01 學(xué)區(qū)豪宅流拍 有著綠城品牌加持、又是學(xué)區(qū)房的明月江南在法拍房市場內(nèi)“翻車”了。 近期,明月江南小區(qū)有一套房源在阿里拍賣平臺進(jìn)行法拍,整個(gè)過程中共有1.6萬余次圍觀,450多人設(shè)置提醒,但最終結(jié)果卻是0人報(bào)名,無奈流拍。 來源:阿里拍賣 明月江南小區(qū)所屬濱江區(qū)西興板塊,這套流拍的房源位于小區(qū)1幢2單元3001室,產(chǎn)權(quán)登記日期為2015年10月,房源建筑面積161.42㎡,其中套內(nèi)128.33㎡,其余為公攤面積。 從拍賣平臺展示的房源內(nèi)部圖片上看,房產(chǎn)裝修狀況良好,如果對裝修風(fēng)格不挑剔的話,稍作修整就可以入住。 來源:阿里拍賣 價(jià)格方面,根據(jù)平臺數(shù)據(jù)顯示,這套房源(含1個(gè)車位)起拍價(jià)1198萬元,市場評估價(jià)1350萬元,兩者相差152萬。如果車位價(jià)格以50萬來算,扣除后折合起拍單價(jià)約7.1萬/㎡,評估單價(jià)約8.1萬/㎡。 02 小區(qū)優(yōu)多劣少 7.1萬/㎡對于明月江南小區(qū)算不算高?個(gè)人認(rèn)為不算高,至少和近幾個(gè)月二手房的成交價(jià)相比不高。 暫且不提拍賣的房源市場評估單價(jià)為8.1萬/㎡,從相關(guān)二手房網(wǎng)站上看,目前好找房上該小區(qū)掛牌均價(jià)約8.59萬/㎡,我愛我家上掛牌均價(jià)約8.01萬/㎡。另外,回歸到個(gè)別案例上,與拍賣房源戶型大小格局均相似的二手房,目前掛牌價(jià)也在7.9萬/㎡左右。 來源:阿里拍賣 當(dāng)然,很多人認(rèn)為掛牌價(jià)與成交價(jià)之間會有一定的差異,所以我又專門瞄了一眼小區(qū)近月成交的房源價(jià)格。 最近一次成交是在6月底,一套建面約75㎡的房源,單價(jià)77148元/㎡; 5月上旬成交了一套建面約89㎡的房源,單價(jià)86101元/㎡,為小區(qū)近6月最高成交價(jià)。(數(shù)據(jù)來源好找房) 從這組數(shù)據(jù)中,一方面能夠看出,小區(qū)近月成交乏力,這與整體二手房市場環(huán)境有關(guān),學(xué)區(qū)房形式不明朗也有很大關(guān)聯(lián);另一方面也能看出,即使成交量下滑,房東依舊不愿降價(jià),這才使得成交價(jià)居高不下。 從一些房源掛牌時(shí)間上看,有些房源已經(jīng)掛牌2年多的時(shí)間仍未成交,但房東依舊很穩(wěn)。 試著分析一下房東的心態(tài),可能底氣更多的還是源自文章開頭提到的兩點(diǎn),一是有品牌溢價(jià),二是有學(xué)區(qū)加持。 同時(shí),小區(qū)所處的位置周邊配套成熟,教育資源有江南實(shí)驗(yàn)學(xué)校(月明校區(qū))不再贅述,商業(yè)方面小區(qū)向南約500米處就是在建中的濱江首家銀泰,體量約7萬方,和星耀中心約1萬方的國際風(fēng)尚商街形成環(huán)形動線設(shè)計(jì),內(nèi)外貫通整個(gè)商街。目前商場已經(jīng)對外招商,預(yù)計(jì)今年年底開業(yè)。 美中不足的是,小區(qū)到最近的地鐵江陵路站步行距離需要約1.5公里左右,稍遠(yuǎn)。 03 為何無人捧場? 一直存有這樣的觀點(diǎn),二手房的價(jià)格漲跌經(jīng)常會受到情緒的影響,去年的看漲與今年的看空更多的都是被情緒所左右。 就像明月江南法拍房1幢2單元3001室流拍,如果在二手房市場高溫的時(shí)候,這種情況的幾率會小很多。 舉一個(gè)案例,去年9月份明月江南同樣有一套法拍房,最終成交價(jià)1258萬,高出市場評估價(jià)223萬。 來源:阿里拍賣 當(dāng)然除了受到情緒的影響,這套法拍房流拍還有另外幾點(diǎn)原因更為容易理解。 ①“撿漏”性價(jià)比降低。 雖然和二手房掛牌價(jià)以及成交價(jià)相比,這套房源單價(jià)并不算很高,但是當(dāng)它戴上“法拍房”帽子后,買家對它的價(jià)格期待又是另外一回事。 