01
“半年不到，房?jī)r(jià)跌了近3萬(wàn)一平。”
如此吊詭的一幕，發(fā)生在寸土寸金的南星橋。
坐擁“勝利名校”的
金隅學(xué)府，去年8月份，小區(qū)89㎡不帶車位，成功賣到了1120萬(wàn)，折合單價(jià)高達(dá)12萬(wàn)6；
現(xiàn)如今，樓層更好的89㎡，帶車位成交價(jià)不過(guò)950萬(wàn)，折合裸價(jià)約10萬(wàn)出頭（車位按50萬(wàn)一個(gè)計(jì)）。
“這還是借小陽(yáng)春的勢(shì)，去年四季度那才慘，價(jià)格降了都沒(méi)什么成交，連帶看都很少。”扎根南星橋多年的中介老胡感嘆道。
正在賣房的劉姐，也深有感觸。今年初，她將名下閑置的
贊成林風(fēng)89㎡出售，對(duì)外報(bào)價(jià)1000萬(wàn)+，折合單價(jià)超11萬(wàn)。
劉姐自認(rèn)掛價(jià)不算夸張，與小區(qū)掛牌均價(jià)持平。
看房客戶也有，但讓劉姐脊背發(fā)涼的是，大多數(shù)人甚至連價(jià)都不還，看完就沓無(wú)音信。
中介勸劉姐掛價(jià)再降點(diǎn)，但她非常堅(jiān)持：“這可是杭州首席豪宅區(qū)，還是勝利實(shí)驗(yàn)+杭州中學(xué)的雙學(xué)區(qū)房！”不到1000萬(wàn)，寧可不賣。
02
南星橋的這番境況在預(yù)料之外，也在情理之中。
去年底全國(guó)樓市在“三道紅線”下一齊變冷，杭州也無(wú)法獨(dú)善其身，二手房較巔峰時(shí)普遍都有一定程度回調(diào)。
再加上國(guó)家重錘學(xué)區(qū)房，金隅學(xué)府、贊成林風(fēng)這類戶型小但學(xué)區(qū)價(jià)值高的樓盤，自然回調(diào)更狠。
但劉姐的堅(jiān)持，其實(shí)蘊(yùn)含了更大的風(fēng)險(xiǎn)：不僅要賭央行放水、調(diào)控放松，南星橋這批“二三線次新房”重回房?jī)r(jià)巔峰，還要防止新冒出來(lái)的“勝利學(xué)區(qū)房”截客。
對(duì)，說(shuō)的就是剛官宣了勝利實(shí)驗(yàn)學(xué)區(qū)的“明石七子”。
前不久，上城區(qū)在城東狂撒6所名校，城東新城的東城金茂府、森林海尚、東萊府、悅風(fēng)華、歸錦府、東潮府、景粼天著被劃入勝利學(xué)區(qū)，即勝利實(shí)驗(yàn)分校（筧成校區(qū)）、勝利實(shí)驗(yàn)中學(xué)。
一夜之間，這7個(gè)樓盤從杭州人見人嘲的學(xué)區(qū)“戰(zhàn)五渣”，搖身一變而為光芒萬(wàn)丈的“勝利明石七子”。
那些剛好手握一千萬(wàn)的“勝利學(xué)區(qū)追求者”，現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)自己面臨更復(fù)雜的選擇題。
如果選擇南星橋，不論是劉姐的贊成林風(fēng)，還是同學(xué)區(qū)的水岸楓庭、康都紫軒，都是交付了十余年的老小區(qū)。88㎡只設(shè)計(jì)出兩房一衛(wèi)，不僅產(chǎn)品過(guò)時(shí)，就連給孩子一個(gè)獨(dú)立書房寫作業(yè)，都騰不出空間。
望江府、金隅學(xué)府這一批2015-2018年交付的次新房稍好，89㎡做到三房一衛(wèi)，朝北的房間雖不大，一家三四口除了早晚洗漱得排隊(duì)外，勉強(qiáng)也夠用。
