近期二手房市場形勢不可謂不頹喪，中考合家歡以及信貸政策的收緊使得二手房交易量連續(xù)三月跌落，截止6月30日，已經(jīng)是連續(xù)三個(gè)月下行10%了；
▲3-6月二手房成交套數(shù)持續(xù)下行
顯然，這兩件大事有意無意地對(duì)二手房市場市場雙管齊下，造成了創(chuàng)傷，然而若陰陽各走極端，僅僅認(rèn)為這只是短暫的皮外傷，抑或是唱衰下跌的拐點(diǎn)已到，都過于武斷了； 看看文章標(biāo)題就已說明筆者態(tài)度，越是這種時(shí)候，越需保持冷靜，制定策略。
| PART 1 |
▲市北板塊航拍
開門見山，先下判斷及選房建議：二手房市場整體會(huì)回歸以流動(dòng)性為主體，即二手房買不同需求而不再買漲價(jià)，但是只要杭州的供需狀況沒有政策性的改變，中期（1-3年）依然看好。
這個(gè)期間，局部非理性報(bào)價(jià)頻出的板塊（如南星橋、望江、蔣村）以及超高價(jià)學(xué)區(qū)房這兩類產(chǎn)品建議觀望，尤其學(xué)區(qū)短炒已無可能，但其他前景較好相對(duì)平穩(wěn)的板塊趨向活躍，供應(yīng)會(huì)增大，選擇面會(huì)增多，本就不是高點(diǎn)，可以入手；
結(jié)論從何而知？又如何在大局里選房，且聽分解。
| PART 2 |
首先，我們需要看到，新房市場一房難求，土地供應(yīng)持續(xù)失衡，紅盤+熱點(diǎn)盤鎖盤8年三大基本面依然沒有變化；
▲2021-6月杭州新房供應(yīng)和搖號(hào)情況（來源騰訊新聞）
如圖為6月杭城新房供應(yīng)套數(shù)和中簽率的統(tǒng)計(jì)（某些為0即流搖），可以看到，房源開盤套數(shù)和報(bào)名人數(shù)顯著地呈現(xiàn)數(shù)量級(jí)上的差別，供遠(yuǎn)低于求；
在購房選擇上，兩極分化。主城區(qū)呈現(xiàn)價(jià)格越高，反而中簽率越低的情況，如天薈、曉月澄廬都可以稱為豪華盤，動(dòng)輒千萬的總價(jià)卻仍然跌破10%，整個(gè)6月單一盤最多供應(yīng)也不過400出頭，而比較一般的板塊和主城邊緣位置的樓盤就少人問津；
主城區(qū)越買越稀少，邊緣地帶買不下手。
▲2021杭州第二次集中供地預(yù)期
而源頭的活水——新土地供應(yīng)能跟上嗎？剛出來的杭州第二次集中供地情況不完全統(tǒng)計(jì)如圖，主城區(qū)只有可憐的5宗，高關(guān)注度的良渚客廳TOD地塊也還是沒來，蕭山的熱點(diǎn)板塊市北、寧圍、南臥也不過6宗；
可以預(yù)見不只現(xiàn)在，未來很長一段時(shí)間里這種青黃不接的態(tài)勢都將持續(xù)；
▲后兩年交付盤鎖盤情況
再看明后年交付的鎖定盤，基本已經(jīng)售罄，不到2030這些前兩年出讓土地形成的樓盤難以進(jìn)入二手市場；
沒有土地造不了新房、新房百搖不中、中了新房立馬鎖定，不想往遠(yuǎn)郊和城市邊緣板塊的購房者，除了靠手氣搖中新房，不買二手房還能去哪？
