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我發(fā)現(xiàn)這兩年大家都在討論一些好房子，動不動都是大幾百、上千萬，總有一種新杭州人都很有錢或者工資很高的感覺，不知道是不是錯覺。
或許因為這些年限價嚴(yán)格，還有一部分品相尚可且總價相對較低的新盤可供選擇，作為遠(yuǎn)郊新盤替代品的“老破小”漸漸淡出了我們的視野。
除了重點考慮學(xué)區(qū)的零星購房者，已經(jīng)幾乎見不到有人談?wù)摵贾莸哪切?ldquo;老破小”了。
“老破小”一般是指房齡20年以上，以約30~70㎡為主要戶型面積的多層步梯建筑小區(qū)。
如今這些房子大多都存在不少相同的問題，房屋老舊質(zhì)量堪憂，水電管線年久失修，物業(yè)服務(wù)、景觀綠化這些更是無從說起，另外停車?yán)щy、小區(qū)人口老齡化等就不用說了。
以上缺點是小區(qū)緩慢老化的結(jié)果，其實一直也都存在，但是購房者對于“老破小”的態(tài)度跌落到冰點，卻似乎唯獨發(fā)生在最近幾年。
▲圖源網(wǎng)絡(luò)
就在這幾年，除了“打新”以外，大家似乎都在瘋狂追逐次新二手房，無論市中心還是郊區(qū)新城。特別是2020年的那一場“資產(chǎn)保衛(wèi)戰(zhàn)”，將次新房的概念推向了最高潮。
然而反觀老小區(qū)的價格，卻出現(xiàn)了長期的橫盤滯漲，部分小區(qū)甚至不漲反跌，不乏跌破2018年價格的案例。
兩者之間的鮮明反差，似乎讓市場達(dá)成了“老破小增值保值效應(yīng)差”的共識。
這或許也給數(shù)十萬老小區(qū)業(yè)主以及預(yù)算有限的購房者帶來了一個疑問：老破小還有春天么？
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早年就有過“選擇市區(qū)老破小，還是郊區(qū)遠(yuǎn)大新”的爭論，只不過當(dāng)時雙方都沒有太強(qiáng)的論據(jù)能說服對方，不像現(xiàn)在幾乎壓倒性地選擇了后者。
或許是當(dāng)年“老破小”還沒有現(xiàn)在那么老，也或許是當(dāng)年“遠(yuǎn)大新”也沒有現(xiàn)在那么美好吧。
“老破小”的逆襲
▲ 往期回顧（2016/11/24）
歷史總是那么驚人相似，其實在2016年也出現(xiàn)過類似現(xiàn)在的情況。
2016年是杭州樓市結(jié)束“5年陰跌”后開啟大牛市的第一年，新房價格到年底幾乎翻倍，而老破小的價格漲幅卻并不明顯。
當(dāng)時我還寫過一篇《“老破小”的逆襲》，對當(dāng)時的現(xiàn)象進(jìn)行了簡單的記錄以及后市的預(yù)判。（當(dāng)時剛接觸公眾號，又是業(yè)余寫寫，排版不是很美觀，各位看官勉強(qiáng)看看吧）
之后的行情走勢確實也印證了我的看法，“老破小”在2017~2018年走出了一段翻倍行情，漲幅超過了同期的大部分新房。
這或許也正好反駁了“老破小增值保值效應(yīng)差”的籠統(tǒng)觀點，增值保值角度來說，老破小并沒有那么不堪，關(guān)鍵還是在于擇時。
當(dāng)然，行情走到現(xiàn)在這個階段，我也沒辦法保證老破小未來一定能像之前一樣走出翻倍的行情。
畢竟現(xiàn)在的估值高度以及市場環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了根本性的變化，未來很難復(fù)制像2016年~2018年大幅上漲的全面普漲行情。
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我一直堅信一句話：“沒有不能買的房子，只有不能買的價格”，所以并不像其他人那樣，過分地排斥老破小。
在回答“老破小還有沒有春天”之前，必須先搞清楚老破小這樣的產(chǎn)品在未來的市場中將扮演什么樣的角色。
交通便利、配套完善是老破小最大的區(qū)位優(yōu)勢，得房率高、總價門檻低是老破小產(chǎn)品本身的優(yōu)勢，居住環(huán)境差則是產(chǎn)品深度折舊后產(chǎn)生的劣勢。
以此不難做出潛在客群畫像的判斷，也就是一批
看重區(qū)位（配套、通勤），講求實用，但總價預(yù)算不高，對居住環(huán)境沒有太高要求的購房群體。
▲ 圖源網(wǎng)絡(luò)
城市發(fā)展不僅僅是版圖的擴(kuò)大，也在用房價的上漲將人群從市中心“驅(qū)離”。
當(dāng)預(yù)算內(nèi)的郊區(qū)新房超過了購房者心理極限的時候，那么“老破小”就成為這些被高房價逐漸邊緣化的新杭州人的最后防線。
所以個人也一直認(rèn)為，“老破小”實際上就是定居城市最低的門檻，它的價格其實也就代表了需要付出的相應(yīng)代價。
