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“交付不到4年，就要動用小區(qū)物業(yè)專項維修資金？”
接到第三方電話回訪時，露露滿臉問號。再一細問，動用專項維修資金，竟只是對小區(qū)電梯進行維修。
沉思片刻，她選擇“不同意”。
一來，小區(qū)2019年中才交付，迄今不到4年。
雖說電梯屬于易耗品，可畢竟不是整梯更換。再加上如此短年限，即使出現(xiàn)故障需要維修，小區(qū)這幾年的經(jīng)營性收入多少也能覆蓋。
二來，動用物業(yè)專項維修資金，過程十分繁瑣。
需由小區(qū)業(yè)委會出面申請，通過后進入業(yè)主投票環(huán)節(jié)，樓幢三分之二以上業(yè)主同意，方能申領使用。
一般多發(fā)生在交付數(shù)年后，小區(qū)過了8年質(zhì)保期，此時外立面出現(xiàn)大幅破損，又或是小區(qū)電梯需大量更換或大幅維修，維修金額巨大，為業(yè)主切身安全考慮，才會去申請。
像露露小區(qū)這樣，交付不到4年，就動用物業(yè)專項維修資金的，就連業(yè)內(nèi)人士都說，太罕見了。
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根據(jù)公開披露的資料，露露所在小區(qū)的電梯問題，絕大多數(shù)小區(qū)均有發(fā)生。
像是電梯底坑導向裝置拆除及異響，基油盒缺失；電梯轎頂衛(wèi)生不達標；底坑漲緊輪外殼破損、油污多；部分電梯顯示屏存在缺筆畫等等。
算不得大故障，單項維修成本也不貴。
相對維修成本比較高的，是電梯的鋼絲繩更換。按照規(guī)定，電梯鋼絲繩磨損到一定程度時，需進行更換。
在第三方出具的檢測報告上，露露小區(qū)確實有那么一兩臺電梯，鋼絲繩磨損嚴重，建議的解決方案是：對鋼帶進行大修，報價2萬5一臺（不含安裝費）。
作為一個擁有上千戶業(yè)主的小區(qū)，偶有一兩臺電梯損耗嚴重，這概率就跟買新車出故障差不多�？傆袔讉�倒霉蛋剛提車，就頻繁出故障返修。
體量比露露小區(qū)大的樓盤，杭州多得是，為何其他小區(qū)沒有動用物業(yè)專項維修資金呢？
業(yè)委會給的回復是：因精力有限，小區(qū)經(jīng)營性收入無法做到按每戶分賬。
加上各樓幢、單元電梯維保金額不同，少則幾百元、多則幾萬元，統(tǒng)一使用經(jīng)營性收入支付，對維修費用少的單元業(yè)主不公平。
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之所以啟用物業(yè)專項維修資金，業(yè)委會發(fā)布的公告里寫著：因小區(qū)內(nèi)多部電梯故障頻發(fā)，出現(xiàn)鎖人和滑降等情況，為延緩電梯老化，需對損壞的配件及時修理維護。
初衷是好的。
可作為旁觀者，我更好奇的是：一個交付不到4年的小區(qū)，電梯問題為何如此突出？
一般來說，曳引電梯的設計壽命是15年，螺桿式電梯使用壽命是30年以上，只要維保的好，可以有效延長使用壽命。
杭州第三方物業(yè)管理專家婁云林也表示，電梯頻繁出故障，跟電梯品牌關系不大，關鍵還是以下三點：
1、電梯安裝階段工程做得不細致；2、電梯日常維修保養(yǎng)不力；3、使用過程中有諸多不當使用。
要說使用不當，那也是經(jīng)年累月的結(jié)果，不會只發(fā)生在一兩臺電梯上。
正常電梯在使用10-15年后，故障發(fā)生的概率才會大增。
露露小區(qū)雖算不得豪宅，可開發(fā)商當年也是雄心勃勃要打造區(qū)域標桿產(chǎn)品，在各方面的投入上也是下了血本。
而且，小區(qū)電梯普遍有兩年質(zhì)保期。雖然已經(jīng)過了質(zhì)保期，可每年定期仍在維修保養(yǎng)，為何第三方出具的電梯維修報價，還需再花費30多萬？
當中像是應急電源、松閘電池、減速開關等配件，幾乎每臺電梯均需配置，成本從幾十到幾百元不等。
既如此，電梯損耗嚴重更大的可能性，是電梯安裝階段工程做的不細致，又或是電梯日常維修保養(yǎng)不力。
可最終的結(jié)果，卻是要業(yè)主買單。
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雖說眼下，動用物業(yè)專項維修資金，業(yè)主無需支付任何費用（買房時已經(jīng)支付）。
可按規(guī)定，當物業(yè)專項維修資金剩余本金不足30%時，需由業(yè)主補齊。
都說花錢容易攢錢難，真到了那一天，業(yè)主們愿不愿意補齊物業(yè)專項維修資金的缺口，還是未知數(shù)。
更何況，小區(qū)交付還不到4年，各項設施設備的損耗都不算太大。等年頭再長些，尤其是過了8年的房屋質(zhì)保期，那時修修補補需要動用的資金量更大。
諸如漏水，外立面脫落，消防故障，電梯報廢更換等等，一項項的全是大額支出。
那時，指望小區(qū)的經(jīng)營性收入去填大窟窿，壓根不夠。絕大多數(shù)小區(qū)，選擇在此時，啟用物業(yè)專項維修資金，快、準、狠，還不落埋怨。
前不久，住房和城鄉(xiāng)建設部黨組書記、部長倪虹在某次與中國銀行的交流活動中提出，要探索建立房屋養(yǎng)老金制度，為房屋提供全生命周期的安全保障。
這在某種程度上透露出：買房時交納的物業(yè)專項維修資金，或面臨數(shù)額不足的問題，難以滿足未來房屋維修和改造等需求。
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露露小區(qū)當前面臨的問題，給大眾提了個醒：
第一，小區(qū)電梯的質(zhì)保期只有兩年，超出時間后的相關維修費用，需由小區(qū)業(yè)主自行支付。
婁云林提醒，一般小區(qū)交付快到兩年時，最好對小區(qū)里的每部電梯進行查驗，有問題及時修補。
露露小區(qū)業(yè)委會成立時，已經(jīng)過了兩年質(zhì)保期。再加上業(yè)委會成立后，又是進行賬目交接，又是籌備更換物業(yè)，沒有在第一時間關注電梯查驗，錯過了最佳維修期。
第二，物業(yè)作為小區(qū)“守門員”、“急先鋒”，十分關鍵。
這次電梯問題被爆出，起因是去年底露露小區(qū)更換物業(yè)。
新物業(yè)在進駐前，為防止在某些問題上與老物業(yè)扯皮，會對小區(qū)進行全面的排查，并就小區(qū)現(xiàn)有問題，出具承接查驗報告。
也正因這份報告，業(yè)主才意識到有的電梯損耗竟如此嚴重。
露露所在小區(qū)不會是特例。前幾年，因為限價以及其他諸多現(xiàn)實因素，杭州新房品質(zhì)參差不齊。若再遇上不作為的物業(yè)，小區(qū)損耗只會加速。
電梯問題不過是其中一小點，還有消防、園林綠化、外立面等等，牽一發(fā)而動全身。
我們能做的，是發(fā)揚主人翁精神，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。
來源：層樓