在一個(gè)一年能引進(jìn)37w+35歲以下年輕人的城市，新房供應(yīng)不足又難搖，除非年輕人真的能把房只看成住，紛紛投入公租房、公寓市場，否則看衰二手房就是空中樓閣，無根之木。
| PART 3 |
那學(xué)區(qū)式微和信貸收緊引發(fā)的寒蟬效應(yīng)，怕高位接盤的隱憂怎么解？
細(xì)看這兩大變化，分明略有不同，信貸收緊是全國性的后端調(diào)控，學(xué)區(qū)房式微是前端調(diào)控，釜底抽薪；
5.21信貸政策，首套房利率由原先的5.2%上調(diào)為5.4%，二套房利率由原先的5.38%上調(diào)為5.5%，不到兩月后的7.2升到了5.9%和6.0%；
▲2021-6月主流城市貸款利率（來源網(wǎng)易新聞）
說實(shí)話這一輪的收緊主要是國家層面的普遍后端調(diào)控，類似武漢、合肥多地停貸、廣州半年內(nèi)4連漲的新聞比比皆是，房主不炒的大環(huán)境如是，針對(duì)地產(chǎn)投機(jī)的大棒只會(huì)越來越粗，習(xí)慣了就好；
而筆者想解剖的是前端調(diào)控的學(xué)區(qū)房式微效應(yīng)：
必須強(qiáng)調(diào)：學(xué)區(qū)房不等于整個(gè)二手房市場，現(xiàn)在的成交量下跌恰恰是學(xué)區(qū)房把整個(gè)市場裹挾的“流動(dòng)性”還給市場的回復(fù)理性期，清退一部分“買漲不買換”的投機(jī)客；
流動(dòng)性是啥？說人話：買來好住，有一天還好轉(zhuǎn)手，本來二手就有折舊，下次轉(zhuǎn)手希望保值率高點(diǎn)才是理性，城市上升保值高，城市下行一定下跌，經(jīng)歷過買車賣車的讀者肯定能理解；
小區(qū)環(huán)境、步行尺度、與市中心距離、建筑設(shè)計(jì)、戶型品質(zhì)、改善、通勤、人車分流、租售比等等都是流動(dòng)性要素，學(xué)區(qū)只是其中之一；
▲嚴(yán)峻的教育形勢
但是因?yàn)閷W(xué)區(qū)這點(diǎn)在城市人口暴增+教育陡然分流的時(shí)代（55%去職高）被放大了，放大到學(xué)區(qū)房作為居住商品的流通屬性被資產(chǎn)的增值屬性蓋過去了；
只要杭州在成長期，人口增長-子女競爭更激烈-優(yōu)質(zhì)教育資源更稀缺-學(xué)區(qū)房一直漲-孩子上高中房子永遠(yuǎn)好賣-因?yàn)橄乱慌议L子女競爭更激烈-因?yàn)槿丝谠鲩L-因?yàn)楹贾菰诔砷L期，這套邏輯成環(huán)了；
即學(xué)區(qū)房在城市的成長期同時(shí)具備強(qiáng)增值和強(qiáng)流動(dòng)性，這種跨界獨(dú)一無二；
▲不喝的”國酒“茅臺(tái)
翻譯翻譯：學(xué)區(qū)房是地產(chǎn)界的“茅臺(tái)”，是酒，但不是酒的部分才重要，因?yàn)?ldquo;國酒”背書能當(dāng)一般等價(jià)物流通，越放越陳，越陳越有人收，于是你的眼里再也沒有五糧液、女兒紅、瀘州老窖....