如果把目光轉(zhuǎn)向“明石七子”，居住空間就豁然開朗。
勝利學(xué)區(qū)官宣后，明石七子的房東雖也騷動(dòng)了一陣，但畢竟這里很少炒房客，他們知道，學(xué)區(qū)只是“補(bǔ)齊短板”，而非價(jià)格暴漲的助燃劑。
無(wú)論東城金茂府或森林海尚，掛牌價(jià)并無(wú)過(guò)多變化，甚至偶有急賣房東，主動(dòng)降價(jià)。
像東城金茂府，1000萬(wàn)出頭能買到149㎡的大四房?jī)尚l(wèi)，還帶三恒系統(tǒng)；隔壁的森林海尚，3層中空玻璃還帶恒溫泳池，一套大四房便宜的只要700多萬(wàn)。
目前，勝利新分校的品牌還未深入人心，明石七子也只有3個(gè)樓盤交付，之前鎖定南星學(xué)區(qū)的人還很少有考慮明石七子的。
但把時(shí)間軸拉長(zhǎng)到5年，就不得不重估人心的變化。
到那時(shí)，勝利新分校聲勢(shì)日隆，新交付的東潮府、景粼天著等正值顏值巔峰，而南星橋老商品房又老了5歲，許多孟母會(huì)不會(huì)因此移情別戀呢？
03
購(gòu)買學(xué)區(qū)房，本身是一道極為精密的算術(shù)題+應(yīng)用題。
首先，品牌之外，還需考慮學(xué)�？诒�。雖說(shuō)南星橋和明石七子同屬勝利實(shí)驗(yàn)，目前一個(gè)是有著多年教學(xué)經(jīng)驗(yàn)的本部，一個(gè)是從零開始的分校。
但問(wèn)題是，勝利實(shí)驗(yàn)本部的成績(jī)也一直諱莫如深，未表現(xiàn)出碾壓級(jí)的實(shí)力，甚至?xí)r有一些奇怪的傳言。
再加上名校集團(tuán)化的大戰(zhàn)略方針下，教師輪崗制已在運(yùn)行，普通教師、優(yōu)質(zhì)教師都將在本部與分校之間，來(lái)回教學(xué)。同一套教學(xué)理念下，未來(lái)生源才是最重要的。
不論勝利實(shí)驗(yàn)、還是勝利小學(xué)新城校區(qū)，之所以備受家長(zhǎng)青睞，除勝利的學(xué)校傳統(tǒng)外，也離不開生源的純粹。
比如勝利實(shí)驗(yàn)學(xué)校，原為勝利小學(xué)贊成校區(qū)（現(xiàn)已獨(dú)立），對(duì)口小區(qū)包括新綠園、春江名苑、水岸楓庭、藍(lán)色錢江、贊成林風(fēng)、金色家園、金色海岸、錢塘印象和
陽(yáng)光海岸，清一色的改善+豪宅。
勝利小學(xué)新城校區(qū)，對(duì)口小區(qū)包括壹品、康都紫軒、望江府、侯潮府、金隅學(xué)府、錢江御府和聞潮尚庭，是年代更新的商品房。
相比之下，新開的勝利實(shí)驗(yàn)學(xué)校筧成校區(qū)，對(duì)口小區(qū)除唯一一個(gè)回遷房小區(qū)白石嘉苑外，其余“明石七子”都是限價(jià)46500元/㎡買入的新商品房，同樣純粹。
這批業(yè)主實(shí)力或許不敵藍(lán)色錢江、陽(yáng)光海岸和壹品等豪宅業(yè)主，但未必輸給贊成林風(fēng)、水岸楓庭和金隅學(xué)府等的房東。
生源平均質(zhì)量，與家長(zhǎng)財(cái)富水平有一定相關(guān)性，但肯定不是簡(jiǎn)單的正比關(guān)系。
