廊，于今終于挺著胸膛走回來(lái)了，而打通中亞后，中西部的工業(yè)品可以通過這條陸上絲綢之路，一路向西傾瀉。
整個(gè)西北，甚至中西的格局，由此改寫，收獲最大的莫過于絲綢之路的起點(diǎn)，西安，徹底進(jìn)入躺贏的格局。
02對(duì)西安來(lái)說(shuō)，一直以來(lái)質(zhì)疑聲很多。
最大的關(guān)注點(diǎn)就是，投資不過山海關(guān)，西安作為西北重要成員，被定義為“窮鄉(xiāng)僻壤”的焦點(diǎn)。
但事實(shí)上，西安用了十年時(shí)間，成為繼北京之后，北方第二個(gè)經(jīng)濟(jì)最活躍的城市，尤其今年第一季度，西安拿下全國(guó)GDP增速第一的成績(jī)。
經(jīng)濟(jì)和人口增量層面，無(wú)論是老大哥天津，還是山東濟(jì)南、青島，都很難與其相爭(zhēng)。
根本原因，在于西安的三個(gè)邏輯：
1、絕對(duì)生態(tài)位2、超強(qiáng)科教基因3、幸運(yùn)的產(chǎn)業(yè)踏點(diǎn)
我們說(shuō)杭州很強(qiáng)，但隔壁有蘇州、南京和寧波；佛山很強(qiáng)，大灣區(qū)還有個(gè)東莞；青島很強(qiáng)，濟(jì)南不逞多讓；廈門很強(qiáng)，還有個(gè)福州……
但如果說(shuō)西安一般，能從陜西，甚至整個(gè)西北找到比西安更強(qiáng)城市嗎？
蘭州，西寧，烏魯木齊，還是銀川？
這就是絕對(duì)生態(tài)位——
在一個(gè)地域內(nèi)，甚至找不到相同量級(jí)的第二個(gè)城市。
2018年，西安被定義為第9個(gè)國(guó)家級(jí)中心城市，從那個(gè)時(shí)候開始，西北地區(qū)的所有戰(zhàn)略支持和資源供給基本都要圍繞著西安轉(zhuǎn)，“舉西北造一城”的戰(zhàn)略思路非常清晰。
兩千年前，張騫開辟絲路，西漢征大宛聯(lián)烏孫，唐設(shè)碎葉戰(zhàn)怛羅斯，長(zhǎng)安名震一時(shí)，成為中國(guó)-中亞機(jī)制起源地，而現(xiàn)在，五國(guó)會(huì)首長(zhǎng)安，便是兩千年前歷史的呼應(yīng)。
過去是，現(xiàn)在也是，西安名正言順。
第二個(gè)是文化科教基因。
西安為什么能實(shí)現(xiàn)彎道超車，關(guān)鍵點(diǎn)就在于西安不是空架子，而是擁有幾千年歷史文化沉淀與人才資源。
雖然我也睡不慣兵馬俑酒店，但站在西安城墻上，隱隱約約有一種厚重感，這種厚重感讓我覺得西安有一種傳統(tǒng)意義的大城氣息。
在這之上，數(shù)千年積累的科教資源起到了重要作用。
企業(yè)追求什么？人才集群。
只有人才足夠多，生產(chǎn)效率才能提高，從而擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，利潤(rùn)水到渠成。
西安作為全國(guó)五大科教中心（北京、上海、武漢、南京、西安），提供了源源不斷的人才資源，從而虹吸大型企業(yè)落地。
別人為了招商引資，絞盡腦汁，而西安只要把企業(yè)政策做好，充沛的人才紅利便會(huì)為成為招商引資最強(qiáng)籌碼。
第三就是踩中了風(fēng)口。
西安在制造業(yè)時(shí)代，沒跟上風(fēng)口，經(jīng)濟(jì)發(fā)展遲緩，在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代也只是咬住一個(gè)尾巴，但在新興產(chǎn)業(yè)的布局上，卻實(shí)現(xiàn)了彎道超車。
比如新能源巨頭比亞迪第二大主力工廠就在西安，三星半導(dǎo)體生產(chǎn)基地，隆基綠能，眾多手機(jī)巨頭在西安設(shè)立研發(fā)中心，同時(shí)獲批建設(shè)綜合性國(guó)家科學(xué)中心和科技創(chuàng)新中心。
產(chǎn)業(yè)帶來(lái)高薪就業(yè)崗位，反向虹吸人才，西安2000年人口是741萬(wàn)，而現(xiàn)在人口是1300萬(wàn)左右，這不僅是當(dāng)初的人才大戰(zhàn)的成果，更多是實(shí)打?qū)崒?duì)西北年輕人虹吸的成果。
總之在未來(lái)角度，北方很難找到第二個(gè)如西安一樣，有潛力有概念的城市。
