保利天匯開盤了！
就在大家都以為9月這個大“鴿王”又要鴿掉的時候，它竟然開了！驚不驚喜，意不意外？
不過小雞搜索保利天匯時候，卻發(fā)現(xiàn)它叫濱匯之都了！
大家有沒有發(fā)現(xiàn)，近段時間好多樓盤都有改名。以前追了好久的盤，一下子認(rèn)不出了！如果再碰到一次性開盤的情況，一不小心就直接錯過555，豈不是很可惜~
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濱匯之都也就是保利天匯這個盤，表現(xiàn)到底值得買嗎？小雞給大家盤一盤它的亮點和槽點，歡迎文末留言討論~
樓盤名稱：濱匯之都（濱江區(qū) 西興）
銷售均價：高層51500元/㎡
銷售樓棟：1-6、8#、9#部分自持不售
銷售戶型：建面約98、123、129、139方
銷售套數(shù)：1048套
裝修標(biāo)準(zhǔn)：4500元/㎡
交付時間：預(yù)計2022年底
凍資情況：首套120萬，二套240萬，一次性400萬
樓盤位置：濱江區(qū)濱康路與長河路交叉口
（注：以上銷售信息，以銷售端的信息為準(zhǔn)）
圍繞項目走了一圈，周邊企業(yè)非常多，像是華為、網(wǎng)易、新華三、�？祹缀醵荚诟浇�，但是這讓濱匯之都反倒成了“孤盤”？
首先濱匯之都所處位置主要以產(chǎn)業(yè)功能為主，根本不是圍繞住區(qū)功能來開發(fā)的，如此一來未來也難有任何跟住宅相關(guān)的利好配套跟進(jìn)。
其次，“孤盤”難以形成良好的社區(qū)氛圍，市場認(rèn)可度極其有限，換句大白話說，濱匯之都除了對上班距離要求十分嚴(yán)格的人來說，吸引力真的不大。
查看其他的配套，樓盤最大的配套優(yōu)勢就是交通便利，小區(qū)出門就是地鐵站，真正的“0距離”對接地鐵。乘坐5號線2站即可抵達(dá)濱江龍湖天街，未來濱康路的龍湖天街也是兩站直達(dá)。
醫(yī)院有浙二醫(yī)院（直線2km）、武警醫(yī)院（直線3.2km），兒童醫(yī)院（直線2.4km），醫(yī)療資源還是比較完善的。
學(xué)校方面有項目代建的幼兒園，沿濱康路往西有博文小學(xué)、長河中學(xué)，由于附近沒有什么次新小區(qū)，生源主要來源幾個回遷社區(qū)，教育資源較為一般。
大型商業(yè)配套有兩個龍湖天街，長河路有中南國際商城，地鐵1站可到。
濱江銀泰、濱江寶龍廣場、星光大道、星耀城也基本在方圓3公里左右，地鐵、自駕都比較方便。
不過，要說步行范圍內(nèi)有什么商業(yè)，可能就只有樓盤自帶的商業(yè)配套了。周邊的社區(qū)基本是脫離次新行列的，界面就不提了，指望有什么豐富的底商是不太可能的。
如果附近的居民要出來消費，大多時候都得去寶龍廣場，保利天匯也算是補充了這部分的商業(yè)短板。
總結(jié)一下，濱匯之都1公里范圍內(nèi)，配套并不十分密集，更多要依賴配套更集中的濱江區(qū)政府板塊，而且由于教育資源方面乏善可陳，對于很多初改家庭來說，這恐怕是個大問題。
左右滑動查看更多周邊產(chǎn)業(yè)實拍圖
周邊有密集的產(chǎn)業(yè)，但卻缺少產(chǎn)業(yè)人群需要的優(yōu)質(zhì)生活配套，能吸引到改善家庭嗎？如果說超大的體量可以吸引到剛需上車，5w+的均價剛需想要負(fù)擔(dān)可能也有些吃力啊。
小雞還觀察到一個比較有趣的現(xiàn)象。
濱江純新固然是香，可是坐落在濱江企業(yè)密集區(qū)域的新盤，誘惑力好像就比較有限了�，F(xiàn)在很多市北寧圍的樓盤都在打“距離濱江xxkm”這一手牌，也確實吸引來相當(dāng)龐大的客群，其中一大部分都是自住的濱江工作人口。
為什么真有了一個“通勤0距離”的樓盤，反而吸引不來這些人來買了呢？
一個原因是周邊確實少了些生活氛圍；另一個原因，借朋友的一句話來表達(dá)：“不會真的有人想住在公司旁邊吧，方便領(lǐng)導(dǎo)一個電話，隨叫隨到嗎？”
擁擠又嘈雜的“現(xiàn)房”
樓盤最有吸引力的點可能是——現(xiàn)房+1048套一次全開。
綠城亞運村為了每批都控制在1000套以下，都拿了3本證啊。這次濱匯之都一次全開了1000套+，沒有分兩批，著實讓不少人驚喜！
這也預(yù)示機(jī)會更大了！
不過樓盤值得注意的地方也不少，聽小雞在你決定搖號之前嘮一嘮：
濱匯之都這塊地，規(guī)劃有點特殊。因為是5號線地鐵上蓋，整塊四四方方的地，被地鐵軌道沿著斜對角一分為二。
靠近聚才路這部分是住宅，靠近長河路一側(cè)則規(guī)劃有酒店、下沉式商業(yè)廣場、自持住宅以及一所幼兒園。
濱匯之都2017年拿地，是當(dāng)時濱江的“新地王”，同時還要求現(xiàn)房銷售。不過這一次開盤后，卻有不少網(wǎng)友都在吐槽這個現(xiàn)房樓盤竟然是2022年底交付，瞬間就沒那么香了。