▲拱宸橋板塊和學(xué)區(qū)構(gòu)成
筆者要巡游杭城寫二手板塊的緣故，體會(huì)最深。以拱宸橋板塊為例，所有二手房購置要考慮的流通要素，在文瀾實(shí)驗(yàn)、文瀾小學(xué)學(xué)區(qū)幾個(gè)字面前土崩瓦解，有和沒有平均能差出4萬/㎡；
說得極端些，恐怕造間廁所能換文瀾學(xué)區(qū)都能賣個(gè)6萬/㎡，這簡直是痛仰（信仰學(xué)區(qū)使我錢包痛苦）。
杭州瘋市的癥結(jié)在二手房的超高倒掛，二手房的最大癥結(jié)在學(xué)區(qū)房，學(xué)區(qū)房的癥結(jié)是增值和流動(dòng)性的跨界結(jié)合，現(xiàn)在僅僅是讓這二者脫鉤了。
▲2021數(shù)學(xué)中考節(jié)選
在“2a+3a”的卷子面前，學(xué)區(qū)的強(qiáng)勢不再，學(xué)區(qū)房價(jià)值回歸理性，其他所有二手房都會(huì)獲益；
簡單點(diǎn)說：以往，杭州10個(gè)孩子1個(gè)才能進(jìn)重高，4個(gè)才能高考，杭二超過普高100多分，買二手房的人群以青年為主體，只要有孩子或者想要孩子，民辦又貴又搖號(hào)，一定考慮學(xué)區(qū)房，別的什么都看不到；
現(xiàn)在卷子簡單了，杭二比源清只高20幾分，孩子成績還不錯(cuò)我能不能買個(gè)普通學(xué)區(qū)，但是自住通勤舒服呢？一家五口人，能不能不為孩子擠在小戶型呢？父母年紀(jì)大了，不為了一表生資格，醫(yī)院、公園、菜市場旁邊的房子能不能選呢？
在一個(gè)一年能引進(jìn)37w+35歲以下年輕人的城市，新房供應(yīng)不足又難搖，看衰二手房是沒有道理的，現(xiàn)在只是短期大家怕高位接盤，購房者的可選擇面多了，水一流動(dòng)就活了；
兩枝杏花出墻來，摧折，修剪罷了，難道不更該看回滿園春色？
| PART 4 |
所以，問：怎么選房？房叔答：避開雷區(qū)，大膽選擇；配合搖號(hào)，效果更佳。
雷區(qū)即局部非理性報(bào)價(jià)頻出的板塊（如南星橋、望江、橋西、蔣村）以及超高價(jià)學(xué)區(qū)房，強(qiáng)學(xué)區(qū)房明年還要跌，因?yàn)槠湟蝗豕k會(huì)有分配生傾斜，第二劃區(qū)、劃片的陰風(fēng)徐徐；
大膽選擇已經(jīng)被炒房客認(rèn)為沉寂的二手板塊里的好房子，泡沫起的時(shí)候這些板塊無人問津，破的時(shí)候這些板塊自然也不受影響，筆者舉幾個(gè)例子，拱宸橋的橋東、小河板塊、一橋南、建國北路、華家池、文化村、西溪都是不錯(cuò)的；
筆者之前寫了鼓樓板塊二手房，有讀者留言提及“新城看不起老城老破小”，如圖是筆者在貼沙河邊拍到的2021剛新建完的危房回遷小區(qū)平安里，鼓樓旁、貼沙河、距地鐵口400米，洋房帶社區(qū)活動(dòng)室，只要業(yè)主賣，小戶型7-8萬/㎡毫無問題；
哪怕是老破小，只要板塊好，破到回遷都是好房子，其次老板塊有的是如蘭園、麗園、江濱花園、桂花城等等這樣遠(yuǎn)勝新房質(zhì)量的中年房，如若不然，筆者不會(huì)頂風(fēng)冒雨，巡游杭城；
主流選擇，則是次新房相對(duì)集中、成長性較好的板塊。譬如市北、良渚。
其中，最難把握的買入時(shí)機(jī)上，務(wù)必看清楚了。善于發(fā)掘機(jī)會(huì)的老炮兒自不必說，新手而言，最值得關(guān)注的就是各個(gè)主流板塊的成交量。哪一天成交量迅速上升了，也就意味著不錯(cuò)的時(shí)機(jī)到了。
配合搖號(hào)，這個(gè)很好理解，有兩張票的買一套搖一套，只要杭州還在成長期，優(yōu)質(zhì)的新房板塊就去搖；
城西科創(chuàng)大走廊的良渚、未科、云谷、瓶窯、倉前、五常、三墩北等等以及擁江的市北、寧圍、奧體、亞運(yùn)村、錢江新城二期、三江匯；
學(xué)區(qū)方剝離的強(qiáng)增值屬性，也該還給押注杭州未來的板塊了，只是更難搖是一定了，去靈隱、三天竺拜拜，這塊房叔也沒辦法；
當(dāng)然，如果孩子卡這兩年要上學(xué)，學(xué)區(qū)房價(jià)位在同板塊周圍房價(jià)+30%出手問題不大，強(qiáng)學(xué)區(qū)畢竟是流動(dòng)要素里最直觀最穩(wěn)定的；
勿追漲殺跌，大環(huán)境沒變，平常心，危中有機(jī)。
