01時代奧城評估價4.4萬元/㎡時代奧城上架了第一套法拍房：13幢3單元2601室，面積138.83㎡，還帶一個價值40萬元的車位。
阿里法拍上顯示，
這套房源將以455萬起拍，扣掉車位以后，起拍單價只有2.98萬元/㎡。
看著奧體滿屏的八萬、九萬，沖擊10萬的朋友圈截圖，這2.98萬的起拍單價簡直就像不要錢一樣。
相比起拍價，更引起我注意的是，拍賣頁面上顯示的評估價。
居然只有649萬？扣掉評估價40萬的車位，光房子的市場價只給到了609萬。算下來，評估單價居然只有4.4萬元/㎡。當(dāng)年這套房子新房賣時494萬，單價35612元/㎡
。時代奧城現(xiàn)在真實(shí)二手房市場價大概多少錢？
手邊買房數(shù)據(jù)顯示，
時代奧城近期網(wǎng)簽均價為65088元/㎡。而透明售房網(wǎng)顯示的網(wǎng)簽價格則是60470元/㎡。
網(wǎng)簽價肯定會做低，但即使是按照網(wǎng)簽均價定價，評估價總也應(yīng)該給到6萬元/㎡吧？
怎么突然給的評估價這么低？
今年2月法拍的一套景瑞天賦170㎡，評估價還給到了5.7萬元/㎡。
這一次，4.4萬元/㎡的數(shù)字到底是怎么來的？ 02法院答復(fù)：稅務(wù)定向詢價結(jié)果
一般情況下，法拍房的定價有四種形式。
1、跟雙方當(dāng)事人議價，商量一個兩方都能接受的價格；2、找專業(yè)的第三方評估公司給出評估價；3、網(wǎng)絡(luò)詢價，法院認(rèn)可的詢價平臺有阿里、京東、工商銀行融e購三家。在這些平臺能夠查詢到對應(yīng)小區(qū)的參考價，最后取平均數(shù)；4、定向詢價，房管局或者其他政府機(jī)構(gòu)直接發(fā)函詢價。
我聯(lián)系了法院相關(guān)負(fù)責(zé)人，他告訴我，這套房源的價格是定向詢價定的，直接由稅務(wù)部門給出。
雖然稅務(wù)部門系統(tǒng)確實(shí)會有一定的數(shù)據(jù)延遲。但時代奧城迄今為止已經(jīng)有了140余套二手房成交記錄，有大量網(wǎng)簽價格可以參考。
正常情況下，二手房交易稅費(fèi)都是按照網(wǎng)簽價格來計算的。
我算了一下，低于4.4萬元/㎡網(wǎng)簽的房源，還不到全部成交的六分之一。
再加上時代奧城網(wǎng)簽基本上都是高價和低價交錯成交的，怎么也不會取到一個4.4萬元/㎡的平均價吧？
但仔細(xì)思考一下，稅務(wù)部門給到的4.4萬元/㎡，你是不是也覺得蹊蹺？
比如同期上線的一套美哉美城法拍房，就是通過當(dāng)事人議價定價的：98㎡躍層，市場價1100萬，770萬起拍。這就顯然要正常得多了。
我第一感覺是，錢江世紀(jì)城目前新房限價4.7萬元/㎡。時代奧城4.4萬元/㎡的評估價，你看像不像二手房指導(dǎo)價？
03二手房指導(dǎo)價≈新房限價？
杭州還沒見到“二手房指導(dǎo)價”，但這一次時代奧城法拍房評估價，卻引申出了一個更值得我們思考的問題：
如果杭州真的出了二手房指導(dǎo)價，會按照什么標(biāo)準(zhǔn)定價？跟執(zhí)行了好幾年的新房限價，會是什么關(guān)系？
目前為止，深圳、無錫、東莞、寧波、成都、西安、上海、紹興等城市都針對二手房指導(dǎo)價相關(guān)的政策。
這些城市的二手房指導(dǎo)價，基本上也沒有突破這一基本原則。
以深圳為例，自從今年2月開始，公布全市3595個住宅小區(qū)市場價。雖然深圳新房住宅供應(yīng)量不大，但基本上都遵循了這一原則。
就拿去年最紅的萬人搖華潤城潤璽1期為例，新房備案均價131000元/㎡。
隔壁的大沖城市花園，二手房指導(dǎo)價恰好為130000元/㎡，剛好低1000元/㎡。南山區(qū)粵海其他小區(qū)的指導(dǎo)價，最高的也只有132000元/㎡。
羅湖翠竹新房住宅限價98000元/㎡。周邊二手房小區(qū)指導(dǎo)價最高的為98800元/㎡，只差800元/㎡。
如果杭州版的二手房指導(dǎo)價，確實(shí)與新房限價接近，我的腦海里一下子就浮現(xiàn)出了杭州二手房指導(dǎo)價地圖了：
江河匯7萬左右、奧體4萬7左右、城東新城4萬6左右、申花5萬4左右、未來科技城3萬5左右、勾莊3萬左右、大江東2萬左右......
04政策不可能背離房住不炒
新房限價的背后邏輯是，官方認(rèn)定這個板塊值多少錢，比如奧體在官方眼里就值4萬7，未來科技城只值3萬5。
至于目前到處都是的一二手房倒掛，那官方管不著，就算奧體賣到9萬，未科賣到7萬，二手房定價市場說了算，你多少錢賣或多少錢買，都是市場行為。
到時站崗了，這個鍋，官方可不背。
所以我認(rèn)為，合理的二手房指導(dǎo)價，就是貼近目前的新房限價。只有這樣，在官方政策語境里，才不會出現(xiàn)蓋章簽字的、鼓勵大家投機(jī)打新的“利益空間”。
我們假設(shè)一下：如果奧體一帶給出的二手房指導(dǎo)價是6萬，而新房限價4萬7，相當(dāng)于由政府坐實(shí)了13000元/㎡的倒掛。這就是，官宣新房搖號能賺錢了嗎？
想想就知道，這與中央一再強(qiáng)調(diào)的房住不炒，完全背道而馳，更不符合樓市調(diào)控的正常邏輯。
所以，如果杭州要出臺二手房指導(dǎo)價，大概率會像深圳等城市一樣，和新房限價相差不大。
順著這個邏輯推演下去，稅務(wù)系統(tǒng)給出時代奧城4.4萬元/㎡的評估價，也就不那么奇怪了。
一切皆以最終文件為準(zhǔn)。