只要家長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)條件能滿足孩子學(xué)習(xí)（課外培訓(xùn)）的基本要求，主要比拼的還是天生智商和家庭氛圍。并沒(méi)有“越富的家庭，孩子成績(jī)?cè)胶?/b>”這樣的規(guī)律。
現(xiàn)在新老校區(qū)或許還有差別，但幾年之后，師資和生源抹平，“三個(gè)勝利”基本會(huì)在同一起跑線上競(jìng)爭(zhēng)。
此外，由于“明石七子”當(dāng)初沒(méi)有倒掛，業(yè)主里幾乎沒(méi)有投資客，將來(lái)入住更快，生源會(huì)迅速充實(shí)，出成績(jī)可能也會(huì)比想象得更早一些。
04
其實(shí)，前幾年杭州孟母瘋狂追逐學(xué)區(qū)房，主要還是這房子確實(shí)能一直漲，同時(shí)也是為自己買個(gè)心理安慰，內(nèi)心戲大約是這樣的：
我給孩子買了全杭州最好的學(xué)區(qū)房，做父母已經(jīng)盡力了。就算將來(lái)沒(méi)讀出來(lái)，至少學(xué)區(qū)房漲價(jià)了，還是一筆不錯(cuò)的投資。
并沒(méi)有幾個(gè)人內(nèi)心真的相信：買套小小的學(xué)區(qū)房，孩子將來(lái)就能考上清北復(fù)交。
但現(xiàn)在，名校分校的成績(jī)雖還是未知數(shù)，但其“品牌光環(huán)”帶給孟母?jìng)兊男睦戆参孔饔檬且粯拥�，擁有一套同樣有滿足感。
尤其是分配生制度下，升學(xué)有時(shí)更像一門玄學(xué)，就更不用糾結(jié)本部與分校那一點(diǎn)小區(qū)別。
所以，未來(lái)幾年杭州的趨勢(shì)，一定是“一流品質(zhì)大戶型次新+不錯(cuò)的學(xué)區(qū)”越來(lái)越值錢，而“老破小+頂級(jí)學(xué)區(qū)”不斷貶值。
南星橋的二三線次新小戶型，情況介于兩者之間。
板塊氣質(zhì)和居住品質(zhì)雖很優(yōu)秀，但受限于戶型和房齡，漲到一定價(jià)格就會(huì)遇到瓶頸。
同樣在上城區(qū)，不僅有城東新城的“勝利明石七子”，還有“采荷系”艮北三兄弟的次新，以及錢二“天長(zhǎng)系”的新房，總價(jià)都相似或更低，城市界面都很干凈，都可以是南星橋小學(xué)區(qū)房的替代品。
05
“現(xiàn)在的南星橋，也就壹品、上品這幾個(gè)小區(qū)，還能賣出高價(jià)。”老胡告訴我，其他的次新商品房，房東們要是不降價(jià)，很難出貨。
原先南星橋的一大購(gòu)買人群——省內(nèi)家長(zhǎng)，現(xiàn)在輕易也不下單了。
“杭州叫學(xué)區(qū)房的特別多，政策打壓得又很緊，客戶們都在觀望。”光老胡手上，就有不少新杭州人（擁有杭州購(gòu)房資格，但暫時(shí)不住在杭州，為了子女上學(xué)買學(xué)區(qū)房），現(xiàn)在選擇去搖新房，新房倒掛大。
“除非特別著急的，不然都選擇再等等看。”
無(wú)論這些客戶最終買了哪里，教育界人士的普遍共識(shí)是：在政策的連續(xù)調(diào)控下，未來(lái)杭州學(xué)區(qū)房仍有價(jià)值，但溢價(jià)不再會(huì)夸張。
學(xué)校之間仍會(huì)有高下之分，但差距會(huì)變得很溫和，不再有碾壓級(jí)的存在。
來(lái)源：層樓
