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我發(fā)現(xiàn)這兩年大家都在討論一些好房子，動(dòng)不動(dòng)都是大幾百、上千萬，總有一種新杭州人都很有錢或者工資很高的感覺，不知道是不是錯(cuò)覺。
或許因?yàn)檫@些年限價(jià)嚴(yán)格，還有一部分品相尚可且總價(jià)相對(duì)較低的新盤可供選擇，作為遠(yuǎn)郊新盤替代品的“老破小”漸漸淡出了我們的視野。
除了重點(diǎn)考慮學(xué)區(qū)的零星購房者，已經(jīng)幾乎見不到有人談?wù)摵贾莸哪切?ldquo;老破小”了。
“老破小”一般是指房齡20年以上，以約30~70㎡為主要戶型面積的多層步梯建筑小區(qū)。
如今這些房子大多都存在不少相同的問題，房屋老舊質(zhì)量堪憂，水電管線年久失修，物業(yè)服務(wù)、景觀綠化這些更是無從說起，另外停車?yán)щy、小區(qū)人口老齡化等就不用說了。
以上缺點(diǎn)是小區(qū)緩慢老化的結(jié)果，其實(shí)一直也都存在，但是購房者對(duì)于“老破小”的態(tài)度跌落到冰點(diǎn)，卻似乎唯獨(dú)發(fā)生在最近幾年。
▲圖源網(wǎng)絡(luò)
就在這幾年，除了“打新”以外，大家似乎都在瘋狂追逐次新二手房，無論市中心還是郊區(qū)新城。特別是2020年的那一場(chǎng)“資產(chǎn)保衛(wèi)戰(zhàn)”，將次新房的概念推向了最高潮。
然而反觀老小區(qū)的價(jià)格，卻出現(xiàn)了長期的橫盤滯漲，部分小區(qū)甚至不漲反跌，不乏跌破2018年價(jià)格的案例。
兩者之間的鮮明反差，似乎讓市場(chǎng)達(dá)成了“老破小增值保值效應(yīng)差”的共識(shí)。
這或許也給數(shù)十萬老小區(qū)業(yè)主以及預(yù)算有限的購房者帶來了一個(gè)疑問：老破小還有春天么？
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早年就有過“選擇市區(qū)老破小，還是郊區(qū)遠(yuǎn)大新”的爭(zhēng)論，只不過當(dāng)時(shí)雙方都沒有太強(qiáng)的論據(jù)能說服對(duì)方，不像現(xiàn)在幾乎壓倒性地選擇了后者。
或許是當(dāng)年“老破小”還沒有現(xiàn)在那么老，也或許是當(dāng)年“遠(yuǎn)大新”也沒有現(xiàn)在那么美好吧。
“老破小”的逆襲
▲ 往期回顧（2016/11/24）
歷史總是那么驚人相似，其實(shí)在2016年也出現(xiàn)過類似現(xiàn)在的情況。
2016年是杭州樓市結(jié)束“5年陰跌”后開啟大牛市的第一年，新房價(jià)格到年底幾乎翻倍，而老破小的價(jià)格漲幅卻并不明顯。
當(dāng)時(shí)我還寫過一篇《“老破小”的逆襲》，對(duì)當(dāng)時(shí)的現(xiàn)象進(jìn)行了簡(jiǎn)單的記錄以及后市的預(yù)判。（當(dāng)時(shí)剛接觸公眾號(hào)，又是業(yè)余寫寫，排版不是很美觀，各位看官勉強(qiáng)看看吧）
之后的行情走勢(shì)確實(shí)也印證了我的看法，“老破小”在2017~2018年走出了一段翻倍行情，漲幅超過了同期的大部分新房。
這或許也正好反駁了“老破小增值保值效應(yīng)差”的籠統(tǒng)觀點(diǎn)，增值保值角度來說，老破小并沒有那么不堪，關(guān)鍵還是在于擇時(shí)。
當(dāng)然，行情走到現(xiàn)在這個(gè)階段，我也沒辦法保證老破小未來一定能像之前一樣走出翻倍的行情。
畢竟現(xiàn)在的估值高度以及市場(chǎng)環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了根本性的變化，未來很難復(fù)制像2016年~2018年大幅上漲的全面普漲行情。
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我一直堅(jiān)信一句話：“沒有不能買的房子，只有不能買的價(jià)格”，所以并不像其他人那樣，過分地排斥老破小。
在回答“老破小還有沒有春天”之前，必須先搞清楚老破小這樣的產(chǎn)品在未來的市場(chǎng)中將扮演什么樣的角色。
交通便利、配套完善是老破小最大的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，得房率高、總價(jià)門檻低是老破小產(chǎn)品本身的優(yōu)勢(shì)，居住環(huán)境差則是產(chǎn)品深度折舊后產(chǎn)生的劣勢(shì)。
以此不難做出潛在客群畫像的判斷，也就是一批
看重區(qū)位（配套、通勤），講求實(shí)用，但總價(jià)預(yù)算不高，對(duì)居住環(huán)境沒有太高要求的購房群體。
▲ 圖源網(wǎng)絡(luò)
城市發(fā)展不僅僅是版圖的擴(kuò)大，也在用房價(jià)的上漲將人群從市中心“驅(qū)離”。
當(dāng)預(yù)算內(nèi)的郊區(qū)新房超過了購房者心理極限的時(shí)候，那么“老破小”就成為這些被高房價(jià)逐漸邊緣化的新杭州人的最后防線。
所以個(gè)人也一直認(rèn)為，“老破小”實(shí)際上就是定居城市最低的門檻，它的價(jià)格其實(shí)也就代表了需要付出的相應(yīng)代價(jià)。