項目的可售住宅總共有7.5幢，為什么是7.5幢？因為9號樓有局部的自持。
拍地時，地塊最終的自持拼到了36%，是當(dāng)時要求現(xiàn)房銷售自持率最高的項目；再加上地塊本身要求自持2.5萬平方米的商業(yè)面積，實際自持比率已經(jīng)到了44%！
項目住宅基本是30層左右的超高層，容積率高達(dá)3.5，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于目前市面上平均住宅容積率2.2-2.5的標(biāo)準(zhǔn)。高自持+高容積率，樓間距也顯得有些擁擠，居住體驗恐怕不會太好。
濱匯之都是地鐵上蓋項目，從5號線聚才路站出來就能看見樓盤。
第一眼看過去，外立面確實不夠吸引人，明明是金屬鋁板但卻呈現(xiàn)出一種水泥青灰色的質(zhì)感，看不太出來鋁板外立面的光澤度。
此外，從照片中也看得出，外立面有很多處是不夠平整的，自帶“修容”效果，讓本就“慘淡” 的外立面，面色更素了幾分。
從小雞7月份跑盤的航拍圖來看，目前樓盤基本是在精裝修以及園區(qū)綠化階段。小區(qū)的綠化有點過分簡潔，綠化率僅有25%，基本是草坪為主，沒什么層次。
另外從園區(qū)內(nèi)部看上去，公共配套似乎除了一樓的架空層就好像再無其他亮點了，一時間小雞竟然覺得有點寒酸，小小的腦袋，大大的迷惑：這樣的產(chǎn)品力，真的是一個5W+的改善盤嗎？？
自住？投資？
如果真的要讓小雞用一句話來評價濱匯之都，那就是：差點意思！接下來小雞著重給大家分析一下濱匯之都的優(yōu)劣勢。
優(yōu)勢主要是兩點，一是濱江少有的純新盤，還有現(xiàn)房的誘惑；二是地鐵上蓋，出小區(qū)就是地鐵站。
從自住上來說，濱匯之都明年年底交付，23年初基本能入住，對于首套無房的家庭來說能省一大筆租房的費用。
投資角度來看，現(xiàn)房同樣具有很大的優(yōu)勢。就算濱匯之都這么大的體量真能“萬人搖”觸發(fā)入圍，還很巧合地入圍中簽低于10%，限售5年，那也比濱江區(qū)其他項目持有周期少了2年交付時間。
不過，就像上面提到的，對明明標(biāo)碼是現(xiàn)房卻要明年年底才能交付，大多數(shù)人還是難以理解，吸引力縮水一大截。
第二是地鐵上蓋的優(yōu)勢，是目前濱江為數(shù)不多的地鐵上蓋樓盤，除了杭州壹號院，另一個則是天曜城。
小雞這里再強(qiáng)調(diào)一下是地鐵上蓋！濱江早先的規(guī)劃里是不存在所謂的TOD、地鐵上蓋這類概念的，像是風(fēng)雅錢塘、東方郡這類只能說是地鐵口，不能說是地鐵上蓋，而地鐵上蓋優(yōu)勢在于項目地下可以直通地鐵站！
除了以上兩個顯而易見的優(yōu)勢以及頭頂濱江區(qū)的光環(huán)之外，濱匯之都可能還存著諸多不那么容易發(fā)現(xiàn)的不足。
首先從自住來看，雖然濱匯之都起步門檻相比濱江其他項目可能要更低一些，但是產(chǎn)品競爭力確實不占上風(fēng)。
比如過高的自持比例，開放式的商業(yè)，壓抑的超高樓層，3.5的超高容積率，略顯小氣的綠化以及公共配套，不符合主流審美的外立面，等等這些都讓小區(qū)的居住體驗以及產(chǎn)品力大打折扣。
其次從投資來看，盡管濱江+現(xiàn)房+地鐵上蓋非常具有吸引力，但小雞仍然勸你選擇濱匯之都時請再三權(quán)衡一番。
除了周邊大片的企業(yè)，濱匯之都的配套可以說沒什么想象空間。同樣是5.15w均價且地鐵上蓋的天曜城，距離濱匯之都只有2站地鐵的距離，卻有著龍湖天街相鄰的優(yōu)勢。
而濱匯之都不僅價高，產(chǎn)品力又不如同價位的天曜城能打，實在是找不出什么賣得這么高的理由。
甚至有網(wǎng)友神調(diào)侃：改善看不上，剛需買不起，投資沒空間了...
濱匯之都的日照、噪音表現(xiàn)都比較一般。
日照方面，由于小區(qū)都是超高層建筑，加上密度大，樓幢之間的遮擋還是比較嚴(yán)重的，像是2#，20層以下的日照時長基本都小于4小時。噪音方面，其實各樓幢都存在不小的問題。
不得不說，本來一塊很好的地，但由于高自持加上一些配套規(guī)劃是變得七零八落，各方面都有短板，居住體驗真的大打折扣！
優(yōu)劣綜述
亮點：
地鐵5號線聚才路站上蓋，交通方便
現(xiàn)房優(yōu)勢，收益可以最大化
有小戶型，目前濱江核心區(qū)上車門檻最低樓盤
不足：
均價5.15萬/㎡，和天曜城一樣，是濱江區(qū)單價最高樓盤
容積率高、自持多，居住體驗較差
外立面設(shè)計褒貶不一，而且不平整
教育資源存在較大短板，初改家庭
板塊定位為產(chǎn)業(yè)功能，社區(qū)氛圍較差，影響后續(xù)轉(zhuǎn)手
目前無倒掛，認(rèn)可度一般
來源：小雞評房
