NO.1
歷史總是如此的相似。
繼截圖成交做高市場(chǎng)價(jià)格之后，貶低杭州樓市的截圖也開始在網(wǎng)絡(luò)上流傳。
尤其是未來悅這一套在鏈家官方顯示320萬成交的89方房源，被不在杭州的各方自媒體們爭相轉(zhuǎn)發(fā)，杭州樓市崩潰論就此在全國傳播開來。
NO.2
然而稍微懂一點(diǎn)樓市的人都知道，掛牌價(jià)和網(wǎng)簽價(jià)并不能完全等同于成交價(jià)。
尤其是基于杭州樓市的實(shí)際狀況，這三者之間的差異可能達(dá)到20%以上。
這是因?yàn)楹贾莶簧俅涡露址康膾炫苾r(jià)虛高，砍價(jià)空間因而巨大，且次新房往往不能滿二唯一，為了避免5.3%的增值稅，網(wǎng)簽價(jià)往往又要大大做低。
正因如此，杭州樓市的二手房價(jià)才屢有被截圖成交引導(dǎo)輿論的情況出現(xiàn)。
NO.3
以鏈家官方網(wǎng)站上的各類房源價(jià)格截圖為例，顯示“已付定金”的房源價(jià)格往往只能代表掛牌價(jià)，顯示“成交價(jià)格”的房源價(jià)格往往又只能代表網(wǎng)簽價(jià)。
這是因?yàn)橐迅抖ń鸬姆吭催�沒有最終成交，畢竟撻定的情況在房產(chǎn)界還是比較常見的，更何況網(wǎng)簽之前仍有價(jià)格變化的可能性，因此在網(wǎng)站上采用掛牌價(jià)顯然是更嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪x擇。
而已成交的房源之所以顯示網(wǎng)簽價(jià)而不是實(shí)際成交價(jià)，那是因?yàn)樽龅头吭磧r(jià)格本就觸碰到了避稅、逃稅的法律紅線，如果光明正大的采用實(shí)際成交價(jià)，后續(xù)鏈家就得面對(duì)巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)。
NO.4
一個(gè)是虛高，一個(gè)是做低，那實(shí)際成交價(jià)到底是多少該如何判斷呢？
實(shí)際上，除了問對(duì)應(yīng)成交的中介門店，好像確實(shí)也沒有能夠精準(zhǔn)還原成交價(jià)的完美渠道，尤其是房源的下限價(jià)格——畢竟上限價(jià)格有掛牌價(jià)在這頂著。
但有一個(gè)辦法能夠非常簡單且有效幫我們進(jìn)行判斷：
你可以拿著網(wǎng)上截圖成交的價(jià)格，去各大二手成交網(wǎng)站上找個(gè)中介問問有沒有相似的房源，只要中介沒有直接開罵，就說明這個(gè)價(jià)格是有可能存在的。
NO.5
杭州二手房源的亂象在幾年前截圖成交風(fēng)靡之時(shí)就可見一斑了，還記得網(wǎng)紅樓盤御潮府嘛？
>御潮府
在小紅書和微信朋友圈頻頻成交的御潮府，從交付至今實(shí)際也僅網(wǎng)簽過一套房源，也不知道那些成交的二手房源最終通過什么樣的渠道達(dá)成了交易。
還有御濱府、嘉品這樣的網(wǎng)紅樓盤，成交價(jià)在交付之后的幾個(gè)月內(nèi)一路走低，尤其是這兩個(gè)樓盤的三房房源，掛牌價(jià)都都已經(jīng)回歸到6字頭。
杭州樓市雖不至于崩潰，但樓市下行還是不爭的事實(shí)。
NO.6
尤其是二手房月成交在逐月下降的情況下，掛牌量實(shí)際上并沒有減少，也讓投資客們更急于降價(jià)出貨。
以成交大熱門的世紀(jì)城為例，龍湖天璞、濱江嘉品、創(chuàng)世紀(jì)、保利澄品、時(shí)代奧城等網(wǎng)紅樓盤，在過去2個(gè)月里掛牌量都有不同程度的上漲。
其中時(shí)代奧城更是憑借新增29套掛牌，成為世紀(jì)城二手房源中增量最快的樓盤之一。
而這些樓盤中，掛牌量最小的濱江嘉品也有81套二手房待售，而保利澄品因2000多套的超大體量，共掛牌了154套二手房，成為世紀(jì)城之最。
NO.7
你當(dāng)然可以說，杭州每年還有二、三十萬人次在搖號(hào)，購買力肯定沒問題，二手房的量再大，也遲早會(huì)被消耗完。
但實(shí)際上，人次不等于人數(shù)，市場(chǎng)上活躍的房票就那么些，大多數(shù)還是擇優(yōu)而搖的投資房票，他們并不會(huì)為了所謂的高價(jià)二手房而買單。
更何況不管在什么階段，占據(jù)杭州二手房成交量半壁江山的，都是那些90方以下、總價(jià)不到300萬元的剛需級(jí)房源，而現(xiàn)在越做越大的市場(chǎng)風(fēng)氣，未來二手房的接受度還很難說。
別說我們是唱多，或是唱空，我們只是尊重事實(shí)。
來源：樂米投資
