01
蔣村的一哥，或許要換人了。
3月底剛交付的中杭府，在4月就掀起了一波二手房的高潮，吸睛整個大城西。
手邊買房數(shù)據(jù)顯示，在4月杭州的帶看量數(shù)據(jù)中，中杭府以1516次的帶看量位列杭州九區(qū)第七位。
這個成績不僅力壓同板塊的河濱之城一頭，也是主城區(qū)城西版圖中的TOP1。
當然，最瘋狂的還是剛交付的第一周，不管是我愛我家數(shù)據(jù)研究院還是貝殼研究院的帶看數(shù)據(jù)，中杭府都穩(wěn)居第一。
蔣村的一名中介告訴我，上個月光中杭府他就帶看了100多次，一個月吃飯的頓數(shù)都沒這么多。
“有性價比的那些房源密碼，我現(xiàn)在都能倒背如流了。”中介說道。
這么火的中杭府，我們也實地去看了一次。
02
每一次路過中杭府，都忍不住多看兩眼。
那惹眼的大門氣度恢弘，坡屋頂形制，像是廡殿頂+懸山頂?shù)暮象w。如今終于可以沉浸式體驗一把，別說，還真有一點小期待。
走進中杭府小區(qū)大堂一樓，陳設精致，能感受到一股豪宅氣場撲面而來。
會所在大堂地下一層，面積有1800㎡。包含了恒溫泳池、健身房、養(yǎng)生會所、會客區(qū)、童玩區(qū)和桑拿房等。
穿過會所進入小區(qū)，能看到一片西湖山水意境的中式園林景觀，隨即映入眼簾的還有高層和疊墅產(chǎn)品。
米黃色石材+鋁板+玻璃，外立面的用料誠意十足，還采用了工法繁復的最高9層疊澀，可以說是杭州外立面最好看的樓盤之一。
郁郁蔥蔥的園區(qū)，綠植的茂盛程度根本不像一個新交付的小區(qū)。還有挑空的大堂，兩梯兩戶的設計，豪宅氛圍感拉滿。
精裝方面，中杭府高層裝標4500元/㎡。空調(diào)、新風和地暖三大件齊備，瓷磚地面，乳膠漆墻面。
廚房是摩恩洗滌池、西門子燃氣灶油煙機，衛(wèi)浴是唯寶盥洗盆和馬桶。
疊墅配置標準就高多了，裝標價格也提高到了6000元/㎡。
多了墻紙、餐邊柜、儲物柜、坐塌柜、背景硬包、戶內(nèi)電梯轎廂（石材、木飾面、硬包）等。廚衛(wèi)品牌，也換成了漢斯格雅和勞芬。此外，還配置了電熱毛巾架和凈水器。
不管是高層還是疊墅，還有科技系統(tǒng)加持。
03
隨即，我們又看了160㎡、174㎡、211㎡和245㎡的高層，以及上中下三套疊墅。
早在新房時期就看過戶型圖，知道160㎡、174㎡只做了三房，當時就對這兩個戶型有點愛不起來。
可是，當我實地進入這兩個戶型時，發(fā)現(xiàn)還是顛覆了原本的刻板效應。
無論是160㎡還是174㎡，整體采光都非常好，主臥的尺度感十分豪華。而且通過后期改造，可以變成四房或者3+1房戶型。
唯一遺憾的是，160㎡的餐客廳偏小，不像這個面積段應有的尺度。
最期待的還是211㎡，4+1房設計，四開間朝南，餐客廳L型跑道式陽臺。但餐客廳雖然有L型陽臺，可只有南向一處推拉玻璃，東側近10米的面寬，竟分隔了三小扇玻璃門。
瞬間，270度的轉(zhuǎn)角廳沒了，窗外的河景視野也被隔斷了。
這樣的問題，也同樣出現(xiàn)在245㎡的餐客廳上，確實有一些抱憾。
245㎡所在的16#號稱院士樓，原因是在開盤時就有兩位A類人才選走了兩套頂躍戶型（后退出一套）。
3+1房的設計，尺度更大的L型跑道式陽臺，還有比89㎡主臥還大的廚房，豪宅的尺度感盡顯。
但由于北側走廊的設計，導致主臥的衛(wèi)生間、開放式書房和公衛(wèi)的采光不算好。
在疊墅上，采光的問題又進一步放大了。
每戶私梯入戶，下疊帶南花園+地下室、中疊帶北花園、上疊帶露臺，似乎是實現(xiàn)了疊墅的“平權”。但實際入戶參觀后，你會發(fā)現(xiàn)想象過于美好。
中杭府疊墅兩開間朝南，下疊一層一個開間貢獻給了大門，只留一個南向的窗戶，偌大一個餐客廳并沒多少采光面積。
超200㎡的面積段，疊加兩開間，讓中杭府疊墅的進深變得格外長，加上三個電梯井在房子中段“箍”著，讓南北的采光無法互通，整一個中間過道都很暗。