如果你看好杭州未來的發(fā)展，那么未來定居杭州的門檻必然會越來越高，這也就是老破小價格未來大的趨勢。但是，這并不代表你買老破小一定能賺到錢，此時就要關(guān)注當(dāng)前老破小市場面臨的風(fēng)險和壓力。
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▲ 杭州地鐵運營線路圖
杭州地鐵網(wǎng)絡(luò)的快速鋪設(shè)改變了原有以公交、自駕計算通勤距離的傳統(tǒng)思路，大大縮短了通勤時間，這就讓購房者有了更大的選擇范圍。產(chǎn)業(yè)帶動人口流入的思路，也正在將新杭州人往郊區(qū)新城疏導(dǎo)。
地鐵沿線大量供應(yīng)的郊區(qū)新房恰恰就是市區(qū)老破小的替代品，自然給老破小帶來了巨大的沖擊。
而老破小本身又有巨大存量，之前官方公布的2022年底之前實施舊改的老小區(qū)就有950個，住房約43萬套。
我想估計有不少人正在想辦法逃離“老破小”吧，畢竟看著別人買新房“吃肉”，心里多少有些羨慕的，也想著改善當(dāng)前的居住環(huán)境。
杭州短期內(nèi)恐怕也很難像北京、上海一樣進(jìn)入存量房市場，需求和供給的失衡或許就是造成現(xiàn)在老破小被“冷落”的最主要原因，這也許就是老破小市場短期內(nèi)面臨的最大阻力吧。
似乎對于老破小也沒有了什么太多的期待，唯獨只剩下了“等待”。等待什么時候杭州郊區(qū)的房子貴到讓很多人高攀不起，等待杭州進(jìn)入二手房存量市場，到時自然就開始有人回歸老破小市場了。
不過嘛，所有看起來對老破小都不太有利的因素也正是打壓價格的最有力“武器”，才讓購房者有機(jī)會去買到還算合適的價格。另外需要重點強(qiáng)調(diào)的是，老破小價格更多要關(guān)注總價，決定一個家庭能不能買得起房子的不是單價，而是總價。
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次新房價格居高不下的原因除了部分炒作因素以外，個人認(rèn)為這更多反映的是新一代購房者更加關(guān)注實際的居住品質(zhì)。
市場上確實也已經(jīng)開始出現(xiàn)一批可以為“舒適度”付出高溢價的購房群體，年輕人居多。
兩個相鄰小區(qū)因為品質(zhì)略有差異導(dǎo)致巨大差價的“詭異”現(xiàn)象，在當(dāng)下杭州二手市場屢見不鮮，這或許就是買房觀念從過去“有房住”到現(xiàn)在“住得好”的轉(zhuǎn)變吧。
預(yù)算低不代表沒追求，很多老破小不光是外部環(huán)境破敗，房屋內(nèi)部也因為裝修年代久遠(yuǎn)，平時多用于出租又保養(yǎng)不好，所以確實有點“慘不忍睹”。
▲老破小改造（圖源網(wǎng)絡(luò)）
這也就催生了一個專門搞房屋翻新賺差價的特殊房產(chǎn)投資群體，其實這也是一種產(chǎn)品包裝，個人覺得值得很多老破小業(yè)主學(xué)習(xí)的。
不過對于買家來說，面對這種裝修很新的老破小，還是多留個心眼，千萬別一下子陷入新家的幻想忽略了裝修的質(zhì)量。
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中短期內(nèi)看，老破小還有兩個改變“命運”的契機(jī)，一是拆遷，二是改造。
杭州正在探索“拆改結(jié)合”的全新方式，拆掉一部分、改建一部分，讓老舊小區(qū)的內(nèi)外環(huán)境都得到提升。
拆遷分為貨幣安置和房屋安置，貨幣安置大概就是評估價的1.4倍，房屋安置又分為原拆原建和異地安置。
商品房小區(qū)和農(nóng)村宅基地拆遷的本質(zhì)區(qū)別就是做地成本，幾乎所有城市的市中心老小區(qū)都同樣面臨一個問題就是“拆不起”。
賭拆遷風(fēng)險還是比較大的，有內(nèi)幕消息的基本也拉高了掛牌價格，占不到太多的便宜。
之前就有一批被準(zhǔn)拆遷房忽悠高位接了盤的，幾年過去都還沒拆，價格卻不漲反跌，吃了大虧。
改造相對來說是確定性比較高的一個方向，改造的內(nèi)容包括加裝電梯、水電改造、立面公區(qū)翻新、結(jié)構(gòu)強(qiáng)化、外部環(huán)境優(yōu)化、增加停車位/養(yǎng)老設(shè)施等等。
經(jīng)過這幾年的努力，杭州有了很多舊改的優(yōu)秀案例，夸張點說就是“多層破敗老小區(qū)秒變電梯小洋房”。
當(dāng)然，經(jīng)過翻修的老小區(qū)要和新的商品房相比還是有較大差距的，不過嘛從居住體驗上總歸要好了不少。
以上就是個人對于現(xiàn)在老破小市場的理解，供大家參考。
你們覺得，杭州的老破小還有春天么？
來源：豪言堂
