“金九銀十”黃金期，沉寂多年的“鴿盤”們集體坐不住了。
兩周前，大江東現(xiàn)房青西銘府率先搶跑，總計(jì)112套房源一把清盤；上周，許久不見的東南錢江藍(lán)灣也投身搖號市場，項(xiàng)目二期迄今交付已逾2年。“鴿盤潮”開始沖擊杭州新房市場，其高潮“潮峰”或被進(jìn)一步推高。
（截圖自銷售樓書筆記）
就在近期，有購房者發(fā)現(xiàn)，大江東義蓬地鐵盤，拿地14年的春天濱江陽光名城突然“復(fù)活”了，銷售朋友圈重啟營業(yè)模式，并放言道：“項(xiàng)目預(yù)計(jì)9月首開”。據(jù)銷售筆記資料顯示，陽光名城89㎡3房起步160萬級，折合單價在18000元/㎡上下。
銷售們忙著宣傳蓄客，項(xiàng)目新物料也保持更新。這讓不少城東剛需們興奮不已：“捂了這么多年，這回終于來真的了。”
春天濱江陽光名城位于錢塘區(qū)新六路與新鎮(zhèn)路交匯處，屬大江東義蓬街道核心區(qū)。
作為一個拿地14年的老盤，陽光名城本次啟動的是項(xiàng)目3期組團(tuán)，擬打造21幢住宅，包括10幢10-11F小高層、4幢6-8F多層和7幢3F排屋，主力戶型約89-156㎡，總量預(yù)計(jì)702套房源。
陽光名城3期戶型分布圖
陽光名城1、2期早在2010年即開始銷售，為春天創(chuàng)投和宏利建設(shè)聯(lián)合開發(fā)，并在2013年完成整盤交付。項(xiàng)目3期改由濱江集團(tuán)操刀負(fù)責(zé)，自2019年起頻頻傳出開盤風(fēng)聲，但至今“仍未成行”。
如今，陽光名城3期宣稱“89㎡總價160萬起”，單價僅約18000元/㎡，是大江東板塊近期少有的“1字頭”新盤，價格優(yōu)勢明顯。
（截圖自貝殼找房）
不過，相比小區(qū)1、2期二手房掛牌價，3期新房價格倒掛優(yōu)勢就沒那么明顯了。貝殼找房上，陽光名城1、2期共有32套房源掛出，其中，小區(qū)約120-125㎡大3房掛價約17500元/㎡，略低于3期新房對外宣傳價。但1、2期約89㎡小戶型價格略高一籌，最低一套2房2廳1衛(wèi)房源也要19120元/㎡，存在少量倒掛空間。
何況，陽光名城1、2期約89㎡戶型最多只有2房，如今3期則做到了3房2廳2衛(wèi)，僅戶型設(shè)計(jì)一環(huán)就能對10多年前產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)“迭代碾壓”，因此，兩者倒掛計(jì)算絕非新房、二手房價格單純相減，實(shí)際價差遠(yuǎn)比數(shù)據(jù)表現(xiàn)更大。
陽光名城
現(xiàn)場來看，陽光名城1、2期采用外墻磚鋪貼手法，造型設(shè)計(jì)有著明顯時代感，雖不如當(dāng)下“大尺度low-e玻璃+斷橋鋁門窗+真石漆”手法的時尚、大氣，但10多年下來外墻僅少量雨水污漬，無明顯破損痕跡，整體質(zhì)量還是過關(guān)的。
不過，與樓上住宅幾乎戶戶有人住的情況不同，陽光名城樓下沿街底商就顯得有些冷清了。小區(qū)西北角商鋪僅開業(yè)了房友中介、御辰煙酒、診所在內(nèi)的約8-9家，開店率或不足1/5。
大江東永旺夢樂城
好在，陽光名城以西一街之隔，建筑面積約19.6萬㎡的大江東永旺夢樂城正在加速成型。該商業(yè)地塊于2021年5月出讓，距今還不到1年半時間，商場輪廓整體已初步可見，建設(shè)高度距項(xiàng)目結(jié)頂或不會太遠(yuǎn)。
另外，大江東永旺夢樂城官方消息稱項(xiàng)目預(yù)計(jì)2024年開業(yè)，屆時將超過大江東龍湖天街（總建面約17萬㎡），成為板塊內(nèi)最大商業(yè)體。有了永旺夢樂城的加入，陽光名城業(yè)主也有了處“家門口的商業(yè)綜合體”，沿街底商業(yè)態(tài)就不那么重要了。
濱江負(fù)責(zé)的陽光名城3期位于1、2期以南，雖然，目前3期組團(tuán)外爬架防墜網(wǎng)還未拆除，但我們?nèi)钥梢詮闹锌辞�，西�?cè)沿青六南路多幢小高層建至11F規(guī)劃樓層，早已滿足申領(lǐng)預(yù)售證標(biāo)準(zhǔn)，未來開盤后或加速結(jié)頂成型。