哪怕是貼著窗戶，由于疊澀設計窗框要向外伸出很多，采光也非常一般。下疊、中疊都飽受此困擾。
上疊采光雖然會好一點，可戶型為三房兩廳三衛(wèi)，比下疊、中疊要少一個房間。
難怪，中杭府的疊墅與高層的二手成交價差距有限。
當然，疊墅的豪宅調(diào)性明顯更高，除了前文提到的精裝標準，還有中西廚的設計，每戶還預留了獨立的儲藏室。
04
雖有小瑕疵，但中杭府的骨架和坯子已然是一個豪宅配置，足以在蔣村對抗一眾次新盤。
相比中杭府石材+鋁板的外立面，河濱之城東區(qū)的石材外立面尚能與之一戰(zhàn)，西區(qū)的真石漆就難以正面硬剛了。
品質(zhì)感方面，
西溪誠園當然不會輸，石材干掛+玻璃的外立面，還有露天泳池，交付10年依然歷久彌新。
河濱之城和西溪誠園都沒恒溫泳池會所，但有中杭府所缺的圍合式大園林，一進一出算扯平。
整體精裝品質(zhì)上，中杭府能和精裝的河濱之城東區(qū)打個平手，略遜于西溪誠園，但蔣村獨一家科技系統(tǒng)又能扳回一城。
與此同時，科技系統(tǒng)加持下的11塊高物業(yè)費，一套211㎡一年物業(yè)費就要近3萬元。其實也篩選出了一批“不那么斤斤計較”的鄰居，將來居住氛圍會更高端。
園區(qū)純粹感上，中杭府有44%的自持，河濱之城西區(qū)有公租房，西溪誠園的住宅間則夾雜了公寓、辦公樓。
這一點上，三者打了一個平手。
戶型上，在充斥著大量中小戶型的蔣村，中杭府160㎡起步的戶型，改善氛圍實在是太純粹了。
蔣村大部分小區(qū)，起步戶型都是89㎡，甚至89㎡的占比還不低。
河濱之城主力就是89㎡戶型，最大戶型也不過184㎡，且數(shù)量極少。
在貝殼APP上，河濱之城東西兩區(qū)掛牌房源量達133套，其中四房以上戶型僅有27套，只占所有房源量的20%。
同樣，西溪誠園的起步戶型也是89㎡，雖然也有超200㎡的大戶型，但不少都有2本、3本證，甚至個別戶型需要4本證。
在房票分外金貴的年代，這樣的大戶型流通性極差。
戶型這一點上，中杭府贏得很輕松。
05
起步面積的大小，也決定了入駐小區(qū)的價格門檻。
相比西溪誠園、河濱之城有89㎡加持，五六百萬就能入手一套，中杭府的門檻顯然高得多了。
貝殼數(shù)據(jù)顯示，在中杭府掛牌的68套房源中，即使最便宜的一套低樓層變異戶型136㎡，掛牌價也要1000萬，其余正常戶型最低也要1130萬。
在實際成交上，今年成交過一套低樓層的174㎡，含兩個車位總價1188萬，折合單價約6萬3。還有一套低樓層的160㎡，總價1030萬，折合單價6萬4。
最大的245㎡則有過1963萬的成交，折合單價7萬8，另一套中高樓層的211㎡成交總價1535萬，折合單價7萬3。
新房時4萬7的均價，高層的利潤還是肉眼可見的，最大漲幅達65%。
相比高層，疊墅的二手房價就平淡多了。
之前中疊和上疊的成交均價在7萬3-7萬6之間，下疊的價格會稍高一點。但和6萬2的新房相比，加上地下室加價和資金成本，利潤確實稀薄如水。
雖然前不久才交付，實際上早在2021年就已經(jīng)辦出產(chǎn)證，目前已經(jīng)網(wǎng)簽了30套。
加上掛牌的68套房源，整體換手率達26.9%，也就是說超過1/4的房東都在出手。
至于買家，其中絕大部分都是看著戶型圖就下單的，而最大的買家群體則來自對面的河濱之城。
“許多河濱之城小戶型買家，賣掉手上的89㎡，就可以置換一套中杭府了，手頭緊的就買中杭府的160㎡、174㎡，寬裕的就直接上211㎡五房。”中杭府一帶的中介說道。
更何況，交付6年河濱之城，或是交付10年左右的西溪誠園，已經(jīng)走向傳統(tǒng)次新房“保鮮期”的尾聲。
而剛剛交付的中杭府足夠新鮮，這對喜新厭舊的買家來說，誘惑力足夠。
所以，蔣村的一哥，是不是該輪到中杭府上位了呢？
來源：層樓