如果你看好杭州未來的發(fā)展，那么未來定居杭州的門檻必然會(huì)越來越高，這也就是老破小價(jià)格未來大的趨勢(shì)。但是，這并不代表你買老破小一定能賺到錢，此時(shí)就要關(guān)注當(dāng)前老破小市場(chǎng)面臨的風(fēng)險(xiǎn)和壓力。
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▲ 杭州地鐵運(yùn)營線路圖
杭州地鐵網(wǎng)絡(luò)的快速鋪設(shè)改變了原有以公交、自駕計(jì)算通勤距離的傳統(tǒng)思路，大大縮短了通勤時(shí)間，這就讓購房者有了更大的選擇范圍。產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)人口流入的思路，也正在將新杭州人往郊區(qū)新城疏導(dǎo)。
地鐵沿線大量供應(yīng)的郊區(qū)新房恰恰就是市區(qū)老破小的替代品，自然給老破小帶來了巨大的沖擊。
而老破小本身又有巨大存量，之前官方公布的2022年底之前實(shí)施舊改的老小區(qū)就有950個(gè)，住房約43萬套。
我想估計(jì)有不少人正在想辦法逃離“老破小”吧，畢竟看著別人買新房“吃肉”，心里多少有些羨慕的，也想著改善當(dāng)前的居住環(huán)境。
杭州短期內(nèi)恐怕也很難像北京、上海一樣進(jìn)入存量房市場(chǎng)，需求和供給的失衡或許就是造成現(xiàn)在老破小被“冷落”的最主要原因，這也許就是老破小市場(chǎng)短期內(nèi)面臨的最大阻力吧。
似乎對(duì)于老破小也沒有了什么太多的期待，唯獨(dú)只剩下了“等待”。等待什么時(shí)候杭州郊區(qū)的房子貴到讓很多人高攀不起，等待杭州進(jìn)入二手房存量市場(chǎng)，到時(shí)自然就開始有人回歸老破小市場(chǎng)了。
不過嘛，所有看起來對(duì)老破小都不太有利的因素也正是打壓價(jià)格的最有力“武器”，才讓購房者有機(jī)會(huì)去買到還算合適的價(jià)格。另外需要重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)的是，老破小價(jià)格更多要關(guān)注總價(jià)，決定一個(gè)家庭能不能買得起房子的不是單價(jià)，而是總價(jià)。
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次新房價(jià)格居高不下的原因除了部分炒作因素以外，個(gè)人認(rèn)為這更多反映的是新一代購房者更加關(guān)注實(shí)際的居住品質(zhì)。
市場(chǎng)上確實(shí)也已經(jīng)開始出現(xiàn)一批可以為“舒適度”付出高溢價(jià)的購房群體，年輕人居多。
兩個(gè)相鄰小區(qū)因?yàn)槠焚|(zhì)略有差異導(dǎo)致巨大差價(jià)的“詭異”現(xiàn)象，在當(dāng)下杭州二手市場(chǎng)屢見不鮮，這或許就是買房觀念從過去“有房住”到現(xiàn)在“住得好”的轉(zhuǎn)變吧。
預(yù)算低不代表沒追求，很多老破小不光是外部環(huán)境破敗，房屋內(nèi)部也因?yàn)檠b修年代久遠(yuǎn)，平時(shí)多用于出租又保養(yǎng)不好，所以確實(shí)有點(diǎn)“慘不忍睹”。
▲老破小改造（圖源網(wǎng)絡(luò)）
這也就催生了一個(gè)專門搞房屋翻新賺差價(jià)的特殊房產(chǎn)投資群體，其實(shí)這也是一種產(chǎn)品包裝，個(gè)人覺得值得很多老破小業(yè)主學(xué)習(xí)的。
不過對(duì)于買家來說，面對(duì)這種裝修很新的老破小，還是多留個(gè)心眼，千萬別一下子陷入新家的幻想忽略了裝修的質(zhì)量。
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中短期內(nèi)看，老破小還有兩個(gè)改變“命運(yùn)”的契機(jī)，一是拆遷，二是改造。
杭州正在探索“拆改結(jié)合”的全新方式，拆掉一部分、改建一部分，讓老舊小區(qū)的內(nèi)外環(huán)境都得到提升。
拆遷分為貨幣安置和房屋安置，貨幣安置大概就是評(píng)估價(jià)的1.4倍，房屋安置又分為原拆原建和異地安置。
商品房小區(qū)和農(nóng)村宅基地拆遷的本質(zhì)區(qū)別就是做地成本，幾乎所有城市的市中心老小區(qū)都同樣面臨一個(gè)問題就是“拆不起”。
賭拆遷風(fēng)險(xiǎn)還是比較大的，有內(nèi)幕消息的基本也拉高了掛牌價(jià)格，占不到太多的便宜。
之前就有一批被準(zhǔn)拆遷房忽悠高位接了盤的，幾年過去都還沒拆，價(jià)格卻不漲反跌，吃了大虧。
改造相對(duì)來說是確定性比較高的一個(gè)方向，改造的內(nèi)容包括加裝電梯、水電改造、立面公區(qū)翻新、結(jié)構(gòu)強(qiáng)化、外部環(huán)境優(yōu)化、增加停車位/養(yǎng)老設(shè)施等等。
經(jīng)過這幾年的努力，杭州有了很多舊改的優(yōu)秀案例，夸張點(diǎn)說就是“多層破敗老小區(qū)秒變電梯小洋房”。
當(dāng)然，經(jīng)過翻修的老小區(qū)要和新的商品房相比還是有較大差距的，不過嘛從居住體驗(yàn)上總歸要好了不少。
以上就是個(gè)人對(duì)于現(xiàn)在老破小市場(chǎng)的理解，供大家參考。
你們覺得，杭州的老破小還有春天么？
來源：豪言堂
