杭州樓市還有希望嗎？選擇性軟著陸開始了

5月，杭州樓市最熱的話題都在未科和阿里，喧囂。

筆者不愛熱鬧，反而在關(guān)注五月本身，這個(gè)月份是各城鎮(zhèn)級(jí)城市統(tǒng)計(jì)公報(bào)公布最多的月份。

有一些趨勢(shì)正在轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，波及到杭州也只是時(shí)間問題。

如小標(biāo)題所示，5月出了幾組數(shù)據(jù)；

第一組。5.12日，隨著廣州公布人口，至此已確定，2022北上廣深常駐人口分別減少4.3w、13.54w、7.65w、1.98w，四大一線人口歷史首次全面下滑，且均高于全國人口降幅；

第二組。5月，2023年孕婦建檔工作完成，因?yàn)轭A(yù)產(chǎn)期平均280天、算上早產(chǎn)存活等因素，憑此數(shù)據(jù)就能預(yù)估2023年的新生兒數(shù)量；

《中國慈善家》雜志調(diào)取了該數(shù)據(jù)，預(yù)估今年的出生人口是780w左右，同比去年956w下滑18.4%，以2022年末14.12億總?cè)丝谧鞣帜福?b>出生率將是5.5‰，如果隔壁的日韓不賽出水平，今年我國就是世界之最；

第三組。全國截至目前，僅有4個(gè)省貴州、寧夏、青海和西藏生育率過10‰，維持人口常規(guī)需要21‰，不快速下滑至少在14-15‰。

因?yàn)橛行蔚氖帜芰恐�大，和市�?chǎng)規(guī)律比有過之而無不及，劃學(xué)區(qū)、限價(jià)、限購、三道紅線、超級(jí)新城規(guī)劃，哪一項(xiàng)不能撥弄“供需關(guān)系”這種虛詞兒，畢竟想增值套利的“需”是個(gè)地球人都有；

供應(yīng)的土地在我手，金融工具亦在我手，二者結(jié)合，足夠掀起市場(chǎng)的驚濤駭浪。所以，在這些城市，必須先看政策，才能有相對(duì)的市場(chǎng)談局部的供需。

但是，唯有人口靠政策造不出來。上一部分人口數(shù)據(jù)，對(duì)樓市整體的信號(hào)意義以及政策市的指導(dǎo)作用已足夠明顯：

1、四大一線城市人口增量轉(zhuǎn)負(fù)，這當(dāng)然有疫情的原因，也有如北上有意在紓解流入人口，但幾乎可以斷定，一線城市的人口短時(shí)間不會(huì)再暴漲。

2、人口整體坍縮，烈度和趨勢(shì)之強(qiáng)會(huì)比預(yù)想中更快波及到樓市，不用等到這些娃長大進(jìn)入樓市，畢竟大量母親“娃3歲開始看學(xué)區(qū)房”在主要城市是基本操作了。

3、許多人原本天真，認(rèn)為“經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)會(huì)生很多”補(bǔ)上整體人口銳減的窟窿，但里面只是相對(duì)多，依然不合格，何況人口基數(shù)小起不了大作用。

在一年的樓市不振后，可以看到遍地開花的荒腔走板：

你猜，如果這些中西部省市的地能賣出杭州的價(jià)格，新房有杭州這么容易去化，會(huì)不會(huì)有這些問題？

自己家的孩子自己抱，這是頂層對(duì)地方債的態(tài)度。但這不代表父母不借錢給不爭(zhēng)氣的兒子，畢竟親身骨肉。

▲西湖-長橋公園

以杭州舉例，在這個(gè)階段難道杭州樓市調(diào)控還有全然“獨(dú)立”嗎？你的需和供都要和兄弟省市綁定。

簡單的道理，河南、安徽、江西經(jīng)濟(jì)越差、樓市越糟糕，流到杭州的一、二、三名新增人口就越多，“人口流入”這幾個(gè)字對(duì)杭州20多個(gè)新城的餅太重要了；

同理，相對(duì)的，如果想維持房價(jià)，控制土地出讓的節(jié)奏是最常規(guī)的辦法，尤其是在二手房去化如此慢的情況；

但杭州賣地只為自己花嗎？朝西朝北看看里面叫苦連天的兄弟省會(huì)，父母說，吸了他們的人給點(diǎn)回報(bào)唄，杭州只能快速不停地賣地，掏錢。

道理很簡單，棚改貨幣化、漲價(jià)去庫存這種事，四大一線一定最有調(diào)控的基礎(chǔ)，也會(huì)帶來最大的“房價(jià)震撼”，一線政策打開了，二、三線才會(huì)跟著放開。