去年9月小區(qū)成交的法拍房,即使高出市場評估價(jià)223萬,成交單價(jià)也僅6.8萬/㎡。如今,1幢2單元3001室上來起拍價(jià)就是7.1萬/㎡,即使市場評估價(jià)也隨之水漲船高,但直觀上給買家的感覺就是漲了很多。 ②資金流入新房,二手房受到冷落,法拍房被打入“冷宮”。 杭州8.5樓市新政后,一批紅盤傾斜而出,一時(shí)間打新熱情高漲。相比二手房、法拍房,新房價(jià)格更低,倘若搖中紅盤更是喜事一樁,所以炸出上萬張房票并不稀奇,與之一道的還有房票背后的資金。 兩相對比,法拍房可以說優(yōu)勢全無。首先是購買法拍房有風(fēng)險(xiǎn),就像這套法拍房,競拍公告中標(biāo)注房屋未騰空(騰空中),買到后能否立即屬于自己還未可知,再加上一些不明顯的稅費(fèi),手續(xù)可能也會很麻煩。 其次是,目前杭州購買法拍房同樣也需要房票,原本屬于法拍房的絕對優(yōu)勢,如今蕩然無存,必然也會影響參拍者的熱情。 ③房源自身有不足。 房源建筑面積雖然有161.42㎡,但是從戶型上看只有三室兩廳兩衛(wèi),作為改善房源,不是十分符合當(dāng)下戶型設(shè)計(jì)潮流。 拍賣房源戶型圖/阿里拍賣 另外,從透明售房網(wǎng)找到了房源的基本信息,上面顯示所屬樓幢共31層,房源位于第30層,所屬頂樓位置,樓層上也不是很優(yōu)秀。但這一點(diǎn),并非是左右買家參與競拍的主要因素。 來源:透明售房網(wǎng) 04 法拍房可能要涼一段時(shí)間 法拍房與二手房相似之處有很多,近幾個(gè)月二手房涼意陣陣,法拍房自然也不會好過。此前一直很堅(jiān)挺的學(xué)區(qū)法拍房,如今全國各地出臺的利空政策不斷,互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代杭州人民自然也早有耳聞,對于學(xué)區(qū)房的觀點(diǎn)也相應(yīng)地產(chǎn)生了很大的分歧。 買法拍房也需要房票已經(jīng)讓人很痛苦,但是8.5新政后,失去購房資格的人一覺醒來后才發(fā)現(xiàn),原來自己連法拍房也買不了了,再次受到打擊。另一個(gè)角度看,這也意味著法拍房買家的數(shù)量也相應(yīng)的減少一些。 接著這個(gè)話題聊下去,在社保因素的影響下,擁有購房資格的人數(shù)上漲也不會向之前那樣迅速。 先是“篩掉”一部分原本有購房資格的人,后是抑制了購房者的增長。樓市里的購房者就那么多,在新房和二手房面前,限購的法拍房拿什么去拼?除了價(jià)格還是價(jià)格,如果這一點(diǎn)還沒掌握好,就不僅僅能用“涼”來表達(dá)了。
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從夢中驚醒,曾經(jīng)看不上的法拍房如今沒有購房資格的朋友也買不了了
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法拍房怎么樣?買了會不會運(yùn)氣不好
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主要是面積太大,總價(jià)太高。如果是90-120之間的,可能好很多,畢竟貸款限的太嚴(yán)重了,我的新房都說要等半年
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國家都在抑制學(xué)區(qū)房概念,整治教育行業(yè)了,樓主還在宣傳學(xué)區(qū)房
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各地房價(jià)只要一抬頭,用大數(shù)據(jù)自然知道是哪些人在買房,就出相應(yīng)政策,最近的變動政策很顯而易見了,房子是拿來住的不是炒的理念只要延續(xù)下去,炒房客無利可圖,房價(jià)就會回到自然的正常的市場規(guī)律
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