3期預(yù)計(jì)首開樓棟
據(jù)悉，陽光名城3期計(jì)劃首開15、36#樓，共130套清一色約89㎡戶型，160萬級總價對剛需人士頗為友好。不過，項(xiàng)目預(yù)計(jì)9月開盤的計(jì)劃大概率要鴿了。
“9月開不了了，陽光名城（3期）大概率在10月中下旬領(lǐng)證登記。”陽光名城售樓處案場，銷售小J坦言道：“不排除項(xiàng)目在本月底出證，另外，我們預(yù)計(jì)首開15、36#樓兩幢，但也可能臨時搭配約128㎡戶型，計(jì)劃方案還沒最終敲定。”
陽光名城拿地至今已有14年之久，項(xiàng)目1、2期銷售均價僅8000-9000元/㎡，因此，陽光名城3期具體定價也備受購房者關(guān)注。“項(xiàng)目3期為毛坯交付，小高層預(yù)計(jì)均價在18800元/㎡。”銷售小J表示，“低樓層總價能控制在160萬+，相對較好的中高樓層總價或要約180萬。”
若算上大江東板塊精裝標(biāo)準(zhǔn)2500元/㎡，陽光名城3期價格與板塊內(nèi)另一在售項(xiàng)目湖境觀嵐灣大體一致。不過，毛坯交付意味著風(fēng)格自選、成本自控，避免了開發(fā)商精裝不滿意拆掉再裝修的步驟，對喜歡的人而言不失為一大利好優(yōu)勢。
當(dāng)然，除了毛坯“1字頭”價格亮點(diǎn)外，陽光名城3期最大利好當(dāng)屬戶型設(shè)計(jì)。
陽光名城3期約89㎡戶型圖
目前，市面上在售約89㎡多為中間套戶型，方正設(shè)計(jì)，3間臥室2南1北集中布局一側(cè)。陽光名城3期明顯不同，其約89㎡客廳、餐廳、廚房居于戶型中軸，做到南北通透，3房2衛(wèi)則位于公區(qū)東、西兩側(cè)，是時下杭州新房市場已不多見的飛機(jī)戶型。
“約89㎡戶型客衛(wèi)改自設(shè)備平臺，北臥房原本一半為陽臺面積，這些部分我們未來會免費(fèi)整改完再交付到您手中。”銷售小J說。
由于項(xiàng)目拿地遠(yuǎn)早于2018年浙江省施行的《建筑工程建筑面積計(jì)算和竣工綜合策略技術(shù)規(guī)程》，因此，銷售樓盤筆記也大方寫出房源戶型亮點(diǎn)，并給予加粗強(qiáng)調(diào)——含贈送面積得房率近100%，實(shí)際體驗(yàn)堪比市面約105㎡戶型。
價格、戶型利好明顯，這給了陽光名城3期更多的信心。
近一段時間以來，錢塘、臨安、富陽在內(nèi)多個板塊接連為樓市松綁，但整體“藥效”有限。目前，富陽、臨安區(qū)除零星項(xiàng)目外基本“流搖”推盤，大江東五次“萬人搖”的記憶也一去不復(fù)還。
新房市場短期內(nèi)難以回溫，二手房的價格下探，則讓僅有的倒掛空間隨時有轉(zhuǎn)負(fù)可能。貝殼找房上，大江東核心區(qū)旭輝寶龍東湖城掛出53套房源，龍湖江與城則為83套房源在售，兩小區(qū)門檻掛牌價均為2.3萬/㎡。但考慮到實(shí)際成交價、二手房稅費(fèi)等因素，目前大江東新房“賺價差”幾乎不太可能。
板塊限價突破基本到達(dá)臨界值，倒掛空間拉平則讓不少目標(biāo)客戶轉(zhuǎn)為觀望態(tài)度。因此，當(dāng)青西銘府112套房源投入市場后，僅得到51戶購房家庭參與報名，這要放在2020年大江東樓市最火時段內(nèi)，怕又是一個“五年限售”項(xiàng)目的誕生。
錯過了最好的時代，保銷售、保流動性也成為不少項(xiàng)目的首要法則。目前，除春天濱江陽光名城外，大江東板塊內(nèi)還有大江之星、春意江南名邸等少量鴿子盤，且有著現(xiàn)房銷售優(yōu)勢。縱覽杭州十區(qū)全域，錦繡公館、悅汀藍(lán)、水岸蓮花、
象牙海岸等一批老“鴿王”們雖還在待售榜單之列，但名字卻在一個個減少。
來源：鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)杭州站