▲上海-浦東夜景

前文提及一線城市的人口短時(shí)間不會(huì)再暴漲，當(dāng)然是人為設(shè)卡，這是頂層設(shè)計(jì)控制的效果，因?yàn)槌鞘谢�如今的主�?zhàn)場(chǎng)在二線，江西、安徽、河南與杭州的關(guān)系，放到杭州與上海也一樣。

人們只看到上海是華東第一市，全國經(jīng)濟(jì)第一強(qiáng)市，沒看它也是人口負(fù)-13.54w的城市，中國老齡化最嚴(yán)重的城市，它太需要吸收年輕人才了。

我們總說杭州有政策空間，其實(shí)上海的空間更大，這是華東老大的擔(dān)當(dāng)，一年負(fù)13w多的人口還不松政策，大家都心知肚明，上海浦東有不少地，有高稅收有高薪酬有上海高考卷，真放開了搶人才搶企業(yè)，轉(zhuǎn)身新杭州人就能變成新上海人。

這一次需求就這么多，大家搶，要是膀子粗實(shí)力強(qiáng)的先下手，winner takes all。

需求方面，去年17.2w的流入人口依然很耀眼，有購房需求是一定的，但隱憂也非常明顯，落戶門檻已經(jīng)降到大專，幾乎可以預(yù)判今年吸納產(chǎn)業(yè)人口的現(xiàn)金流能力不如前幾年，能接盤二手的實(shí)力和意愿會(huì)下降；

供應(yīng)方面，5月末剛拍地，6月30號(hào)馬上就是下一場(chǎng)土拍，只要限價(jià)不放，按1-1.5月一次的土拍頻率，新房市場(chǎng)會(huì)源源不斷地吸收有限的增量需求，不剩多少給二手；

另外也是老生常談，6月和年末乃至明年都是交付潮，“房子不好賣，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手還更多了”的現(xiàn)實(shí)幾乎板上釘釘。

▲西湖-花港觀魚

供不停，需嚴(yán)控，一個(gè)個(gè)板塊倒掛縮小、消失只是時(shí)間問題。當(dāng)然，極少數(shù)富人配置資產(chǎn)的區(qū)域及房源會(huì)因?yàn)槿�層普遍�?ldquo;資產(chǎn)通脹”導(dǎo)致出現(xiàn)天文數(shù)字的二手流轉(zhuǎn)，那不叫炒房，那只是配置資產(chǎn)扛通脹。

不需要問政策會(huì)不會(huì)突下猛藥，始終盯住賣地情況就夠了。只要賣地順、房價(jià)穩(wěn)、新房賣得掉，針對(duì)個(gè)體或一部分群體預(yù)期房價(jià)的漲跌，政策早有言在先：“房住不炒”。

不比內(nèi)陸，就算在華東地區(qū)內(nèi)部杭州都沒有資格叫苦，只要沒突發(fā)狀況，就會(huì)持續(xù)“精微”地調(diào)控，像5月放松限購的聞堰和部分寧圍。

哪怕沒阿里，你只需這么想，買一個(gè)拿來住的新城，在所有新城里，是不是還是未科的界面最新最好、配套最綜合、交通路網(wǎng)拓地最多、省市區(qū)三級(jí)花的心血最甚、最有可能教育和主城打通，只是過去引以為傲的互聯(lián)網(wǎng)過了平臺(tái)經(jīng)濟(jì)的大風(fēng)口而已。

▲政府官網(wǎng)-全面推進(jìn)城市更新城市意見

另外，政策端一定會(huì)有第二手方案，城市更新的進(jìn)度最近也在加快，2023發(fā)布的拆改體量已經(jīng)刷新歷史，云城計(jì)劃拆遷2871畝，西湖區(qū)征地56.8735畝，拱墅征地92.97畝，又是一輪“造富”變出需求的時(shí)候了。

當(dāng)我們用到這個(gè)詞，天然有三層意思。

第一，默認(rèn)中國主要城市的房價(jià)普遍有泡沫、虛高；

第二，房價(jià)總體最終會(huì)著陸，以消除絕大部分泡沫；

第三，政策希望樓市塑造的終極方向是“軟”，更多是相對(duì)于“日本式硬著陸”的概念；

常規(guī)的表述是，人為控制房價(jià)過快增長在一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)，以時(shí)間換空間，等待產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、人口流入、居民收入上漲吸收泡沫。

以現(xiàn)在的人口增量和經(jīng)濟(jì)失速的趨勢(shì)看來，并不是所有的城市都有資格“軟”，這便是筆者說的選擇性軟著陸。一定會(huì)有城市，因?yàn)楸硗鈧�的化債問題付出喪失政府信用的代價(jià)。