【樓盤基本信息】
樓盤名稱：星創(chuàng)晶暉里
樓盤地址：拱墅區(qū)科園路與長濱街交叉口
開發(fā)商：星創(chuàng)
產品類型：高層
容積率：2.5
總戶數：可售491戶
樓幢：1-4#、8#
套數：約230套
產品面積：約103-139㎡
價格：36000元/㎡，含裝修標準4000元/㎡
預計交房時間：2023年底
【跑盤過程】
一直關注杭州的新盤動態(tài)。
前陣子，星創(chuàng)晶暉里悄悄領證。不過，項目十分低調，在網上幾乎沒有宣傳，在看房的小程序里面，也沒有銷售入駐。但由于項目位于主城區(qū)，天然具有著高關注度。
據我所知，樓盤首開236套房源，報名人數5525，平均中簽率僅4.27%，又是一個難逃限售的項目。
星創(chuàng)晶暉里位于拱墅區(qū)儲鑫路和長濱街交叉口。項目屬于拱墅區(qū)的鐵路北板塊。
拱墅區(qū)是杭州“3.5-4萬元級”新房供應大頭，前有望林府、祥宸府、上河公元、天承美筑等樓盤入市，后有星創(chuàng)晶悅府、星創(chuàng)晶暉里出現。
不過，供應量雖大，卻依舊滿足不了火爆的市場需求，板塊內樓盤中簽率一次次創(chuàng)新低，越來越難買。
鐵路北板塊的存在感一直不高。
去售樓處的那天，剛好項目正在登記，來的路上也是一波三折。我們按圖索驥，沒找到售樓處反而去了附近的工地現場。
這次探訪，讓我對板塊有了更深的了解。
最直觀的感受就是建筑工地、施工區(qū)域比較多，完全像一個大工地。周圍配套設施也很缺乏，產業(yè)都在建設中，能夠明顯感受到城鄉(xiāng)結合部的味道，居住氛圍并沒有形成。
后來我們摸索找到售樓處。比較神奇的是，晶暉里的售樓處同樣是晶悅府的售樓處，兩個樓盤共用。
星創(chuàng)晶暉里項目規(guī)劃有10幢建筑，其中1-4號樓、7-10號樓為住宅，4號樓為公租房。其中，項目首開高層為1-4、8號樓。
【周邊配套】
整體而言，項目周邊的交通、教育配套最為突出，不僅距離地鐵口近，還有文瀾二�。ㄔ诮ǎ�、慧瀾中學（在建）等。此外，項目臨近智慧網谷產業(yè)園，可以受到產業(yè)利好輻射。
但是星創(chuàng)晶暉里在商業(yè)、醫(yī)療方面的配套比較薄弱，周邊的商業(yè)氛圍一般般，缺少大型商業(yè)，僅有幾個小區(qū)底商做支撐；生病住院也比較麻煩。
交通：留石快速路、上塘高架、秋石高架、地鐵4號線皋亭壩站
留石快速路、上塘高架、秋石高架都在項目周邊，路面出行不成問題。地鐵口也不遠，4號線二期的皋亭壩站距離晶暉里約600米，步行5-10分鐘即可抵達。
教育：紅纓第二幼兒園（省級示范性幼兒園）、文瀾小學（公辦）、慧瀾中學（在建）
紅櫻第二幼兒園是公辦甲級園、省級示范性幼兒園，距離項目200米左右。另外還有文瀾二�。ㄔ诮ǎ�、慧瀾中學（在建）等，教育資源還是挺豐富的。
產業(yè)：智慧網谷小鎮(zhèn)
項目毗鄰有“浙江版中關村”之稱智慧網谷小鎮(zhèn)。目前已有新浪、聯(lián)想、58同城、順豐、奇虎360、招商蛇口等龍頭企業(yè)入駐，預計將入駐企業(yè)500家，2024年實現年產值600億元，年稅收10億以上。
商業(yè)：太陽城、中大銀泰城購物中心、陽光銀泰城、桃源寶龍廣場、運河上街
醫(yī)療：樹蘭（杭州）醫(yī)院、杭州師范大學附屬醫(yī)院等；
【戶型圖】
項目沒有樣板間，只有戶型圖，分別是：103㎡、120㎡、139㎡。
103㎡三室兩廳兩衛(wèi)
剛需家庭可以選擇這個戶型。三開間朝南，客廳和次臥的陽臺連通，私密性會差一點。U型廚房的空間利用率會高一些。不過，次臥和書房面積有點小，且書房尺寸一般。
120㎡四室兩廳兩衛(wèi)
這個戶型不是很喜歡，只有兩房朝南，陽臺7.1米寬，客餐廳一體，看起來比較開闊。缺點還是書房面積較小，面寬一般。
139㎡四室兩廳兩衛(wèi)
我最喜歡的是這個戶型，四開間朝南，總面寬達到13.25米，采光非常好，感覺冬天陽光也會很充足，暖洋洋的�？筒蛷d一體，動靜分區(qū)，這個也是優(yōu)勢。
【綜合評價】
星創(chuàng)晶暉里本身毗鄰智慧網谷小鎮(zhèn)，享受高新產業(yè)的規(guī)劃利好。邊上在建文瀾二小和慧瀾中學兩所新學校，都隸屬于文瀾教育集團，擁有學區(qū)升值預期。但存在居住氛圍不強，商業(yè)、醫(yī)療配套薄弱的情況。
項目位于鐵路北板塊。板塊新房限價36000元/㎡，三年沒漲，總價門檻400萬左右。區(qū)域內的二手房項目，比如上塘宸章公寓、春秋華庭，掛牌價多在4-5萬之間，存在有一定價差，無疑是買房人上車的好選擇。
但是鐵路北板塊正處于發(fā)展的陣痛期間，城市界面和配套設施都有待改善，需要發(fā)展的時間。
總體來講，星創(chuàng)晶暉里還是很值得考慮的，不過，樓盤中簽率中簽率10%以內，5年內不能出售，再加上板塊的存在感不高、關注度不夠，接盤俠比較少，要做好長期持有的準備。