當(dāng)然西安并非都是優(yōu)點(diǎn)，相應(yīng)的，缺點(diǎn)也值得人們思考，比如房地產(chǎn)。
03
了解過西安的人都明白，曾經(jīng)的西安房?jī)r(jià)連續(xù)上漲68個(gè)月，創(chuàng)造過樓市歷史。
在那68個(gè)月中，茶水費(fèi)、捂盤不售、萬(wàn)人搶房、中介打架、開發(fā)商騙人……幾乎全部樓市亂象，都在西安演了一遍。
房?jī)r(jià)上漲，促使全城所有資產(chǎn)房?jī)r(jià)上揚(yáng)，就連郊區(qū)也跟著亂漲。
當(dāng)所有人認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候，這個(gè)市場(chǎng)已經(jīng)失去理性，但同樣，更多人也要為情緒買單。
后來(lái)大家也看到了，西安樓市回調(diào)很充分，最高跌回20%多。
這么一高一低，很多家庭把幾年的收入都套進(jìn)去了。
但要注意，這種回調(diào)并非無(wú)差別下跌，而是之前連續(xù)幾年炒作的郊區(qū)，以及城區(qū)的老破小，基本跌回了原先的模樣。
而像奧體、軟新、CID、高新等板塊，房?jī)r(jià)在幾年3月份已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了筑底反彈。
西安通過5年多大漲，3年大跌，實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)的“篩選”，優(yōu)劣資產(chǎn)一目了然。
我一直認(rèn)為回調(diào)未必不是好事，房?jī)r(jià)只有充分下跌，才能充分上漲，最終要?dú)w于合理的上漲曲線。
大概從2022年2月開始，西安房?jī)r(jià)穩(wěn)定在1.6萬(wàn)/平米左右，目前已經(jīng)隱隱約約有抬頭預(yù)兆，達(dá)到1.65萬(wàn)/平米。
帶看量層面，也佐證了這個(gè)趨勢(shì)。從2023年開始，周帶看量達(dá)到8.5萬(wàn)套左右，比去年平均高2萬(wàn)套。（貝殼數(shù)據(jù)）
我認(rèn)為目前無(wú)論房?jī)r(jià)趨勢(shì)還是成交趨勢(shì)，西安樓市都比較實(shí)際了，符合西安人群當(dāng)下購(gòu)買力。
西安目前最大的問題，是野蠻生長(zhǎng)帶來(lái)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)不足。
雖然所利好不斷，新興產(chǎn)業(yè)格局凸顯，但實(shí)際上就業(yè)市場(chǎng)跟成都、武漢一樣，依然處于“極度內(nèi)卷”的狀態(tài)。
跟那邊的朋友聊過以后，大家普遍的反應(yīng)是，西安未來(lái)很好，預(yù)期很足，但現(xiàn)在亂也是真的亂，這種亂在于量的增長(zhǎng)速度太快，對(duì)于質(zhì)的要求普遍較低。
一切事物還沒有完全落于規(guī)矩。從西北大哥到西北之王，尚需時(shí)間。
不過，話說(shuō)回來(lái)。
房地產(chǎn)投資就是這樣，越亂越有機(jī)會(huì)，越跌越有價(jià)值，既然筑底，西安的購(gòu)房者，在下半年就可以積極關(guān)注樓市了，否則等全部利好兌現(xiàn)，就很難選到好的資產(chǎn)。
接下來(lái)西安會(huì)處于高增速、拉骨架的狀態(tài)，這時(shí)候，主要概念圍繞著一個(gè)字“新”。
資產(chǎn)價(jià)值的兌現(xiàn)會(huì)在5年-10年左右，所以你所選的標(biāo)的物，一定要在未來(lái)足夠能“打”。
這就要圍繞著新的板塊和新的盤做文章。對(duì)于老中心的二手老破小，基本會(huì)陷入流動(dòng)性停滯的狀態(tài)。
具體買哪里，等我過段時(shí)間去西安線下調(diào)研后會(huì)給大家做文章輸出。
這期題目，主要在于盤點(diǎn)西安的房地產(chǎn)價(jià)值和時(shí)機(jī)選擇。
房地產(chǎn)價(jià)投邏輯跟炒股一樣，如果一個(gè)企業(yè)的業(yè)績(jī)處于長(zhǎng)期上漲趨勢(shì)，未來(lái)概念足夠，那么一切下跌都是一種反向利好。
來(lái)源：子木聊房
